Об основаниях, по которым арендатору земельного участка, предназначенного для  огородничества, может быть отказано в предоставлении этого же земельного участка в собственность по постановлению Правительства РФ от 09.04.2022 № 629

Процедура предоставления земельного участка для огородничества из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду является по-своему уникальной. Это обусловлено тем, что если для строительства индивидуального жилого дома, личного подсобного хозяйства, садоводства и крестьянского фермерского хозяйства земельные участки предоставляются по довольно сложной процедуре (ст. 39.18 Земельного кодекса РФ), которая с учётом российской «специфики» неизбежно сопряжена с проведением аукциона, то для ведения огородничества земельный участок в прямом смысле этого слова может быть предоставлен без проведения торгов (пп. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Это означает, что если гражданин посредством публичной кадастровой карты обнаружит свободную неразмежёванную территорию, в границах которой исходя из содержания градостроительного регламента допускается образование земельных участков с видом разрешённого использования «ведение огородничества» (п. 13.1 по классификатору), он вправе заказать у кадастрового инженера схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, предусматривающую образование земельного участка с нужным видом разрешённого использования, и направить в администрацию заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду. Те данные, которыми я располагаю, свидетельствуют о том, что в Калининградской области опцией, предусмотренной правовой нормой пп. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, воспользовались очень многие интересанты. Особый ажиотаж вокруг возможности приобретения земельных участков под огородничество в аренду без торгов был обусловлен принятием крайне популярного постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629, которое в настоящее время известно под названием «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 – 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы». Ажиотаж был обусловлен тем, что вышеуказанным постановлением в действие была введена норма (пп. «а» п.1), которая предусматривает, что арендуемые земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности, могут быть предоставлены в собственность без проведения торгов при отсутствий основания для этого, предусмотренных Земельным кодексом РФ. Применительно к огородничеству это означает, что арендатор земельного участка с видом разрешённого использования «ведение огородничества» вправе выкупить такой земельный участок в собственность без торгов. Правда, следует отметить, что опция, предусмотренная правовой нормой пп. «а» п.1 рассматриваемого Постановления, может быть реализована только при условии, что у органа государственного земельного надзора (Росреестр) отсутствует информация о выявленных правонарушениях в сфере землепользования.

Востребованность возможности приобрести земельный участок для огородничества в аренду без проведения торгов обусловлена и тем, что после приобретения земельного участка в собственность его вид разрешённого использования может быть изменён путём направления соответствующего заявления в орган регистрации прав без участия органа публичной власти (в свою очередь, в случае если земельный участок принадлежит на праве аренды, необходимо обращаться в администрацию за изданием распоряжения об установлении нужного вида разрешённого использования). Таким образом, в случае если предельный размер земельного участка, определённый градостроительным регламентом, позволяет установить нужный вид разрешённого использования, то арендатор земельного участка под огородничество может добиться изменения вида разрешённого использования на «для индивидуального жилищного строительства». В частности, в настоящее время такая возможность существует применительно к территорильной зоне «Ж-4» в границах Янтарного городского округа. Следовательно, приобретатель земельного участка для огородничества может вполне легально оформить в собственность земельный участок для индивидуального жилищного строительства в обход процедуры предоставления земельного участка под ИЖС, установленной ст. 39.18 Земельного кодекса РФ.

Вместе с тем, как показывает юридическая действительность, процедура предоставления земельного участка из аренды в собственность в соответствии с постановлением Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 является не такой уж доступной. Органы местного самоуправления не спешат расставаться с муниципальными участками. Анализ судебной практики позволяет выявить несколько однотипных ситуаций, в которых органы местного самоуправления выносят решения  об отказе в предоставлении огородных земельных участков в собственность, что позволяет классифицировать наиболее часто встречающиеся оснований для отказов. Предлагаю рассмотреть некоторые из них в настоящей заметке.

1. Отсутствие вида разрешённого использования «ведение огородничества» в числе основных видов разрешённого использования, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны

В настоящее время приобретение земельных участков для огородничества в аренду в большинстве случаев осуществляется в соответствии с ныне действующей процедурой, предусмотренной пп. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, введённой в действие с 1 марта 2015 года. Для данной процедуры вышеуказанное основание для отказа в предоставлении земельного участка из аренды в собственность актуально только в том случае, если после предоставления земельного участка для огородничества в аренду произошло внесение изменений в градостроительный регламент, согласно которым вид разрешённого использования «ведение огородничества» был исключён из перечня основных видов разрешённого использования. Рассматриваемое основание также актуально для отказов в предоставлении земельных участков из аренды в собственность, если земельный участок был предоставлен для огородничества до появления градостроительного регламента (применительно к городу Калининграда – до 2009 года), то есть в соответствии с процедурой, действовавшей до введения в действие правил землепользования и застройки муниципалитета. Если учитывать, что первые правила землепользования и застройки Калининграда были приняты в 2009 году, то речь идёт о процедуре предоставления для целей, не связанных со строительством, в соответствии со ст. 34 Земельного кодекса РФ, которая утратила силу с 1 марта 2015 года.

Таким образом, орган публичной власти вполне может отказать вам в предоставлении земельного участка в собственность в том случае, если действующая редакция градостроительного регламента для территориальной зоны, в которой находится арендуемый вами земельный участок, не предусматривает образование земельного участка для огородничества.

Судебная практика по административным делам об оспаривании отказов в предоставлении земельных участков по такому основанию свидетельствует о том, что нередко суды первой инстанции признают отказы законными, в то время как суды апелляционной инстанции занимают противоположную позицию, в связи с чем отменяют решения судов первой инстанции. Примером решений судов первой инстанции, которыми в удовлетворении административных исков было отказано, являются решение Вологодского городского суда Вологодской области от 06 июня 2023 года по делу № 2а-5889/2023 («… отнесение спорных земельных участков к указанным функциональной зоне и территориальной зоне, не предполагающими вид разрешенного использования земельных участков «огородничество», указывает на то, что на данной территории планируется развивать индивидуальное жилищное строительство, но не использование земельных участков для выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур»), решение Приозёрского городского суда Ленинградской области от 1 июня 2023 года по делу № 2а-739/2023 («… принимая во внимание, что согласно подп. «а» п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 г. … без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных исключительно для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, а спорный участок расположен в зоне застройки малоэтажными жилыми домами, для которой градостроительным регламентом не предусмотрено ведение огородничества, суд приходит к выводу, что оснований для признания оспариваемого решения незаконным не имеется»). В качестве примера судебных актов судов апелляционной инстанции, в которых была выражена позиция о незаконности отказов по данному основанию, можно привести апелляционное определение Вологодского областного суда от 26 сентября 2023 года по делу № 2а-5889/2023, а также апелляционное определение Калининградского областного суда от 18 января 2023 года по делу № 2а-491/2022 (… нахождение земельного участка … в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-4), для которой градостроительным регламентом не предусмотрен основный вид разрешенного использования земельных участков «ведение огородничества», и несоответствие площади земельного участка минимальному размеру, установленному градостроительным регламентом, сами по себе не препятствуют продаже указанного земельного участка без проведения торгов).

2. Неосвоение земельного участка или слишком короткий промежуток времени между датой регистрации права аренды и датой обращения в муниципалитет за предоставлением земельного участка в собственность

Судебная практика свидетельствует о том, что обоснованность притязаний на приобретение огородного земельного участка из аренды в собственность ставится судами в зависимость от того, освоил ли арендатор предоставленый ему в аренду земельный участок. В свою очередь, неосвоение земельного участка, что бывает сопряжено с подачей заявления о предоставлении земельного участка в собственность спустя слишком непродолжительное время после приобретения земельного участка в аренду, рассматривается судами как обстоятельство, свидетельствующее о недостижении целей, для которых был предоставлен земельный участок, и отсутствии у арендатора прав на приобретение такого земельного участка. Так, например, в решении от 14 августа 2023 года по административному делу № 2а-697/2023 Великоустюгский районный суд Вологодской области отметил: «… по состоянию на даты обращений Г.А. в администрацию Великоустюгского муниципального округа Вологодской области с заявлениями о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов правоотношения, вытекающие их договора аренды земельного участка, между сторонами по делу, не сложились. Арендатор не приступила к использованию участка по его назначению, цель, для достижения которой административному истцу предоставлялся участок, не достигнута. Одного лишь факта заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, недостаточно для возникновения у арендатора права на приобретение его в собственность за плату, без проведения торгов. Следовательно, как по состоянию на 11 мая 2023 года, так и по состоянию на 22 мая 2023 года она являлась лицом, которое в соответствии с земельным законодательством не имело права на приобретение земельного участка в собственность, без проведения торгов».

Исходя из практического опыта я могу судить, что иногда договор аренды земельного огородного участка, заключённый с органом местного самоуправления, прямо предусматривает условие о недопустимости предоставления земельного участка в собственность до истечения трёхлетнего срока договора аренды. Практика оспаривания отказов в предоставлении земельных участков в собственность в связи с наличием такого условия, которое формально противоречит действующему законодательству и, в частности, постановлению Правительства РФ от 09.04.2022 № 629, пока что в полной мере не сложилась. Однако, мне достоверно известно, что к настоящему времени уже есть прецеденты поддержки судами позиций органов публичной власти, что выражается в вынесении решений об отказе в удовлетворении административных исковых требований арендаторов о признании отказов незаконными – в качестве примера можно привести решение Видновского городского суда Московской области от 27.02.2024 по административному делу № 2а-3875/2024.

3. Наличие в договоре аренды условия, которое прямо запрещает выкуп земельного участка

В некоторых случаях в договор аренды, заключаемый в отношении земельного участка, предоставляемого для огородничества, орган публичной власти прямо закладывает положение (пункт) о том, что выкуп земельного участка не допускается. Соответственно, после обращения с заявлением о выкупе земельного участка орган публичной власти отказывает в предоставлении земельного участка в собственность без торгов со ссылкой на соответствующее условие договора аренды. Как свидетельствует судебная практика, столкнувшись с такой ситуацией, арендаторы обращаются в суд не только с требованиями о признании отказа в предоставлении в собственность незаконным, но и с требованиями о признании соответствующего пункта договора аренды земельного участка недействительным. Содержание тех судебных решений, с которыми мне довелось ознакомиться, свидетельствуют о том, что:

– в некоторых случаях суды удовлетворяют исковые требования о признании условия договора аренды, запрещающего выкуп земельного участка, недействительным, руководствуясь тем, что такое условие противоречит положениям Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629, согласно которому единственным основанием для отказа в предоставлении земельного участка может являться нарушение в сфере землепользования, выявленное органом государственного земельного надзора (решение Приозёрского городского суда Ленинградской области от 20 октября 2023 года по делу № 2-1085/2023);

– в других случаях суды отказывают в признании соответствующего условия договора аренды земельного участка недействительным с акцентом на выработанные в российской юридической доктрине принципы признания части сделки недействительной и со ссылкой на то, что арендатор знал о содержании такого условия при заключении договора аренды (решение Приозёрского городского суда Ленинградской области от 25 октября 2023 года по делу № 2-1317/2023).

В следующей заметке мы рассмотрим прочие основания, по которым органы публичной власти отказывают в предоставлении земельных участков по постановлению № 629, но при этом акцент будет сделан не на огородных земельных участках, а в целом на земельных участках, которые исходя из своего вида разрешённого использования могут быть предоставлены из аренды в собственность.