На какие хитрости можно пойти для того чтобы разделить земельный участок и установить нужные виды разрешённого использования, если вы не укладываетесь в предельные минимальные и максимальные размеры?

Для того чтобы построить и в последующем легализовать объект капитального строительства того или иного назначения, необходимо быть владельцем земельного участка с нужным видом разрешённого использования. Так, если вы хотите построить индивидуальный жилой дом, требуется располагать земельным участком с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства», если вы желаете возвести блокированные секции, необходимо иметь земельные участки с видом разрешённого использования «блокированная жилая застройка». Исходя из своего опыта, мне представляется возможным судить, что иногда владение земельным участком на праве собственности, расположенным в территориальной зоне, градостроительный регламент которой позволяет возвести нужные объекты, создаёт иллюзию, что успех в реализации проекта по строительству того или иного объекта уже гарантирован, и дело, как говорится, «в шляпе». Однако, к сожалению, на практике всё обстоит намного сложнее. И причиной этому являются следующие моменты:

– для некоторых видов разрешённого использования земельных участков градостроительными регламентами предусмотрены предельные минимальные и максимальные размеры, в связи с чем в случае если в результате изменения разрешённого использования будет существовать земельный участок, площадь которого не укладывается в предельные размеры, в изменении разрешённого использования органом регистрации прав будет отказано;

– в процесса раздела земельного участка изменение вида разрешённого использования не допускается, то есть установление для земельных участков, образуемых путём раздела, разрешённого использования, отличающегося от разрешённого использования исходного земельного участка, запрещается, о чём мы писали в статье от 29 июля 2020 года.

Представим себе такую ситуацию – вам в г. Калининграде на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 900 кв.м с разрешённым использованием «для индивидуального жилищного строительства», на котором вы хотите возвести три блокированные секции. Изменить разрешённое использование такого земельного участка на «блокированная жилая застройка» не получится, поскольку согласно правилам землепользования и застройки ГО «Город Калининград» предельные размеры земельных участков для блокированной застройки составляют от 200 кв.м до 400 кв.м. Разделить земельный участок с установлением нужных видов разрешённого использования также не получится, поскольку, как я уже указывал, при разделе земельных участков изменение вида разрешённого использования не допускается. Если действовать прямолинейно, напрашивается вариант, при котором земельный участок можно разделить на два земельных участка по 450 кв.м с сохранением вида разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства». Однако, этот вариант также толком ничего не даёт, поскольку в последующем изменить вид разрешённого использования образованных в результате раздела земельных участков на «блокированная жилая застройка» не получится в силу того, что будет превышен максимальный предельный размер земельного участка для такого вида разрешённого использования (максимум 400 кв.м).

В такой ситуации приходится действовать нелинейно. В связи с этим надо учитывать, что среди видов разрешённого использования земельных участков, которые разрешены в соответствии с градостроительным регламентом, есть такие виды, для которых установлены предельные минимальные и максимальные размеры, а есть виды, для которых предельные размеры градостроительным регламентом не установлены. Например, если отталкиваться от градостроительного регламента для территориальной зоны «Ж-4», мы видим, что предельные размеры установлены для видов разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» (от 400 кв.м до 1200 кв.м) и «блокированная жилая застройка» (от 200 кв.м до 400 кв.м), а, например, для таких видов разрешённого использования как «магазины» и «благоустройство территории» предельные размеры не предусмотрены.

При таких обстоятельствах нелинейный алгоритм решения вопроса с разделом земельного участка и установлением нужных видов разрешённого использования решается следующим образом (на примере с земельным участком площадью 900 кв.м с разрешённым использованием «для индивидуального жилищного строительства»):

– подача в орган регистрации прав заявления об изменении разрешённого использования на вид, для которого не предусмотрены предельные размеры, например, изменение вида разрешённого использования с «для индивидуального жилищного строительства» на «магазины» или «благоустройство территории»;

– осуществление раздела исходного земельного участка (с регистрацией прав собственности на образуемые земельные участки) таким образом, чтобы границы образуемых участков соответствовали местоположению будущих блок-секций, а их площадь соответствовала предельным размерам земельных участков для блокированных секций;

– последний этап – изменение разрешённого использования образованных земельных участков на «блокированную жилую застройку».

Ясное дело, что в процессе осуществления действий по кадастровому учёту и регистрации прав, как минимум, начиная со второго этапа, сотрудник органа регистрации прав догадается о сути реализуемой вами операции, однако никаких формальных оснований для приостановления (отказа) в осуществлении регистрационных действий у органа регистрации прав не будет. Также надо учитывать, что обрисованная мною схема может быть реализована только в том случае, если земельный участок принадлежит вам на праве собственности, что позволяет полностью исключить из схемы участие органа местного самоуправления.