15
Фев
2020

Насколько правомерно спекулирование отсутствием инженерных сетей, когда чиновники отказывают в предоставлении земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства?

Россия обладает исполинским земельным фондом. Ясное дело, что подавляющая часть земельного фонда страны приходится на земли лесного фонда, а также земли иных категорий, на которых не допускается строительство индивидуального жилья. Так, согласно официальной статистике, на земли лесного фонда и земли сельскохозяйственного назначения вместе взятые приходится 88 процентов земельного фонда страны – 1508,5 млн га. При этом доля земель населённых пунктов, в границах которых, в первую очередь, возводятся индивидуальные жилые дома, в структуре земельном фонде России составляет всего 1,2%, которым соответствуют «всего» 19,5 млн га.

Однако поверьте, что в границах Калининграда по-прежнему имеется достаточно свободной земли, так называемых «неразмежёванных пустот», которые можно изыскать для строительства индивидуального жилого дома путем изучения публичной кадастровой карты или геоинформационного портала, размещённого в открытом доступе на сайте калининградской городской администрации по адресу map.klgd.ru.

Более того, надо учитывать, что со вступлением в силу с 1 марта 2015 года Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ Земельный кодекс РФ был насыщен обилием правовых норм, которыми было внедрено множество внешне прозрачных и доступных процедур для удовлетворения гражданами своих базовых естественных потребностей в строительстве индивидуального жилья.

По замыслу законодателя введение в действие детально расписанной процедуры предварительного согласования предоставления земельных участков, разграничение между процедурами предоставления земельных участков на торгах и без проведения торгов, установление исчерпывающего перечня случаев предоставления земельных участков в собственность и аренду без проведения торгов должно было позволить простому гражданину обойти множество ранее существовавших административных «препонов», являвшихся следствием наличия в редакциях Земельного кодекса РФ, действовавших до 1 марта 2015 года, недостаточно подробных правовых норм, допускающих множественное толкование. Иными словами, те нормы Земельного кодекса РФ, которые действовали до 1 марта 2015 года, были значительно более коррупциогенными, чем нынешние. А в мутной водичке, как известно, плавать легче – при желании можно прикрыться «и так, и так».

К огромному сожалению, жители страны не смогли извлечь заветную выгоду из законодательных новелл Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ. Это объяснялось тем, что чиновники были по-прежнему заинтересованы в сохранении за «земельным участком» статуса ограниченного ресурса, чтобы вокруг земли сохранялся нездоровый ажиотаж.

В целях искусственного сохранения за «земельным участком» статуса ограниченного ресурса был задействован не только потенциал тех неудачных правовых норм, которые всё-таки просочились в действующие с 1 марта 2015 года редакции Земельного кодекса РФ, но и так называемые «порочные огранизационные условия».

Каким образом это было сделано? В том числе, за счет нездорового спекулирования на интересах многодетных граждан, имеющих право на бесплатное приобретение в собственность земельных участков для целей ИЖС, садоводства и личного подсобного хозяйства, но об этом речь пойдёт в моей следующей статье, в которой я буду анализировать, насколько правомерны действия органов местного самоуправления по осуществлению подготовки к резервированию земельных участков для государственных и муниципальных нужд – так называемому «предварительному резервированию».

Для того, чтобы ограничить доступ к земельным участкам, пригодным по своим параметрам к строительству индивидуальных жилых домов, некоторые муниципалитеты стали чрезвычайно широко толковать пп. 4 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, который устанавливает запрет на проведение аукциона по предоставлению земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, если земельный участок не обеспечен возможностью подключения к объектам инженерно-технического обеспечения (так называемые «отрицательные техусловия»).

А теперь поподробнее. В п. 2 ст. 39.3 и п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ установлен исчерпывающий перечень случаев, когда земельные участки могут быть предоставлены в собственность и аренду без проведения торгов. К числу таких случаев отнесено и предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства, садоводства, личного подсобного хозяйства и крестьянского фермерского хозяйства (пп. 10 п. 2 ст. 39.3 и пп. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ), которое законодатель выделил в отдельную процедуру, урегулированную ст. 39.18 Земельного кодекса РФ.

Весь фокус состоит в том, что в соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков без торгов осуществляется лишь условно, а именно без торгов земельный участок будет предоставлен лишь в том случае, если в течение тридцати дней после размещения в официальном печатном издании и на интернет-сайте муниципалитета извещения о предоставлении земельного участка – на основании заявления заинтересованного лица о предварительном согласовании предоставления земельного участка – не поступит заявление о приобретении этого земельного участка от какого-либо другого третьего лица.

В случае поступления заявления от хоть бы одного третьего лица орган местного самоуправления отказывает в предварительном согласовании или предоставлении земельного участка, если земельный участок поставлен на кадастровый учёт, и принимает решение о проведении аукциона.

Слабость этой процедуры в современных российских условиях состоит в том, что отказ в проведении аукциона в рамках процедуры, урегулированной ст. 39.18 ЗК РФ, может быть совершенно законно вынесен по общим основаниям для отказа в проведении аукциона по предоставлению земельного участка, которые установлены пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, которой урегулирован порядок проведения аукциона по предоставлению земельных участков под строительство для целей, не предусмотренных ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, то есть не в целях индивидуального жилищного строительства, садоводства, личного подсобного хозяйства и крестьянского фермерского хозяйства.

Иными словами, если вы хотите что-либо «построить» в России путём получения земельного участка на аукционе, то неважно, будет ли это индивидуальный жилой дом или нежилое здание, вам официально откажут в проведении аукциона, если будущий объект капитального строительства не может быть обеспечен подключением к объектам инженерно-технического обеспечения, то есть если в полученных вам «техусловиях» будет указано, что подключение объекта к сетям невозможно.

Однако, это правило не распространяется на случаи предоставления земельного участка для ИЖС без торгов, в частности, в рамках реализации первоочередного или внеочередного права на предоставление земельного участка (пп. 14 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ), которым, наделены, к примеру инвалиды и ликвидаторы аварии на чернобыльский АЭС, а также на случаи предоставления земельного участка под ИЖС гражданам, которые подали заявление по ст. 39.18 Земельного кодекса РФ и обязаны получить землю, если в течение тридцати дней с момента размещения извещения о предоставлении земельного участка не поступили заявления от других заинтересованных лиц.

Из этого следует не менее важный вывод о том, что в случае подачи по ст. 39.18 ЗК РФ заявления о предоставлении поставленного на кадастровый учёт земельного участка или заявления о предварительном согласовании предоставления, если кадастровый учет земельного участка не осуществлен, орган местного самоуправления не вправе отказать вам в публикации извещения о предоставлении земельного участка в общедоступных источниках на том основании, что будущий объект капитального строительства не может быть подключён к инженерным сетям. В свою очередь, если в течение тридцати дней с момента публикации извещения не поступили заявки от других заинтересованных лиц, вам также обязаны предоставить земельный участок вне зависимости того, может ли он быть подключен к инженерным сетям или нет.

Отказ из-за отсутствия сетей возможен только в случае необходимости проведения аукциона вследствие поступления заявления от другого заинтересованного лица в период размещения соответствующего извещения.

В равной степени из-за отсутствия возможности подключения к «сетям» орган местного самоуправления не может отказать инвалиду или «чернобыльцу», которые в рамках пп. 14 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ вообще имеют право получить земельный участок напрямую без промежуточных процедур как-то публикация извещения о предоставлении земельного участка и сбор заявок на предоставление земельного участка в период размещения извещения.

К счастью, складывающаяся судебная практика не противоречит этому единственно правильному толкованию правовых норм ст.ст. 39.3, 39.6 39.11-39.12, 39.14-39.15, 39.18 Земельного кодекса РФ.

В качестве примера «правильной» судебной практики можно привести апелляционное определение Калининградского областного суда от 25.01.2017 по делу № 33а-298/2017, который отменил решение Центрального районного суда г. Калининграда и признал незаконным отказ комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО «Город Калининград» в публикации извещения о предоставлении земельного участка в связи с отсутствием «… в районе расположения испрашиваемого земельного участка централизованной сети водоотведения».

Калининградский областной суд совершенно грамотно пояснил, что основание для отказа в проведении аукциона, предусмотренное пп. 4 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, не является основанием для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка (п. 8 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ), при наличии которых орган местного самоуправления отказывает в публиции извещения о приёмка заявок на предоставление земельного участка.

Будьте максимально бдительными. Я располагаю информацией о том, что калининградский муниципалитет готов возобновить практику отказов в публикации извещений о предоставлении земельных участков из-за отсутствия должных технических условий, то есть при отсутствии возможности подключения проектируемого индивидуального жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения.