Наличие в составе земельного участка частей, образованных под проходы и проезды, не свидетельствует об отнесении такого земельного участка к территории общего пользования, если доступ обеспечивается для ограниченного круга лиц
Мой повседневный юридический опыт убеждает меня в том, что, несмотря на кажущуюся простоту, полная однозначность в вопросе о том, какие земельные участки подлежат отнесению к землям общего пользования, к настоящему времени не достигнута, свидетельством чего являются судебные решения, которые регулярно выносятся по спорам о законности или незаконности отказов в предоставлении публичных земельных участков в связи с их ограниченной оборотоспособностью. Прежде чем перейти к рассмотрению основной информации, которую мне хотелось бы разместить в настоящей заметке, считаю целесообразным кратко перечислить те ситуации, в которых отнесение публичных земельных участков к землям и территориям общего пользования не вызывает сомнений. Итак, исходя из норм действующего земельного законодательства, к землям и территориям общего пользования однозначно относятся:
– земельные участки за границами красных линий, которые установлены проектом планировки территории или проектом межевания территории (п.п. 11, 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ);
– земельные участки и земли в границах береговой полосы водных объектов (п. 6 ст. 6 Водного кодекса РФ);
– земельные участки, которые необязательно расположены за границами красных линий, но при этом заняты площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами (п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ).
К числу ситуаций, когда причисление земельных участков к землям и территориям общего пользования носит спорный характер, относятся ситуации, когда в правилах землепользования и застройки или генеральных планах муниципалитетов обнаруживаются градостроительные решения, в соответствии с которыми те или иные земельные участки отнесены к территориальным и функциональным зонам, назначение которых логически подразумевает, что расположенные в них земельные участки предназначены только для публичного пользования (например, если согласно генеральному плану земельный участок отнесён к функциональной зоне улично-дорожной сети). Такого рода ситуации относятся к числу неоднозначных. В них вопрос о причислении публичных земель к категории земель общего пользования в каждом конкретном случае разрешается в соответствии с судебным решением, вынесенным по конкретному делу. Вместе с тем, в ряде ситуаций представляется возможным заведомо исходить из того, что публичные земельные участки не могут рассматриваться в качестве общественных. Так, в статье от 25 апреля 2024 года нами было доходчиво проиллюстрировано, что отнесение земельного участка к землям или территориям общего пользования не может быть достигнуто путём изменения вида разрешённого использования земельного участка на вид, формулировка которого буквально подразумевает эксплуатацию земельного участка неограниченным кругом лиц.
В заметке от 3 сентября 2024 года мною был затронут вопрос о том, что на практике встречаются ситуации, когда в составе поставленных на кадастровый учёт земельных участков образованы части земельных участков с назначением «проход» или «проезд» при отсутствии установленного в отношении таких земельных участков сервитута. По сути, имеет место своего рода «квазисервитут», когда соответствующий земельный участок официально предназначен для использования ограниченным или неограниченным кругом лиц для доступа к другим земельным участкам и другим объектам недвижимости. Как демонстрирует судебная практика, в такого рода ситуациях со стороны органов публичной власти, в компетенцию которых входит распоряжение публичными земельным участками, имеется соблазн для легковесного утверждения о том, что предназначенность таких земельных участков для доступа к другим объектам недвижимого имущества обуславливает отнесение таких земельных участков к общественным, что делает невозможным их предоставление на праве собственности в силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ.
Обратимся к примеру из судебной практики, события которого разворачивались на территории города Владивостока. ООО «Соллерс-Буссан» (далее по тексту – «общество») выступало в качестве собственника нежилого здания площадью 178 кв.м, которое располагалось на публичном земельном участке площадью 1588 кв.м. В составе этого земельного участка были сформированы и учтены в государственном кадастре недвижимости две части площадью 103 кв.м и 95 кв.м, назначение которых подразумевало их использование для доступа к зданию, которое было расположено на смежном участке. При этом посредством образования вышеуказанных частей земельных участов доступ к зданию на смежном участке обеспечивался не для неограниченного круга лиц, а для строго определённых лиц, которые владели помещениями, расположенными в соседнем здании. Общество обратилось в администрацию города Владивостока за выкупом земельного участка под принадлежащим ему зданием в рамках реализации исключительного права, предусмотренного ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Однако, администрация в предоставлении земельного участка отказала, посчитав, что существование в составе земельного участка двух частей, юридически обеспечивающих доступ к зданию на смежном земельном участке, свидетельствует об отнесении земельного участка к территории общего пользования, что исключало приватизацию. Не согласившись с отказом, общество обжаловало его в Арбитражный суд Приморского края, который в удовлетворении заявления о признании отказа в предоставлении земельного участка незаконным отказал, разделив точку зрения администрации. Пятый арбитражный апелляционный суд оставил решение арбитражного суда первой инстанции без изменений, однако Арбитражный суд Дальневосточного округа, по итогам рассмотрения дела в кассационном порядке, судебные акты нижестоящих инстанций отменил и направил дело на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционной суд.
В свою очередь, при повторном рассмотрении дела Пятый арбитражный суд апелляционный суд согласился с точкой зрения общества и признал вынесенный администрацией Владивостока отказ в предоставлении земельного участка незаконным (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2016 г. № 05АП-5368/16 по делу № А51-15653/2015). Как уже можно догадаться, свою юридическую позицию по делу Пятый арбитражный апелляционный суд выстроил на том соображении, что спорный земельный участок не имел статус предназначенного для использования неограниченным кругом лиц. В частности, арбитражный суд отметил: «При исследовании материалов дела судом апелляционной инстанции не установлено отнесение спорного участка к территории общего пользования, которым бы беспрепятственно пользовался неограниченный круг лиц. Напротив, материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок расположен на обособленной территории, ограниченной со всех сторон забором, оборудованной пропускным пунктом, а так же объектами недвижимости и рельефом местности. Спорный земельный участок не является территорией общего пользования, поскольку неограниченным кругом лиц не используется, а предназначен исключительно в производственных целях для обеспечения доступа сотрудников и контрагентов общества и смежных землепользователей, в том числе ООО «АНТАРИС», к принадлежащим им на праве собственности объектам недвижимости». В дополнение к вышеприведенным пассажам арбитражный сул апелляционной инстанции пришёл к следующему заключению: «…наличие в границах спорного земельного участка ограничений, связанных с обеспечением прохода (проезда) к смежному земельному участку, не свидетельствует об отнесении такого участка к местам общего пользования в смысле приведенных выше правовых норм». В итоге заявление общества, поданное в порядке гл. 24 АПК РФ, было удовлетворено – отказ в предоставлении обществу земельного участка в собственность был признан незаконным. Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда было оставлено без изменения Арбитражным судом Дальневосточного округа (постановление от 6 февраля 2017 г. № Ф03-6165/16).
В контексте проанализированной нами ситуации представляется возможным логическим путём вычленить важный юридический вывод, который сводится к тому, что раз использование земельного участка для ограниченного круга лиц не свидетельствует об его отнесении к территории общего пользования, то предназначенность земельного участка, исходя из назначения сформированных в составе такого земельного участка частей, для использования неограниченным кругом лиц вполне может означать возникновение у такого земельного участка статуса общественного и не подлежащего приватизации.
В этой связи следует отметить, что причисление соответствующих земельных участков к земельным участкам общего пользования будет иметь место вопреки положениям п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, которыми ситуация как в случае с рассмотренным нами прецедентом из судебной практики формально не охватывается, поскольку в этой ситуации не идёт речь о площадях, улицах, проездах, автомобильных дорогах и прочих пространственно-обособленных объектах. Соответственно, мы можем прийти к выводу о том, что при определении перечня земельных участков, относимых к землям и территории общего пользования, определяющее значение имеет не пространственный критерий, а именно критерий предназначенности земельного участка для использования неограниченным или ограниченным кругом лиц.