Можно ли путём хитрости обойти отказ в заключении соглашения о перераспределении земель по основанию, которое предусмотрено пп. 9 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ?

Как мною уже указывалось ранее в статьях, посвящённых институту перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности, и земель, находящихся в публичной собственности, который урегулирован положениям статьи 39.29 Земельного кодекса РФ, процедура перераспределения представляет собой одну из самых востребованных на практике юридических опций, которая представляет собой де юре полноценную процедуру предоставления публичных земельных участков без торгов. Мой повседневный юридический опыт убеждает меня в том, что некоторые вопросы в связи с процедурой перераспределения земель остаются невыясненными либо недостаточно проявленными, вследствие чего практически значимым является исследование и проработка ряда спорных юридических моментов, к числу которых относится такое основание для отказа в заключении соглашение о перераспределении земель как возможность сформировать в границах публичных земель, за счёт которых запрашивается увеличение исходного земельного участка, находящегося в публичной собственности, самостоятельного земельного участка (пп. 9 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ).

Рассмотрим данную ситуацию на простейшем юридическом примере. Так, допустим, имеется земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью 700 кв.м, к которому прилегает свободная территория, находящаяся в неразграниченной государственной собственности, площадью 500 кв.м, на которую гипотетически может претендовать несколько лиц (в связи с этим необходимо иметь ввиду, что если свободная неразмежёванная территория, достаточная для формирования самостоятельного земельного участка, прилегает к основному земельном участку с тыльной стороны так, что на данную территорию может претендовать только собственник увеличиваемого земельного участка, правовых оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении земель по данному основанию не имеется), и в соответствии с правилами землепользования и застройки муниципалитета минимальный размер земельного участка для индивидуального жилищного строительства составляет 400 кв.м. В таком случае на просьбу о заключении соглашения о перераспределении земель путём присоединения к основному земельному участку территории площадью 400 кв.м и более орган публичной власти однозначно ответит отказом со ссылкой на пп. 9 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ, поскольку в границах присоединяемой территории можно сформировать для целей индивидуального жилищного строительства самостоятельный земельный участок площадью от 400 кв.м.

А теперь давайте поставим себя на месте собственника увеличиваемого земельного участка и спросим: «А реально ли обойти соответствующее основание для отказа, если запросить к прирезке путём перераспределения территорию, которая по площади не дотягивает до величины минимальной размера земельного участка для того или иного вида разрешённого использования, установленного правилами землепользования и застройки?». Иными словами, если обращаться к смоделированному нами конкретному практическому примеру, возникает вопрос, можно ли рассчитывать на удовлетворение заявления о перераспределении земель, если запросить, к примеру, не 400 кв.м, а 350 кв.м. Отмечу сразу, что ответ на этот вопрос уже содержится в правовой норме пп. 9 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ, однако сперва рассмотрим ситуации, которые возникают на практике при попытке обойти соответствующее основание для отказа.

Ситуация 1. В результате прирезки к основному земельному участку земель, площадь которой меньше площади минимального размера земельного участка для того или иного вида разрешённого использования, не останется свободной территории, находящейся в публичной собственности, для формирования самостоятельного земельного участка.

Приведём простейший пример. К земельному участку для индивидуального жилищного строительства площадью 700 кв.м прилегает свободная неразмежёванная территория площадью 500 кв.м – в случае прирезки к основному земельному участку территории площадью 350 кв.м свободными остаются всего 150 кв.м публичных неразмежёванных земель, в границах которых самостоятельный земельный участок для целей индивидуального жилищного строительства не сформировать.

Ситуация 2. В результате прирезки к основному земельному участку территории, площадь которой меньше площади минимального размера земельного участка для того или иного вида разрешённого использования, останется свободная территория, находящаяся в публичной собственности, достаточная для формирования самостоятельного земельного участка.

Немного видоизменим нашу ситуацию – к земельному участку площадью 700 кв.м прилегает свободная неразмежёванная территория площадью 1000 кв.м, из которых заинтересованное лицо запрашивает для увеличения земельного участка, находящегося в частной собственности, 350 кв.м. В таком случае после перераспределения останутся свободными 950 кв.м, в границах которых представляется возможным образовать несколько самостоятельных земельных участков.

Итак, позволяет ли вышеуказанная тактика добиться приобретения публичных земель путём перераспределения? Ответ на этот вопрос был бы утвердительным в случае, если бы в правовой норме пп. 9 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ содержалась формулировка о возможности образования самостоятельного земельного участка в границах земель, запрошенных к перераспределению (то есть к «прирезке» к основному земельному участку), однако согласно действующей редакции вышеуказанной правовой нормы в ней содержится словосочетание «образование земельного участка или земельных участков предусматривается путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, из которых возможно образовать самостоятельный земельный участок без нарушения требований, предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса». Таким образом, акцент делается не на землях, которые запрашиваются к перераспределению, а на землях, которые в целом прилегают к увеличиваемому земельному участку. Следовательно, в обоих смоделированных нами ситуациях орган публичной власти, распоряжающийся земельными ресурсами, должен будет отказать в заключении соглашения о перераспределении на основании пп. 9 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ в связи с достаточностью площади земель, прилегающих к увеличиваемому земельному участку, для формирования одного или нескольких самостоятельных земельных участков. Таким образом, увеличение земельного участка, находящегося в частной собственности, путём перераспределения возможно только в случае недостаточности свободных публичных земель для образования самостоятельного земельного участка исходя из положений правил землепользования и застройки о предельных минимальных размерах земельных участков и установленного ими перечня основных видов разрешённого использования земельных участков, допустимых в конкретной территориальной зоне.

Формальная достаточность площади публичных земель для образования самостоятельного земельного участка, по общему правилу, не является препятствием для перераспределения только в том случае, если, исходя из местоположения свободных земель, претендовать на такие земли может только собственник исходного земельного участка. Впрочем, даже в таких ситуациях в ряде случае нельзя исключать возможность проработки органом публичной власти варианта с формированием самостоятельного земельного участка за счёт обременения публичным сервитутом увеличиваемого земельного участка, находящегося в частной собственности.