Можно ли при разделе земельного участка, находящегося в долевой собственности, «выделиться» таким образом, чтобы площадь образованного в результате раздела участка отклонялась от номинальной площади доли в праве собственности?

При разделе земельных участков, находящихся в долевой собственности, возможны самые разнообразные варианты установления границ и самые различные варианты определения величины долей в праве собственности в отношении земельных участков, образуемых в результате такого раздела. Правда, надо учитывать, что словосочетание «величина долей» употреблено мною с некоторой долей условности, поскольку в соглашении о разделе земельного участка может быть предусмотрено как установление единоличного права собственности (100/100 долей), так и права долевой собственности в отношении одного или нескольких образуемых земельных участков. При этом, в случае если раздел земельного участка осуществляется добровольно, субъекты права долевой собственности на исходный земельный участок полностью свободны в определении удельного веса и долей права собственности на образуемые земельные участки, будучи не привязанными к номинальной площади долей, право на которые зарегистрировано за ними в ЕГРН, что следует из положений п. 3 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ.  Иными словами, если, к примеру, собственниками земельного участка являются три лица, каждому из которых принадлежит по 1/3 доле в праве собственности, данные лица могут договориться о том, что один из земельных участков, образуемый путём раздела, передаётся в единоличную собственность, а в отношении оставшихся двух земельных участков устанавливается право общей долевой собственности по ½ для каждого.

Иначе обстоит дело в том случае, если раздел земельного участка, находящегося в долевой собственности, осуществляется в принудительном порядке в связи с отсутствием согласия между субъектами права долевой собственности. Площадь земельного участка, образуемого в результате раздела, и местоположение границ образуемого земельного участка в каждом конкретном случае взаимно обуславливают друг друга – местоположение будущей границы каждого из образуемых в результате раздела земельных участков зависит от площади каждого из земельного участка, которые будут образованы в результате раздела. Кроме того, надо учитывать, что субъекты права долевой собственности в силу здравого смысла заинтересованы в разделе земельного участка с учётом исторически сложившегося землепользования, то есть таким образом, чтобы границы образуемых земельных участков отражали исторически сложившийся порядок пользования земельным участком (данный момент затрагивался мною в статье «Подлинно земельными спорами являются только межевые споры. Какие разновидности споров относятся к межевым?», которая была опубликована на сайте 22.09.2023). Само собой разумеется, что площадь территории, находящейся в исторически сложившемся землепользовании субъекта права общей долевой собственности, может в ту или иную сторону отличаться от номинальной площади доли в праве собственности на земельный участок. В связи с этим суд при рассмотрении искового заявления о разделе земельного участка должен принять одно из нескольких решений – либо избрать вариант раздела земельного участка, учитывающий исторически сложившийся порядок пользования, но при этом отклоняющийся от номинальной площади долей в праве собственности, либо произвести раздел строго с учётом соотношения размера долей.

На протяжении долгого времени, поскольку судебные дела о разделе земельных участков в моей практике не возникали, меня терзал вопрос «Может ли в принципе суд установить  для участников судебного спора вариант раздела земельного участка, предусматривающей отклонение от соотношения размеров долей в праве собственности на землю?». Теперь я могу с уверенностью сказать, что такой вариант возможен, более того, он основан на законе.

Предметом рассмотрения Верховного суда РФ являлась следующая ситуация. Гражданин К. являлся собственником 29/100 долей в праве собственности на земельный участок. Гражданки С. и В. являлись собственниками ¼ и 46/100 долей в праве собственности на земельный участок соответственно. На земельном участке площадью 615 кв.м был расположен жилой дом, в отношении которого ранее был осуществлён выдел в натуре. В связи с недостижением согласия с сособственниками К. обратился в Калужский районный суд Калужской области с иском о выделе своей доли в праве собственности из земельного участка в соответствии с вариантом, предусматривающим учитывание исторически сложившегося порядка пользования и предполагающим отклонение от номинальной величины принадлежащей К. доли в праве на земельный участок – площадь земельного участка, выделяемого К., должна была составить 265 кв.м, что соответствовало бы 43/100 долям в праве собственности, при этом для С. и В. подлежал формированию переходящий в долевую собственность земельный участок площадью 328 кв. В свою очередь, С. и В. настаивали на другом варианте выдела, при котором под строением жилого дома формировался бы земельный участок общего пользования площадью 200 кв,м, передаваемый в общую долевую собственность. В итоге суд первой инстанции удовлетворил исковое заявление К., основываясь на необходимости учитывания исторически сложившегося порядка пользования. Однако, Калужский областной суд решение суда первой инстанции отменил и в удовлетворении искового заявления К. отказал в полном объёме, по сути оставив вопрос о разделе земельного участка без рассмотрения. При этом, отказывая в иске, Калужский областной суд руководствовался тем, что предложенный К. вариант раздела не учитывает существующее соотношение размеров долей в праве собственности на земельный участок.

В конечном итоге К. обратился с кассационной жалобой на апелляционное определение суда апелляционной инстанции в Верховный суд РФ. Верховный суд РФ кассационную жалобу удовлетворил (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 30.10.2018 № 85-КГ18-14), судебный акт Калужского областного суда отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В основу позиции Верховного суда РФ было положено выявленное нарушение Калужским областным судом норм материального права, которое повлекло за собой формирование ошибочного вывода о недопустимости раздела земельного участка, сопровождающегося отступлением от размеров долей в праве собственности на земельный участок. В частности, Верховный суд РФ сослался на п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ, который прямо предусматривает, что несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией», в результате чего Верховным судом РФ был сделан вывод о том, что «… само по себе выделение земельного участка, который по площади превышает размер доли выделяемого, не является препятствием для удовлетворения иска и допускается положениями статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации». В итоге Верховный суд РФ не только обосновал мнение о том, что при разделе земельного участка, находящегося в долевой собственности, возможно отступление от площади идеальной доли в праве собственности с выплатой необходимой компенсации тем лицам, площадь идеальной доли которых в результате образования новых земельных участков уменьшается, но и косвенно подтвердил целесообразность учитывания при разделе исторически сложившегося порядка пользования.

В остальном надо учитывать, что варианты раздела земельного участка в соответствии с исторически сложившимся землепользованием (отступление от номинального размера долей) или строго в соответствии с соотношением долей в праве собственности не образуют полную сумму вариантов, в соответствии с которыми может быть разделён земельный участок, находящийся в долевой собственности. Это обусловлено тем, что площадь образуемого в результате раздела земельного участка не может быть ниже минимального размера для земельных участков соответствующего вида разрешённого использования, который определён градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны в составе правил землепользования и застройки. В связи с этим при утверждении того или иного варианта раздела суду следует принимать во внимание необходимость доращивания образуемых земельных участков до минимального размера. Соответственно, по такой категории дел обязательно проведение землеустроительной экспертизы. В качестве примера судебного акта, в котором рассмотрены такого рода моменты, можно привести апелляционное определение Калужского областного суда от 25.04.2019 по делу № 33-7/2019 – тот самый судебный акт, который был вынесен Калужским областным судом по делу К., С. и В. после возвращения дела на новое рассмотрение во исполнение рассмотренного нами Определения Верховного суда РФ.

Необходимо помнить, что принудительный раздел на основании решения суда может быть осуществлён и в отношении земельного участка, предоставленного в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, но в таком случае участником судебного спора в обязательном порядке является, в том числе, и арендодатель – орган публичной власти, распоряжающийся землями, находящимися в публичной собственности. Количество норм закона, регулирующих возможность раздела земельного участка, предоставленного на праве «долевой» аренды, исчерпывается п. 7 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ. Исследование вопроса о «подводных камнях» процедуры раздела земельного участка, арендаторами которого являются сразу нескольких лиц, подразумевает написание отдельной статьи.