Может ли быть зарегистрировано право собственности на земельный участок, сформированный под многоквартирным домом, если буквальная формулировка вида разрешённого использования земельного участка не отражает нахождение на таком земельном участке многоквартирного дома?

Юридическая действительность и мой практический опыт свидетельствуют о том, что регистрация в ЕГРН права собственности собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, на земельный участок, образованный под многоквартирным домом (далее по тексту – «МКД»), является насущной и целесообразной. Да, мы знаем о том, что земельный участок под МКД переходит в собственность собственников помещений, находящихся в таком МКД, в силу закона (пп. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») с момента регистрации в ЕГРН права собственности на первую квартиру (п. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), однако такой переход сам по себе не влечёт за собой внесение в ЕГРН записи о регистрации прав собственности на такой земельный участок. Вследствие этого в некоторых специфических юридических ситуациях отсутствие в ЕГРН записи о праве общей долевой собственности на земельный участок может привести к определённым проблемам. Так, например, если жильцы многоквартирного дома захотят разделить земельный участок, то при отсутствии государственной регистрации права на такой земельный участок в ЕГРН формально после раздела право собственности в силу закона возникнет только на тот земельный участок, на котором расположен МКД, в то время как оставшийся земельный участок, свободный от зданий, строений и сооружений, окажется в неразграниченной государственной собственности. Проблемы также возникнут в случае, если собственники многоквартирного дома, формально соответствующего признакам индивидуального жилого дома, проведут операцию по изменению статуса многоквартирного дома на индивидуальный – после регистрации в ЕГРН права собственности на ИЖД его собственникам формально придётся выкупать или приобретать в аренду земельный участок под домом (в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ), который ранее принадлежал собственникам многоквартирного дома на праве собственности в силу закона. Для купирования этих проблем и целесообразно осуществление процедуры регистрации в ЕГРН права собственности (собственников помещений, расположенных в МКД) на земельный участок, сформированный под МКД, как на элемент общего имущества жильцов МКД.

К написанию настоящей статьи меня подвигла ситуация, в которой мне довелось оказаться несколько недель назад. Собственники квартир в двухквартирном многоквартирном доме обратились ко мне с просьбой обеспечить регистрацию за ними права общей долевой собственности на земельный участок, но ситуация номинально осложнялась тем, что вид разрешённого использования земельного участка был сформулирован не как «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (в соответствии с классификатором видов разрешённого использования земельных участков), а как «для эксплуатации индивидуального жилого дома» – это произошло в результате некомпетентных действий юриста, занимавшегося юридическим сопровождением до меня – и в связи с этим противоречил назначению объекта, расположенного на земельном участке, то есть не отражал наличие на земельном участке МКД. У меня возник закономерный вопрос: «Является ли в таком случае регистрация права собственности на земельный участок возможной?». Или непременным условием регистрации права собственности должно быть чтобы вид разрешённого использования земельного участка непременно отражал наличие на земельном участке МКД? Отметим, что возникновение таких ситуаций, как правило, возможно либо в случаях, когда земельный участок был предоставлен для строительства многоквартирных домов, и после завершения такого строительства разрешённое использование не было приведено в соответствии с назначением МКД, либо, как в моём случае, в ситуациях, когда вид разрешённого использования земельного участка, изначально отражавший нахождение на земельном участке МКД, по каким-то причинам был изменён на иной.

Ознакомление с судебной практикой по этому вопросу позволяет мне прийти к выводу, что, по общему правилу, расхождение разрешённого использования земельного участка и назначения расположенного на нём объекта (МКД) не препятствует регистрации права собственности на земельный участок, однако отказ в регистрации является допустимым, если земельный участок не был сформирован в соответствии с процедурой, предусмотренной для формирования земельных участков под МКД (п.п. 4-4.2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

В связи с этим следует напомнить, что процедура образования земельных участков под МКД должна осуществляться не собственниками помещений, расположенных в МКД, а по инициативе и усилиями органов государственной власти или органов местного самоуправления, в компетению которых входит распоряжение соответствующими публичными землями. В свою очередь, в ситуации, когда земельный участок под МКД имеет иной вид разрешённого использования и при этом был образован в соответствии с п.п. 4-4.2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, в регистрации права на земельный участок на земельный участок как на имущество общего пользования не должно быть отказано. Таким образом, суды придерживаются мнения, что земельный участок, который был отведён застройщику под строительство многоквартирного дома (многоквартирных домов), юридически не тождественен земельному  участку, который должен быть сформирован под МКД, и не может подменять его, то есть по мнению судов после завершения строительства МКД под таким домом должен быть специально сформирован самостоятельный земельный участок.

Так, например, Арбитражный суд Брянской области рассматривал заявление ООО «Тандер», являвшегося собственником расположенного в МКД нежилого помещения площадью 414 кв.м, к Росреестру о признании незаконным отказа в регистрации права долевой собственности на земельный участок площадью 7623 кв.м, на котором расположен МКД, имевший вид разрешённого использования «для строительства жилого дома переменной этажности (5, 7, 9 этажей)». Судом было установлено, что МКД расположен в границах земельного участка, который предоставлялся для строительства, в то время как земельный участок под существующим многоквартирным домом в порядке, установленном Федеральным законом 29.12.2004 № 189-ФЗ, не формировался. В итоге арбитражный суд, отметив, что «земельный участок сформирован для строительства», пришёл к выводу, что «… спорный земельный участок согласно требованиям земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности не сформирован», в результате чего в удовлетворении заявления ООО «Тандер» отказал (решение Арбитражного суда Брянской области от 10 декабря 2014 года по делу № А09-7696/2013).

Схожая ситуация была предметом рассмотрения Челябинского областного суда (апелляционное определение от 09 декабря 2014 года по делу № 11-13051/2014), в которой граждане добивались регистрации права собственности на земельный участок, на котором был расположен МКД, но при этом земельный участок имел разрешённое использование «для оздоровительных целей». Суд установил, что вопреки положениям Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ земельный участок под МКД был сформирован не в результате усилий органа местного самоуправления, а по инициативе и усилиями собственников квартир, которые выступали по делу в качестве истцов. В итоге, оставляя в силу решение суда первой инстанции, в апелляционном определении от 09 декабря 2014 года Челябинский областной суд отметил следующее: «Системное толкование приведенных норм права в совокупности с обстоятельствами настоящего гражданского дела позволили судебной коллегии сделать вывод о правильности выводов суда первой инстанции о том, что в целях обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома, расположенного по адресу: ***, дом 21, формирование и кадастровый учет земельного участка не проводились. При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что отказ Управления Росреестра по Челябинской области в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок не нарушает прав С.Н.Ф. и не противоречит действующему законодательству».

Таким образом, мы выяснили, что в случае несоответствия вида разрешённого использования земельного участка назначению МКД право собственности на такой земельный участок может быть зарегистрировано в случае, если будет установлено, что земельный участок был сформирован именно под существующий МКД.

В той ситуации, в котором мне довелось оказаться, это условие было выполнено – земельный участок формировался под существующим МКД до 1945 года постройки в соответствии с проектом межевания, который был утверждён в 2020 году и который предусматривал образование земельного участка именно под многоквартирным домом. Благодаря этому обстоятельству моя операция по регистрации права собственности прошла успешно.

Таким образом, на основании личного опыта мне представляется возможным достоверно утверждать о наличии обкатанной по городу Калининграду «схемы», которая позволяет зарегистрировать право собственности на земельный участок под МКД, если вид разрешённого использования земельного участка не отражает нахождение на таком земельном участке многоквартирного дома.