06
Сен

Какие существуют законные способы «отнятия» земельных участков у их владельцев со стороны государственных и муниципальных структур?

В повседневной юридической действительности время от времени приходится сталкиваться с выражениями вроде «муниципалы изъяли у меня землю». При этом те, кто произносят такие фразы, не уточняют, какой именно способ был использован той или иной властной структурой для прекращения права на земельный участок. В своё время, когда я ещё не обладал достаточной квалификацией в сфере земельных отношений, при встрече с такого рода высказаниями  у меня возникало убеждение, что речь идёт о процедуре изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд с выплатой владельцам изымаемых земельных участков соразмерной денежной компенсации. Однако, в последующем по мере расширения моих профессиональных знаний мне стало понятно, что семантически за словосочетанием «изъятие земли» могут скрываться самые разнообразные способы отнятия  земельных участков органами публичной власти. В настоящей заметке мне хотелось бы, в целях преодоления терминологический неопределённости, кратко рассмотреть способы, которые могут быть использованы органами государственной власти или органами местного самоуправления, чтобы на совершенно законных основаниях отобрать у вас земельный участок. При этом надо сразу обмолвиться, что мы не учитываем и оставляем за скобками процедуру конфискации имущества на основании обвинительного приговора суда (ст. 104.1 УК РФ).

1. Прекращение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в связи с истечением срока аренды

Как мною уже неоднократно акцентировалось в публикациях, размещённых на сайте, с момента введения в действие масштабных изменений в земельное законодательство с 1 марта 2015 (в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) имело место упразднение правила о наличии у арендатора земельного участка преимущественного права на заключение нового договора аренды. Более того, теперь Земельный кодекс РФ (п. 15 ст. 39.8) прямо предусматривает, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов. В силу этого, поскольку нормы Земельного кодекса РФ являются специальными и имеют приоритет над общими нормами Гражданского кодекса РФ, применительно к аренде земельных участков не действуют положения ст. 621 Гражданского кодекса РФ, которой по-прежнему закреплено преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды после истечения срока старого. Согласно действующему праву в рамках земельных правоотношений, в случае истечения срока ранее заключенного договора аренды, новый договор аренды может быть заключён исключительно в том случае, если у арендатора есть право на приобретение земельного участка без проведения торгов (п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). На практике распространены ситуации, когда  арендаторы земельных участков, исключительно по собственной неосмотрительности, вовремя не утруждают себя заботами, связанными с продлением права аренды, вследствие чего рано или поздно властные структуры ставят их перед фактом прекращения договора. В таких ситуациях арендодатели в лице органов государственной власти или органов местного самоуправления заблаговременно направляют в адрес арендатора уведомление о прекращении договора аренды, а по истечении определённого времени после отправки такого уведомления направляют его в территориальное управление Росреестр в целях прекращения содержащейся в ЕГРН записи об аренде в одностороннем порядке. Таким образом, органу публичной власти даже не требуется заключать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. В итоге арендатор лишается земельного участка без каких-либо возмещений и компенсаций.

2. Признание права собственности на земельный участок отсутствующим на основании судебного решения

Данный способ лишения права на земельные участки, которому в своё время были посвящены подробные комментарии высших судов РФ (п.п. 52-53 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), применяется в тех случаях, когда право на земельный участок по тем или иным причинам было зарегистрированно незаконно, и получил в Калининградской области наибольшее распространение применительно к земельным участкам, расположенным в границах национального парка «Куршская коса».

Так, до вступления в силу изменений в земельного законодательство, которые были введены в действие Федеральным законом от 30.12.2020 № 505-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в силу 10 января 2021 года), безраздельно действовало правило п. 6 ст. 95 Земельного кодекса РФ о том, что земельные участки, расположенные в границах национальных парков, не подлежат приватизации. В настоящее время это правило действует только в отношении земельных участков, расположенных за пределами населённых пунктов, находящихся в границах национального парка «Куршская коса», в то время как ранее данное правило распространялось абсолютно на все земельные участки в границах национального парка. Так сложилось, что в период действия безраздельного запрета на приватизацию земельных участков в границах национального парка «Куршская коса» некоторым гражданам всё же удавалось зарегистрировать право собственности на свои земельные участки, обычно, путём перерегистрации права пожизненного наследуемого владения или права постоянного бессрочного пользования. После того как такие случаи выявлялись, Теруправление Росимущества по Калининградской области обращалось в Зеленоградский районный суд Калининградской области с исковыми заявлениями о признании прав собственности на соответствующие земельные участки отсутствующими, которые судом удовлетворялись. В итоге бывшие собственники лишались своих земельных участков без какой-либо компенсации.

3. Применение последствий недействительности ничтожной сделки или признание недействительной оспоримой сделки по предоставлению земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Профессиональные юристы прекрасно осведомлены о таком способе защиты нарушенного права. Гражданский кодекс РФ предусматривает множество оснований, при наличии которых сделка считается ничтожной или может быть признана недействительной (ст.ст. 168 – 179 Гражданского кодекса РФ). Не вижу необходимости их подробно рассматривать. Нам нужно уяснить, что, исходя из сложившейся судебной практики, сделка по предоставлению земельного участка из земель публичной собственности может быть признана ничтожной или недействительной (с перспективной двусторонней реституции) по иску самого органа публичной власти, который и предоставил соответствующий земельный участок.

В Калининграде рассматриваемый способ лишения права на землю нередко применяется в сочетании с предъявлением исковых требований о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости, под который предоставлялся земельный участок. Обычно таким образом муниципалитеты «наказывают» владельцев нестационарных павильонов и киосков. Так, например, мне приходилось сталкиваться со случаями, когда орган местного самоуправления, выявив тот факт, что павильон, под который им был предоставлен земельный участок (в порядке ст. 36 – до 1  марта 2015 года – или ст. 39.20 Земельного кодекса РФ), представляет собой не объект капитального строительства, а объект движимого имущества, заявлял исковое заявление о признании права собственности на павильон отсутствующим и одновременно формулировал исковое требование о признании недействительной сделки по предоставлении в аренду земельного участка под таким павильоном (руководствуясь тем, что под объекты движимого имущества предоставление земельных участков в порядке ст. 36 или ст. 39.20 Земельного кодекса РФ недопустимо). Нередко такого рода тактика используется муниципалитетами для того, чтобы не изымать земельные участки для муниципальных нужд (в том числе, расположенные в границах красных линий) и не выплачивать дорогую компенсацию.

4. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Как это ни странно, иногда за расхожими выражениями вроде тех, которые были приведены мною в начале статьи, действительно скрывается процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, которая урегулирована гл. VII.1 Земельного кодекса РФ и выгодна правообладателям изымаемых земельных участков тем, что за изымаемые участки предоставляется либо денежная компенсация, либо, в некоторых случаях, сопоставимый по своим характеристикам земельный участок, находящийся в публичной собственности (пп. 3 п. 1 ст. 56.7 Земельного кодекса РФ). Необходимость в более подробном рассмотрении процедуры изъятия земельных участков в настоящей статье отсутствует. Отметим только, что из всех проиллюстрированных в настоящей заметке способов легального отнятия земельных участков у их владельцев только процедура изъятия для государственных или муниципальных нужд предполагает выплату соразмерной компенсации.