Забор соседа находится на вашем земельном участке: так ли безоблачна перспектива защиты нарушенных прав в судебном порядке?
Среди всего массива конфликтных ситуаций, которые возникают в сфере земельных отношений, традиционно распространены ситуации, в которых соседский забор по тем или иным причинам оказывается на вашем земельном участке. Предпосылки возникновения такого рода споров весьма различны. Иногда забор оказывается в границах соседского земельного участка вследствие проведения процедуры уточнения местоположения границ смежных земельных участков, при которой декларативный земельный участок становится геодезическим – бывает, что правообладатели земельных участков уточняют свою участки не по забору. Нередко причиной нахождения соседнего забора в пределах вашего земельного участка становятся действия по реконструкции и усовершенствованию забора, а в некоторых случаях – элементарное самоуправство соседа. Может показаться, что для восстановления нарушенного права пострадавшей стороне достаточно заказать заключение кадастрового инженера, фиксирующее факт нахождения забора на вашем земельном участке, предъявить негаторный иск, и дело, что называется, в шляпе! Однако, к сожалению, на практике всё далеко не так просто. Исходя из своего практического опыта, мне приходится констатировать, что в целом граждане, выступающие в такого рода ситуациях пострадавшей стороной, имеют неверное представление о перспективах судебного спора, предметом которого является вопрос о сносе забора или ограждения. В настоящей статье мне хотелось бы дать несколько адресных рекомендаций применительно к ряду проблемных моментов, значительно влияющих на вероятность удовлетворения судами негаторных исков о сносе соседских ограждений.
Само собой разумеется, что предъявление каких-либо требований о сносе ограждения возможно только при условии, что общая граница вашего и соседного земельных участков, по которой проходит спорное ограждение, является установленной. Это требование выполняется в случае, если оба земельных участка являются геодезическими, а также в ситуации, когда ваш земельный участок выступает декларативным, а соседний земельный участок геодезическим, то есть когда границы вашего земельного участка не определены, но при этом определены границы соседнего участка, одна из которой является общей для вашего земельного участка.
- В том случае, если вы осуществляете процедуру уточнения местоположения границ вашего земельного участка, обязательно уточните границу по ограждению. Если вы уточните границу таким образом, что ограждение соседа окажется в границах вашего земельного участка, с большой долей вероятности вам в будущем не удастся добиться сноса ограждения в судебном порядке. Это связано с тем, что, уточняя границу указанным выше способом, вы по сути соглашаетесь с нахождением соседского забора в границах вашего земельного участка. Суд обязательно учтёт данное обстоятельство при разрешении негаторного иска.
- В соответствии с положениями Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 (п. 48) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разногласий по вопросу местоположения забора между предыдущими правообладателями смежных земельных участков не должно выступать основанием для отказа в удовлетворении негаторного иска, однако на практике суды придают этому обстоятельству большое значение и склонны отказывать в удовлетворении негаторных исков в ситуации, когда забор, с одной стороны, достоверно расположен на вашем земельном участке, а, с другой стороны, его местоположение за всё время существования не менялось, при этом между предыдущими владельцами споров по местоположению забора не имелось.
Это обусловлено, в том числе, и тем, что в силу п. 2 ст. 62 Земельного кодекса РФ пресечению подлежат только виновные действия, нарушающие права других лиц на землю. В ситуации, когда местоположение забора за всё время его существования не менялось, суды констатируют отсутствие виновных действий.
Таким образом, факт переноса или непереноса забора соседом имеет принципиальное значение. Для подтверждения факта того, что забор переносился, подателю негаторного иска необходимо «поднять» картографический материал, к которому относятся материалы инвентаризации земельных участков, материалы аэрофотосъёмок, любого рода планы, схемы и чертежи, в том числе, материалы проектов планировок и проектов межевания, фиксирующие местоположение фактических границ земельного участка. В некоторых случаях требуется проведение судебной экспертизы на предмет определения возраста забора.
- Как показывает судебная практика, решение суда об удовлетворении негаторного иска во многом зависит от того, укладывается ли так называемый «заступ», то есть площадь территории, захваченной соседом вследствие установки забора, в границы средней квадратической погрешности для измерения площади земельных участков. Значению средней квадратической погрешности посвящена статья, опубликованная на моём сайте 7 апреля 2021 года. Сейчас же, в целях ясности, напомню, что средняя квадратическая погрешность – это предельная допустимая величина, на которую кадастровый инженер вправе ошибиться при измерении площади земельного участка и которая характеризует предельно допустимое расхождение между площадью земельного участка по документу и по итогам измерений. Складывающая в настоящее время судебная практика по земельным спорам свидетельствует о том, что превышение величины средней квадратической погрешности, рассчитанной для конкретного земельного участка, над площадью территории, захваченной соседом путём установки забора, выступает основанием для отказа в удовлетворении негаторного иска.
- Правообладателям земельных участков, сформированных под многоквартирными домами, следует помнить о том, что общее собрание собственников многоквартирного дома вправе квалифицированным большинством в две трети голосов (пп. 2 п. 2 ст. 44 во взаимосвязи с п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ) принять решение о пределах использования земельного участка, сформированного под многоквартирным домом, и разрешить отдельным лицам – владельцам смежных земельных участков – размещение заборов и ограждений.
- Если вы осуществили перенос забора по итогам процедуры уточнения местоположения границ земельного участка, позаботьтесь о том, чтобы ваши границы были согласованы правообладателями всех смежных земельных участков. В моей практике был случай, когда владелец земельного участка передвинул забор и установил его строго по границе, но, как выяснилось в последующем, кадастровый инженер по ошибке упустил одного из «смежников», не включив его в акт согласования границ земельного участка. В результате сосед предъявил иск о признании результатов межевания земельного участка незаконными.
Помните о том, что в рамках судебных разбирательств по негаторным искам о сносе заборов и ограждений приоритет отдаётся письменным доказательствам, не рассчитывайте на свидетельские показания – суды свидетелям не доверяют. Обязательно учтите те моменты, которые были освещены в этой статье, имейте ввиду, что значительно выгоднее полюбовно решить вопрос во внесудебном порядке, нежели идти в суд.
Если же говорить о судебной практике, то в целях «закрепления» изложенного в настоящей заметке материала рекомендую ознакомиться с решением Центрального районного суда г. Калининграда от 13.02.2020 по делу № 2-755/2020 и апелляционным определением Калининградского областного суда от 12.08.2020 по делу № 33-3285/2020.