В судебной практике стали намечаться подходы, которые сводятся к тому, что гостевые дома больше не отождествляются с жилыми домами

В последние годы в нашей стране последовательно набирает популярность тренд по возведению на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, так называемых «гостевых домов», которые сдаются их собственниками помесячно или посуточно для извлечение денежной прибыли. К сожалению, на сегодняшний день гостевые дома представляют собой объекты с неопределённым правовым режимом, статус которых в законодательстве не урегулирован. Так, если мы обратимся к положениям пп. 9 п. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», мы убедимся, что, с точки зрения назначения, в российской юридической действительности претворяется в жизнь дифференциация между многоквартирным домом, жилым домом и садовым домом, однако о гостевых домах законодатель никоим образом не обмолвился. Тем не менее, до настоящего времени в практике встречается подход, который сводится к тому, что жилые дома допускается использовать как гостевые дома с целью извлечения прибыли – правоприменитель по-своему закрывает глаза на то, что жилой дом и гостевой дом – это объекты с принципиально разным назначением, что, в том числе, обуславливает необходимость устанавливать разные виды разрешённого использования земельных участков с целью легализации таких объектов (для индивидуальных жилых домов – «для индивидуального жилищного строительства», для гостевых домов – «гостиничное обслуживание»).

Такого рода подход не в последнюю очередь утвердился за счёт решений, которые были заложены при легализации законодателем сельского туризма на земельных участках, используемых крестьянскими фермерскими хозяйствами в сельскохозяйственных целях. Так в п. 4 ст. 19 Федерального закона от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» федеральным законодателем была сформулирована правовая норма, которая гласит, что «… при осуществлении фермерским хозяйством деятельности по оказанию услуг в сфере сельского туризма допускается временное размещение туристов в жилых домах, входящих в состав имущества фермерского хозяйства». Отметим, что законодатель упоминает именно термин жилой дом, который тождественен термину «индивидуальный жилой дом» и термину «объект индивидуального жилищного строительства», однако, если применять телеологическое толкование, то есть рассуждать с точки преследуемой цели, представляется возможным догадаться, что в вышеуказанной правовой норме подразумеваются именно гостевые дома.

Наличие альтернативного подхода к определению статуса гостевых домов может выявлено при изучении судебных актов Верховного суда РФ по спорам о признании прав собственности на объекты недвижимости, возникшие по итогам реконструкции жилых домов. В этом отношении примечательны несколько однотипных судебных прецедентов.

Так, по одному из дел гражданка А.Г.К., в связи с невозможностью решения вопроса по узакониванию реконструкции во внесудебном порядке путём направления и получения уведомления от органа местного самоуправления, обратилась в суд с иском о признании права собственности на гостевой дом, возникший в результате реконструкции индивидуального жилого дома, по итогам которой площадь объекта увеличилась со 149,9 кв.м до 254,9 кв.м. Суд первой инстанции (Геленджикский городской суд Краснодарского края) своим решением от 24 августа 2020 года исковое заявление о признании права собственности удовлетворил, придя к выводу о том, что постройка «… соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создавая угрозу жизни и здоровью граждан, за истцом возможно признать право собственности на данный объект недвижимости». Таким образом, при вынесении решения суд первой инстанции руководствовался исключительно таким критерием как соответствие требованиям закона конечных параметров возведённого объекта недвижимости.

Однако, решение суда первой инстанции было отменено апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 14 ноября 2023 года, который руководствовался тем, что:

– «до начала строительных работ мер к легализации спорного объекта недвижимости как гостевого дома истцом не предпринималось, равно как и не представлено доказательств наличия препятствий в получении разрешения на строительство (реконструкцию) или доказательств того, что истцу в получении такого разрешения было необоснованно отказано»;

– действия истца в связи с процедурой ввода в эксплуатацию в упрощённом порядке исходного жилого дома и последующей реконструкции жилого дома в гостевой дом – с увеличением этажности и общей площади более чем в 3 раза, «… указывают на злоупотребление истцом права и попытку обойти установленный законом административный порядок по получению разрешительной документации на строительство объекта гостиничного типа».

Таким образом, и это очень важно отметить, суд апелляционной инстанции (Краснодарский краевой суд) напрямую дал понять, что жилой дом не тождественен гостевому дому, и для легализации гостевого дома необходимо пройти всю процедуру согласований начиная с получения разрешения на строительство в общем порядке и заканчивая получением разрешения на ввод в эксплуатацию, то есть на гостевые дома не распространяется упрощённый порядок регистрации, который был введён специально для индивидуальных жилых домов и садовых домов в августе 2018 года.

Апелляционное определение Краснодарского краевого суда по вышеуказанному делу было оставлено без изменения определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 16 апреля 2024 года, вследствие чего гражданка А.Г.К. обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд РФ. Кассационная жалоба была передана на рассмотрение в заседание Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ. По итогам рассмотрения кассационной жалобы Верховным суд РФ своим определением от 14 января 2025 года № 18-КГ24-356-К4 отменил судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Несмотря на отмену судебных актов судов апелляционной и кассационной инстанции Верховный суд РФ проявил смешанный подход. Это выражается в том, что, с одной стороны, в своём определении Верховный суд РФ «прошёлся» по правовым нормам, которыми закреплён упрощённый порядок строительства и реконструкции жилых и садовых домов (на основании уведомлений, которые направляются в орган местного самоуправления), из чего можно было бы почерпнуть версию о том, что для Верховного суда РФ жилые дома и садовые дома тождественны, с другой стороны, Верховный суд РФ обратил внимание на выяснение по такого рода спорам наличия юридической связи с землёй, то есть установления того, в каком порядке осуществлялась легализация соответствующего объекта. В частности, Верховным судом РФ было отмечено следующее: «… Судебная коллегия полагает необходимым обратить внимание на то, что юридически значимым обстоятельством по делам, связанным с самовольной постройкой, является соответствие не только конечных параметров самовольно возведённого объекта предъявляемым законом к такого рода строениям требованиям, но и соблюдение процедуры его возведения. Таким образом, применительно к настоящему делу в случае, если суд приходит к выводу о том, что на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, возведён не индивидуальный жилой дом, а гостевой дом, для правильного разрешения спора надлежит установить не только соответствие данного объекта территориальной зоне, но и иным требованиям, предъявляемым именно к гостевым домам, в частности, была ли необходима для его возведения специальная документация, была ли она получена, соответствует ли ей и иным градостроительным нормам и правилам возведённый объект как гостевой дом».

Таким образом, одновременно Верховный суд РФ чётко обозначил мысль о том, что гостевой дом с точки зрения своей юридической природы и назначения соответствует такому объекту как гостиница, которая должна быть легализована в общем порядке, предполагающим полный сбор всех документов, включая экспертизу проектной документации, и размещена на земельном участке с разрешённым использованием «гостиничное обслуживание». Аналогичные выводы и тезисы Верховного суда РФ выражены в Определении от 3 декабря № 18-КГ24-281-К4 и в Определении от 26 ноября 2024 года № 18-КГ24-268-К4.

Следовательно, мы можем убедиться в том, что в настоящее в судебной практике наблюдается несколько подходов к вопросу о том, можно ли отождествлять гостевые дома с индивидуальными жилыми домами. По всей видимости, пока что судебная практика по этому вопросу находится в состоянии формирования.