В случае если объект недвижимости не входит в состав общего имущества многоквартирного дома, земельный участок под которым не сформирован, собственник такого объекта вправе приобрести самостоятельный земельный участок под ним в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ

Несмотря на то что вопрос о правовом статусе земельных участков под многоквартирными домами, которые, как известно, с момента постановки на государственный кадастровый учёт по умолчанию автоматически поступают в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, подробно урегулирован действующим законодательством, на практике в ситуациях, сопряжённых с формированием земельных участков под многоквартирными домами, возникают определённые вопросы, которые по настоящее время остаются не до конца прояснёнными и могут вызывать кривотолки. К числу таких ситуаций относятся случаи, когда земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, а собственнику одной из квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве собственности самостоятельный объект недвижимости, который потенциально может быть включён в границы земельного участка, формируемого под многоквартирным домом. Проанализируем такие ситуации более основательно.

На стороне собственника отдельного объекта недвижимости, приходящегося одновременно собственником одной или нескольких квартир многоквартирного дома – положения ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, которым чётко установлено исключительное право собственников объектов недвижимости на приобретение без торгов земельных участков под такими объектами из земель, находящихся в публичной собственности. На стороне собственников квартир многоквартирного дома, под которым земельный участок на момент возникновения спора не образован – положения п. 67 постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым:

– до формирования земельного участка под многоквартирным домом соответствующие земли, находящиеся в публичной собственности, принадлежат публично-правовому образованию (как правило, муниципалитету), но при этом публично-правовое образование не вправе распоряжаться территорией, в границах которой расположен многоквартирный дом, поскольку владение и пользование такой территорией делегировано собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирного дома;

– пределы правомочий собственников многоквартирного дома применительно к землям, находящимся в публичной собственности, на которых расположен многоквартирный дом, определяются исходя из п. 1 с. 36 Жилищного кодекса РФ.

В свою очередь, из положений п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ нас интересуют положения подпункта 4 пункта 1, которым установлено, что в состав общего имущества многоквартирного дома входят не только земельный участок, на котором расположен дом, но иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Таким образом, методом логического толкования вышеуказанных правовых норм можно прийти к однозначному выводу о том, что:

– если объект капитального строительства – помимо многоквартирного дома – входит в состав общего имущества многоквартирного дома, то при формировании земельного участка под многоквартирным домом такой объект должен быть включён в границы земельного участка, формируемого под многоквартирным домом;

– если такой объект не входит в состав общего имущества многоквартирного дома, то собственник такого объекта вправе добиться формирования и приобретения самостоятельного земельного участка под ним в порядке, установленном ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Аутентичная ситуация была предметом рассмотрения Ленинградского районного суда Краснодарская края (события развивались на территории станицы Ленинградской). В суд обратился гражданин А.В. Шемин с иском о снятии с кадастрового учёта и прекращении права собственности на земельный участок гражданки Э.С.Т., которая, будучи собственником отдельно стоящего гаража, расположенного на территории, прилегающей к многоквартирному дому, приобрела в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в собственность земельный участок под гаражом. Истец, а также собственники остальных квартир многоквартирного дома, которые выступали по делу в качестве соистцов, придерживались мнения о том, что в результате формирования и приобретения земельного участка под гаражом со стороны Э.С.Т. имело место уменьшение территории, в границах которой мог бы быть сформирован земельный участок под существующим многоквартирным домом. Придя к выводу о том, что формирование земельного участка под гаражом «… каких-либо препятствий для пользования жилым домом и расположенным под ним земельным участком, истцам не создает, а «материалами дела не подтверждено создание ответчицей каких-либо препятствий истцам для формирования земельного участка под многоквартирным домом, который будет необходим для его эксплуатации», Ленинградский районный суд Краснодарского края своим решением от 19 марта 2024 года по делу № 2-92/2024 оставил исковые требования к гражданке Э.С.Т. без удовлетворения. Решение суда первой инстанции устояло в Краснодарском краевом суде.

По итогам рассмотрения дела в качестве суда кассационной инстанции 4-й кассационный суд общей юрисдикции ожидаемо оставил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций без изменения, отметив при этом, что «… доказательств уменьшения площади придомовой территории многоквартирного дома проведенным межеванием и формированием земельного участка под гаражом, принадлежащим на праве собственности ответчику, не представлено», «… гараж не входил в общее имущество многоквартирного дома, земельный участок сформирован под объектом недвижимости, имеющим индивидуализированного собственника в размерах, допустимых для формирования земельного участка под гаражом согласно Правил землепользования и застройки Ленинградского сельского поселения Ленинградского района Краснодарского края». Не добившись положительного результата в Верховном суде РФ, А.В. Шемин обратился в Конституционный суд РФ с жалобой о несоответствии Конституции РФ, в том числе, статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в той мере, в которой вышеуказанная правовая норма позволяет лишать владельцев помещений в многоквартирном доме принадлежащего им права собственности в отношении придомовой территории), которая посвящена урегулированию порядка формирования земельных участков под многоквартирными домами, но не смог добиться принятия конституционной жалобы к рассмотрению по существу (Определение Конституционного суда РФ от 26 июня 2025 года № 1636-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Шемина Алексея Владимировича на нарушение его конституционных прав положениями Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, при рассмотрении споров о включении тех или иных объектов недвижимости в границы формируемого под многоквартирным домом земельного участка определяющее значение имеют документы, подтверждающие или опровергающие относимость спорных объектов к имуществу общего пользования многоквартирного дома. В настоящем контексте особое значение имеет содержание технических паспортов на многоквартирные дома, в которых указывается перечень объектов вспомогательного назначения, исторически используемых для обслуживания многоквартирного дома. Вместе с тем, надо признать, что на сегодняшний день не существует единого и чёткого алгоритма, позволяющего однозначно разрешить вопрос о вхождении тех или иных объектов недвижимости в состав общего имущества многоквартирного дома, что обуславливает наличие постоянных предпосылок для соответствующих судебных споров.