В каких случаях осуществляется предварительное согласование предоставления земельных участков, границы которых подлежат уточнению?

Процедура предварительного согласования предоставления земельных участков существовала с момента вступления в силу действующего Земельного кодекса РФ, но в наиболее развёрнутой форме обрела своё воплощение с 1 марта 2015 года, когда вступили в силу  масштабные обновления земельного законодательства, введённые в действие Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ. Если формулировать смысл и назначение процедуры предварительного согласования с концептуальных позиций, представляется возможным прийти к выводу, что предварительное согласование предоставления земельных участков:

– представляет собой первый этап единой процедуры предоставления земельного участка из земель, находящихся в публичной собственности, а именно направлено на образование земельного участка, который в последующем будет предоставлен;

– осуществляется исключительно в том случае, если земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов.

Действительно, по общему правилу, процедура предварительного согласования предоставления земельного участка (ст.ст. 39.14, 39.15 Земельного кодекса РФ) осуществляется в том случае, если заинтересованное лицо обладает правом на приобретение земельного участка без проведения торгов, но при этом земельный участок ещё не образован. В зависимости от того, образуется земельный участок в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории или в соответствии с проектом межевания, заинтересованное лицо обращается в орган публичной власти с заявлением об утверждении схемы и предварительном согласовании предоставления земельного участка, либо с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, образование которого предусмотрено проектом межевания территории. После вынесения органом публичной власти решения о предварительном согласовании лицо, претендующее на получение земельного участка, обращается к кадастровому инженеру, который на основании решения о предварительном согласовании изготавливает межевой план. После постановки земельного участка на кадастровый учёт заинтересованное лицо повторно обращается в орган публичной власти уже с заявлением о предоставлении земельного участка на том или ином виде права, при этом решение о предварительном согласовании выступает безусловным основанием для предоставления сформированного земельного участка без проведения торгов (п. 16 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ).

Вместе с тем, исходя из содержания пп. 3 п. 1 ст. 39.14 и пп. 3 п. 1 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ, законодателем предусмотрена процедура предварительного согласования предоставления так называемых «декларативных» земельных участков, то есть земельных участков, сведения о границах которых отсутствуют в ЕГРН. На протяжении длительного времени, включая то время, в течение которого я работал чиновником калининградской городской администрации, мне никак не приходилось оказаться в ситуации, в которой процедура предварительного согласования предоставления декларативных земельных участков стала бы актуальной. Наконец, в этом году мне представилось возможным оказаться в такой ситуации, в результате чего я убедился, что при закладывании в Земельный кодекс РФ вышеуказанных правовых норм федеральный законодатель оказался весьма предусмотрительным.

Ко мне обратился владелец индивидуального гаража, не поставленного на кадастровый учёт, право на которой не зарегистрировано. В 90-е годы прошлого века земельный участок под строительство гаража выделялся администрацией одного из районов г. Калининграда. Право аренды переоформлялось ежегодно вплоть до момента упразднения районных администрацией в 2012 году. При этом, поскольку при предоставлении земельного участка в 2001 году оформлялся акта отвода границ земельного участка в натуре, земельный участок, предоставленный районной администрацией, был поставлен на кадастровый учёт, однако до настоящего момента земельный участок дошёл именно в качестве декларативного. Поскольку районные администрации были упразднены, а преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка 1 марта 2015 года было отменено, договор аренды, который заключался с районной администрацией, закономерным образом прекратил своё действие. Вместе с тем, наличие такого рода договора, а также наличие выданной БТИ карточки владельца гаража свидетельствовали о наличии у моего клиента безусловного права на приобретение земельного участка под гаражом в рамках «гаражной амнистии» (абз. 1, абз. 4 п. 5 ст. 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Однако, исходя из действующих норм Земельного кодекса РФ, декларативный земельный участок, формально сформированный под гаражом, не мог быть предоставлен в силу п. 24 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, поскольку в соответствии с этой правовой нормой не допускается предоставление органом публичной власти находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, границы которых подлежат уточнению в соответствии с положениями Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, возник вопрос: «Как быть дальше?», «Формировать под гаражом новый земельный участок с перспективой снятия с кадастрового учёта ранее учтённого декларативного земельного участка, поскольку права на него не зарегистрированы (п. 3 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)?»

Надо признать честно, что эта ситуация была для меня новой и, надо отдать должное чиновникам калининградской администрации, которые предложили совершенно правильный вариант оформления земельных отношений путём предварительного согласования предоставления ранее учтённого декларативного земельного участка с перспективой, что наличие вынесенного органом местного самоуправления решения о предварительном согласовании позволит владельцу гаража, претендующему на оформление земельных отношений в рамках «гаражной амнистии», обеспечить выполнение процедуры уточнения местоположения границ такого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (чтобы после уточнения приобрести его без проведения торгов). Таким образом, возможность уточнения земельного участка лицом, не являющимся его правообладателем, в случае, если вынесено решение о предварительном согласовании предоставления такого земельного участка, свидетельствуют об изъятии из правила, установленного п. 3 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ, согласно которому на уточнение местоположения границ декларативного земельного участка вправе претендовать только лица, являющиеся его правообладателями.

Следовательно, мы можем обоснованно исходить из того, что процедура предварительного согласования предоставления земельных участков, границы которых подлежат уточнению, как минимум, актуальна в тех случаях, когда имеются правовые основания для приобретения без торгов земельного участка под существующим объектом недвижимости, но при этом такой земельный участок не может быть предоставлен в силу п. 24 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, то есть в связи с тем, что сведения о его границах отсутствуют в ЕГРН.

В подведение итогов изложенному представляется возможным прийти к выводу, что правовые нормы пп. 3 п. 1 ст. 39.14 и пп. 3 п. 1 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ хоть и применяются редко, но не являются «мёртвыми», а федеральный законодатель при их конструировании проявил похвальную предусмотрительность.