Верховный суд РФ признал, что нахождение на одном земельном участке более одного многоквартирного дома является допустимым: такой участок также переходит в собственность владельцев жилых и нежилых помещений, которые расположены в таких многоквартирных домах

Правило о том, что земельный участок под многоквартирным домом входит в состав имущества общего пользования многоквартирного дома и принадлежит на праве собственности собственникам жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме (пп. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п.п. 1-2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), является одним из наиболее известных юридических правил, с которым знакомы даже самые малоопытные юристы. Не менее известным является выводимое из п.п. 66-67 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» правило о том, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им (в последующем данное правило легло в основу конструирования правовой нормы п. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Какие выводы можно почерпнуть из этих правил?

Насколько известно, по действующему законодательству для целей строительства земельные участки предоставляются по итогам торгов только на праве аренды. Вместе с тем, в юридической действительности встречаются ситуации, когда земельный участок, на котором возводится многоквартирный дом, принадлежит застройщику на праве собственности (нередко такие случаи имеют место тогда, когда застройщик сначала выкупает квартиры в существующем многоквартирном доме, после чего сносит многоквартирный дом и в качестве собственника земельного участка получает разрешение на строительство нового многоквартирного дома; так, в частности, именно такой способ оформления земельных отношений был использован застройщиком при строительстве многоквартирного дома № 11 по ул. Горького в городе Светлогорске Калининградской области). Таким образом, в ситуации, когда земельный участок формировался не под существующим многоквартирным домом, а тем или иным способом был приобретён застройщиком на праве собственности под строительство многоквартирного дома, право собственности застройщика на земельный участок автоматически прекращается с момента регистрации права собственности первого лица на квартиру или нежилое помещение, расположенное в таком многоквартирном доме. При этом с целью погашения записи о праве собственности на земельный участок застройщик обязан направить соответствующее заявление в территориальное управление Росреестра. Так обстоит дело в том случае, если на земельном участке расположен один многоквартирный дом. А как обстоит дело в ситуации, когда на земельном участке возведено несколько многоквартирных домов?

В этом году такая ситуация была предметом рассмотрения Верховного суда РФ, по итогам чего им было вынесено резонансное определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 9 февраля 2023 года № 307-ЭС22-19570 по делу № А56-21432/2021, которое в последующем «вошло» в Обзор судебной практики Верховного суда РФ № 2 за 2023 год (п. 21), утверждённый Президиумом Верховного суда РФ 19.07.2023.

ЗАО «Салют Престиж», являясь собственником земельного участка с надлежащим видом разрешённого использования на территории Санкт-Петербурга, получило разрешение на строительство двух многоквартирных домов, которые фактически представляли собой единый жилищный комплекс. Несмотря на  окончание строительства многоквартирных домов и их ввод в эксплуатацию с регистрацией за участниками долевого строительства прав собственности на соответствующие квартиры, ЗАО «Салют Престиж» не планировало раздел земельного участка в целях образования под каждым из многоквартирных домов самостоятельного земельного участка, поскольку в случае такого раздела не выполнялись бы обязательные требования нормативов градостроительного проектирования в части обеспечения многоквартирных домов необходимой инфраструктурой и элементами благоустройства (стоянки автомобилей, игровые площадки, контейнерные площадки, элементы озеленения). Кроме того, исходя из п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, из которого следует, что образование новых земельных участков (в том числе путём раздела) возможно только с согласия их правообладателей, ЗАО «Салют Престиж» придерживалось мнения о недопустимости такого раздела, поскольку в связи с регистрацией прав собственности на помещения многоквартирного дома право собственности на земельный участок возникло у собственников этих помещений. В итоге, чтобы сделать возможным регистрацию прав собственности правообладателей жилых и нежилых помещений на земельный участок в ЕГРН, ЗАО «Салют Престиж» обратилось в Управление Росреестра по г. Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок. Однако, Росреестр отказал в удовлетворении заявления, руководствуясь тем, что «…строительство двух многоквартирных домов на одном земельном участке противоречит требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации» и указал на необходимость формирования земельного участка под каждым из построенных домов, поскольку «… у собственников квартир право общей долевой собственности возникает на земельный участок под домом после формирования такого участка». С учётом того, что право собственности ЗАО «Салют Престиж» на земельный участок являлось бесспорным, действия Росреестра могли быть истолкованы только одним способом – Росреестр исходил из того, что в случае наличия на одном земельном участке более одного многоквартирного дома у собственников помещений, расположенных в таких домах, не возникает право собственности на земельный участок, в связи с чем право собственности застройщика на земельный участок не прекратилось. ЗАО «Салют Престиж» обжаловало действия Росреестра в арбитражном суде г. Санкт-Петербурга в порядке гл. 24 АПК РФ, но проиграло в первой, апелляционной и кассационной инстанциях – арбитражные суды заняли позицию Росреестра. Однако, как уже можно было догадаться, кассационная жалоба в Верховный суд РФ оказалась удачной. По итогам рассмотрения кассационной жалобы в заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховный суд РФ вынес определение об отмене судебных актов арбитражных судов первой, апелляционной и кассационной инстанций и направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (арбитражный суд г. Санкт-Петербурга).

В обоснование своей позиции, нашедшей своё отражение в Определении от 9 февраля 2023 года № 307-ЭС22-19570, Верховным судом РФ был положен довод о том, что «положения ЗК РФ, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов № 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок». Из этого тезиса Верховным судом РФ был сделан закономерный вывод о том, что «разрешение на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, может быть выдано в том числе и в случае строительства нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов капитального строительства на одном земельном участке, сведения о местоположении границ которого внесены в государственный реестр недвижимости». При этом Верховный суд РФ отдал должное тому факту, что согласно проектной документации, в соответствии с которой осуществлялось возведение многоквартирных домов и которая получила положительное заключение государственной экспертизы, в границах принадлежащего ЗАО «Салют Престиж» земельного участка планировалось возведение имущественного комплекса из двух корпусов –  двух четырёжэтажных многоквартирных домов – при том, что проектная документация раздел земельного участка не предусматривала. Также Верховный суд РФ учёл то обстоятельство, что какие-либо помещения в возведённых многоквартирных домах застройщик не приобрёл, вследствие чего с момента регистрации права собственности участников долевого строительства в отношении помещений многоквартирного дома ЗАО «Салют Престиж» автоматически полностью утратило право собственности на земельный участок в силу закона, вследствие чего раздел земельного участка по инициативе застройщика был бы невозможен, поскольку в таком случае имело бы место распоряжение земельным участком, принадлежащим правообладателем жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.

По итогам повторного рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции требования ЗАО «Салют Престиж» к Управлению Росреестра по г. Санкт-Петербургу были удовлетворены (решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2023), отказ в регистрации прекращения записи о праве собственности ЗАО «Салют Престиж» был признан незаконным, и на Росреестр была возложена соответствующая обязанность. По состоянию на сегодняшний день спор не окончен, однако с учётом позиции Верховного суда РФ, нашедшей своё выражение в Определении от 9 февраля 2023 года № 307-ЭС22-19570, итоговый результат спор окажется в пользу ЗАО «Салют Престиж».

Таким образом, отныне у нас есть все основания утверждать, что нахождение на одном земельном участке двух и более многоквартирных домов является допустимым, и на такой земельный участок, также как и в случае нахождения на земельном участке одного многоквартирного дома, возникает право собственности правообладателей жилых и нежилых помещений, расположенных в соответствующих многоквартирных домах.