Верховный суд РФ признал допустимой уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключённому на торгах, в случае, если земельный участок предоставлен для целей, которые определены ст. 39.18 Земельного кодекса РФ

Более актуальная информация по настоящему вопросу с учётом позиции Конституционного суда РФ” размещена в заметке “Конституционный суд РФ не усмотрел коллизии между п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ и п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ применительно к вопросу о правомерности уступки по договору аренды земельного участка, заключённому по итогам торгов“, размещённой в разделе “Новости” 15 июля 2024 года.

1 августа 2020 года на моём сайте была опубликована статья под названием «Возможна ли переуступка права аренды земельного участка, приобретенного по результатам торгов?», в которой была рассмотрена крайне злободневная, как показывает судебная практика, проблема конкуренции между правовой нормой п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ и п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Напомним, что в то время как в силу общей нормы п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, которая касается не только земельных участков, а обязательств, возникших по итогам торгов в целом, уступка прав по договору, заключённому по итогам торгов, недопустима, в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, которая по отношению к вышеуказанной норме Гражданского кодекса РФ выступает в качестве специальной нормы, допускается уступка прав и обязанностей по заключённому на срок не менее пяти лет договору аренды земельного участка на условиях одного лишь уведомления арендодателя – вне зависимости от того, предоставлен земельный участок на торгах или без торгов.

Написание статьи, опубликованной 1 августа 2020 года, было обусловлено моим участием в судебном процессе, в рамках которого администрацией г. Пионерского Калининградской области было заявлено исковое заявление о применении последствий недействительности ничтожной сделки в отношении соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, которое было заключено между моим доверителем и третьим лицом после того, как мой доверитель приобрёл земельный участок по итогам аукциона. Суд первой инстанции встал на сторону моего доверителя (решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 18 июня 2020 года по делу № 2-591/2020) и отказал муниципалитету в удовлетворении иска, руководствуясь тем, что правовая норма п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ является специальной по отношению к п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ (принцип lex specialis derogat generali) и должна иметь приоритет над ней. Однако, по апелляционной жалобе органа местного самоуправления вышеуказанное решение было отменено (апелляционное определение Калининградского областного суда от 26.08.2020 по делу № 33-3461/2020) – Калининградский областной суд, приняв во внимание практику Верховного суда РФ по вопросу конкуренции между соответствующими нормами Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ,  сделал акцент на том, что пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ допускается отступление от правила, сформулированного в этой правовой норме (словосочетание «… если иное не установлено федеральными законами»), которое как раз-таки и находит своё выражение в п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ. Тем самым, Калининградской областной суд провозгласил приоритет нормы Гражданского кодекса РФ над нормой Земельного кодекса РФ. По всей видимости, точка зрения о недопустимости уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключённому по итогам торгов, оставалась актуальной, как минимум, на протяжении последующих двух лет, пока она, наконец, не была подвергнута частичному пересмотру.

Пересмотр вышеуказанной точки зрения был ознаменован вынесением Верховным судом РФ кассационного определения от 11 мая 2022 года № 47-КАД22-1-К6. Предыстория судебного спора, который в конечном итоге «дошёл» до Верховного суда РФ, была весьма заурядной. Гражданин С.А. Шумов приобрёл в Бузулукском районе Оренбургской области по итогам аукциона земельный участок для индивидуального жилищного строительства, а после регистрации права аренды в ЕГРН переуступил права и обязанности по договору аренды третьему лицу. Территориальное управление Росреестра вынесло решение о приостановлении государственной регистрации переуступки права аренды, руководствуясь пресловутой нормой п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ. Решение Росреестра было оспорено С.А. Шумовым в порядке административного судопроизводства, однако в удовлетворении иска было отказано. После того как Оренбургский областной суд и Шестой кассационный суд общей юрисдикции оставили решение суда первой инстанции без изменения, С.А. Шумов обратился с кассационной жалобой в Верховный суд РФ. Эта кассационная жалоба оказалась успешной.

При рассмотрении кассационной жалобы в заседании Судебной коллегии по административным делам Верховный суд РФ, что поразительно, сместил центр тяжести с того обстоятельства, что земельный участок был предоставлен на торгах, на тот факт, что земельный участок был предоставлен для целей, предусмотренных ст. 39.18 Земельного кодекса РФ (индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, крестьянское фермерское хозяйство, садоводство), которой предусмотрен смешанный порядок предоставления земельных участков из земель публичной собственности. Напомним, смешанный порядок, установленный ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, состоит в том, что:

– заинтересованное лицо обращается в орган публичной власти с заявлением о предоставлении земельного участка;

– после этого орган местного самоуправления публикует в официальном печатном издании и на официальном сайте извещение о предоставлении земельного участка;

– если в течение тридцати дней от третьих лиц не поступают заявления о предоставлении такого земельного участка, земельный участок предоставляется без проведения торгов лицу, в связи с заявлением которого имела место публикация извещения;

– в случае поступления заявления или заявлений от третьих лиц орган публичной власти проводит аукцион по предоставлению земельного участка.

Таким образом, порядок предоставления земельных участков, определённый ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, подразумевает, что при определённых условиях земельный участок может быть предоставлен заинтересованному лицу без проведения торгов. Именно на этом моменте и сделал акцент Верховный суд РФ, отметив следующее: «Таким образом, в силу приведённых норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка – по результатам торгов или без их проведения».

Следовательно, при рассмотрении вопроса о правомерности уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключённому на аукционе, определяющее значение имеет не факт предоставления земельного участка по итогам торгов, а цель, для которой был предоставлен земельный участок. При этом, по мнению Верховного суда РФ, запрет, установленный п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, безапелляционно распространяется только на земельные участки, которые могут быть предоставлены исключительно на торгах.

Таким образом, по мнению Верховного суда РФ, в случае если земельный участок предоставлен на торгах для целей, перечисленных в ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, уступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка является законной.

Является ли такая точка зрения бесспорной? Думается, что нет, не является. Ведь совершенно очевидно, что, исходя из своего буквального содержания, п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ должен применяться не в зависимости от того, может ли земельный участок гипотетически быть предоставлен без провения торгов, а уже в силу того, что земельный участок в конкретном случае предоставлен на торгах, пусть даже и для целей, перечисленных в ст. 39.18 Земельного кодекса РФ. Таким образом, формально решающее значение должен иметь тот факт, каким образом был предоставлен земельный участок в конкретной ситуации, а не то, каким образом мог бы быть предоставлен исходя из ст. 39.18 Земельного кодекса РФ.

Тем не менее, несмотря на свою противоречивость и непоследовательность, позиция Верховного суда РФ, изложенная в кассационном определении от 11 мая 2022 года № 47-КАД22-1-К6, была учтёна в информационном письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 8 августа 2022 года № 14-6768-ТГ/22 «О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключённому по результатам торгов, передачу в субаренду участка». Так, в абз. 4 п. 2 информационного письма Росреестр указывает, что «… запрет, установленный п. 7 ст. 448 ГК, распространяется на договоры аренды, которые можно заключить только путём проведения торгов; при этом ЗК (его статья 39.18) допускает возможность предоставления вышеуказанных участков как по результатам торгов, так и без их проведения», после чего разместил ссылку на проанализированный нами судебный акт Верховного суда РФ.

Таким образом, представляется возможным исходить из того, что Верховный суд РФ установил новые принципы применения п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, что будет иметь далеко идущие последствия для участников земельных правоотношений, приобретающих земельные участки на аукционах в целях, определённых ст. 39.18 Земельного кодекса РФ. Что касается правомерности уступки по договору аренды земельного участка, заключённому не в целях, определённых ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, то, всей видимости, подходы Верховного суда РФ остаются прежними – Верховный суд РФ продолжает придерживаться мнения о недопустимости таких уступок в силу п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ (определение Верховного суда РФ от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357 по делу № А32-37905/2020).