26
Окт

Верховный суд РФ: если земельный участок используется для разных целей, и одна из целей соответствует вспомогательному виду разрешённого использования, предусмотренному градостроительным регламентом, арендатор не должен вносить дополнительную арендную плату за использование земельного участка для такой цели

Дихотомия основных и вспомогательных видов разрешённого использования земельных участков продолжает порождать множество практикоцентричных вопросов, многие из которых обуславливает возникновение ожесточенных судебных споров и появление крайне актуальных юридических точек зрения, некоторые из которых носят прецедентный характер. На сегодняшний день закономерности юридической действительности свидетельствуют о  том, что разрешённое использование земельного участка формулируется в соответствии с основными видами разрешённого использования, которые установлены градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны. При этом непосредственно сама формулировка вида разрешённого использования земельного участка:

– либо точно соответствует одному из наименований видов разрешённого использования, которые предусмотрены классификатором видов разрешённого использования земельных участков (действующий ныне классификатор утверждён приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412),

– либо, если земельный участок был образован до вступления в силу классификатора видов разрешённого использования земельных участков (изначально первый классификатор был утверждён приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 № 540), буквально не соответствует ему, но при этом соответствует одному из наименований видов разрешённого использования с точки зрения смысла и содержания (например, земельный участок, сформированный до 01.09.2014, может иметь вид разрешённого использования «под размещение отдельно стоящего магазина», который соответствует коду 4.4. классификатора «магазины»).

По поводу вспомогательных видов разрешённого использования следует помнить, что таковые характеризуют назначение зданий, строений и сооружений, которые размещены на земельном участке и используются в дополнение к объектам, назначение которых соответствует основному виду разрешённого использования земельного участка. Иными словами, не допускается образование земельных участков только лишь с целью размещения и эксплуатации объектов, назначение которых соответствует вспомогательным видам.

Как свидетельствуют закономерности юридической действительности, в связи со вспомогательными видами разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства на практике возникают две проблемы:

1. Надо ли в дополнение к основному виду разрешённого использования земельного участка вносить в ЕГРН информацию о вспомогательных видах?

2. Должен или арендатор, уплачивающий арендную плату за землю по ставке, установленной исходя из основного вида разрешённого использования земельного участка, вносить дополнительную арендную плату за использование земельного участка в целях, которые соответствуют вспомогательным видам разрешённого использования?

Первая проблема получила разрешение благодаря вынесенному Конституционным судом РФ постановлению от 16.10.2020 № 42-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с жалобой гражданки М.Г.Анциновой», которым правовая норма п. 1 ст. 8.8. КоАП РФ была признана не соответствующей Конституции РФ в той мере, в которой она допускала привлечение к административной ответственности за использование земельного участка не в соответствии с разрешённым использованием, когда земельный участок использовался не только в целях, соответствующим основным видам разрешённого использования, но и в целях, корреспондирующим вспомогательным видам разрешённого использования, в ситуации, когда сведения о вспомогательных видах не внесены в ЕГРН. В вышеуказанном постановлении Конституционный суд РФ возложил на законодателя внести изменения в законодательство, чтобы пресечь практику привлечения к административной ответственности в соответствующих ситуациях, в результате чего Федеральным законом от 30.12.2021 № 493-ФЗ в абз. 3 п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ было внесено изменение, состоящее из одного-единственного предложения следующего содержания: «Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется». Таким образом, федеральный законодатель дал понять, что:

– для вспомогательного вида разрешённого использования достаточно, чтобы он просто осознавался и «держался в уме»,

– внесение вспомогательного вида разрешённого использования в формулировку вида разрешённого использования земельного участка, отображаемую в ЕГРН, не требуется,

– использование земельных участков в разных целях, некоторые из которых соответствуют вспомогательному виду разрешённого использования, не свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка, даже если вспомогательный вид разрешённого использования не отражён в формулировке вида разрешённого использования земельного участка, сведения о которой содержатся в ЕГРН.

Что касается второй проблемы, которая до настоящего времени не получила своего разрешения на уровне Конституционного суда РФ, то она становится наиболее выпуклой в случаях, когда одна из целей использования земельного участка, соответствующая установленному градостроительным регламентом вспомогательному виду разрешённого использования, одновременно соответствует основному виду разрешённого использования, предусмотренному классификатором вида разрешённого использования или градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой находится такой земельный участок. Таким образом, имеется ввиду ситуация, когда по сути имеют место два основных вида разрешённого использования, но при этом арендная плата взимается только за один основный вид разрешённого использования, в то время использование этого же земельного участка в целях, соответствующих вспомогательному виду, не облагается арендной платой.

В прошлом году настоящая проблема получила своё разрешение на уровне Верховного суда РФ. АО «Домостроительный комбинат № 2» (далее по тексту – «Комбинат») приобрело право аренды в отношении земельного участка площадью 25,9 га, формулировка вида разрешённого использования которого имела очень громоздкое содержание: «для эксплуатации зданий и сооружений Общества в целях производства железо-бетонных изделий для домостроения и строительства цеха № 5 с технологическим комплексом по изготовлению железо-бетонных изделий». На земельном участке было расположено в общей сложности свыше ста зданий и помещений. АО «Домостроительный комбинат № 2» уплачивал арендную плату за землю исходя из ставки арендной платы, установленной для земельных участков производственного назначения. При этом одно из небольших нежилых помещений, находящихся в здании, расположенном на участке, принадлежало на праве собственности и использовалось отделением Банка ВТБ. В ходе проверки данный факт был выявлен государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы, которая привлекло Комбинат к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка. Однако, главный удар был нанесён Департаментом городского имущества города Москвы, который посчитал, что:

– поскольку на земельном участке находится офисное помещение, Комбинат должен уплачивать арендную плату за весь земельный участок по ставке, определённой для земельных участков офисного назначения, размер которой превышает размер ставки для земельных участков производственного назначения (Департамент ссылался на постановление Правительства Москвы 25.04.2006 приняло № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю», в соответствии с которыми при наличии нескольких видов разрешённого использования арендная плата должна исчисляться исходя из того вида разрешённого использования, для которого установлена наибольшая ставка арендной платы),

– арендная плата должна быть определена не просто исходя из более высокой ставки арендной платы, но и исходя из более высокой кадастровой стоимости земельного участка – величина которой должна быть рассчитана исходя из удельного показателя кадастровой стоимости, определённого для земельных участков офисного назначения.

В итоге Департамент обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с Комбината неосновательного обогащения, величина которого представляла собой разницу между арендной платой, которая подлежала бы уплате исходя из более высокой кадастровой стоимости земельного участка и более высокой ставки арендной платы, и величиной фактически уплачиваемой Комбинатом арендной платы.

Позиция Комбината по делу сводилась к следующим утверждениям:

– существующая формулировка вида разрешённого использования арендуемого земельного участка соответствует по смыслу и содержанию основному виду разрешённого использования «строительная промышленность», который предусмотрен правилами землепользования и застройки г. Москвы для территориальной зоны, в которой находится арендуемый земельный участок,

– в соответствии с положениями правил землепользования и застройки г. Москвы для всех территориальных зон г. Москвы определён ряд вспомогательных видов разрешённого использования земельных участков, среди которой имеется вид с кодом 4.5.0, предусматривающий размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские услуги,

– таким образом, размещение на арендуемом земельном участке небольшого помещения, используемого для офисной деятельности, охватывается вспомогательном видом разрешённого использования земельного участка, который применяется в дополнение к основному виду разрешённого использования «строительная промышленность» и не подлежит обложению за счёт установления дополнительной арендной платы.

Арбитражные суды первой, апелляционной и кассационной инстанций заняли позицию Департамента городского имущества г. Москвы и пришли к выводу об обоснованности иска. Комбинат обратился с кассационной жалобой в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда РФ. Как уже можно было догадаться, кассационная жалоба оказалась успешной (Определение от 03.02.2022 № 305-ЭС21-19336 по делу № 40-285960/2019). Верховный суд РФ отменил судебные акты судов нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (арбитражный суд г. Москвы).

В основу своей позиции Верховным судом РФ, который в значительной степени отталкивался от принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нём объектов, а также от позиции, проиллюстрированной Конституционным судом РФ в уже упоминавшемся постановлении от 16.10.2020 № 42-П, был положен напрашивающейся тезис о том, что использование зданий, размещённых на земельном участке, в целях, соответствующих вспомогательному виду разрешённого использования земельного участка, не может свидетельствовать о нецелевом использовании такого земельного участка: «В контексте приведенных норм права и принципов земельного законодательства указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов. В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом». В продолжение этой мысли, со ссылкой на свою же судебную практику, Верховный суд РФ постулировал дальнейший важный вывод: «Правовая позиция о том, что использование части земельного участка в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, установленным градостроительным регламентом, не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению и не образует состав административного правонарушения, содержится в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.10.2020 № 310-ЭС20-8733, от 08.02.2021 № 305-ЭС20-15754, 305-ЭС20-15622, 305-ЭС20-15616, в постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 30.08.2021 № 89-АД21-10-К7». Следует признать, что значительным подспорьем для формирования анализируемой нами позиции Верховного суда РФ стали положения правил землепользования и застройки г. Москвы, которые напрямую подразумевают допустимость размещения на земельном участке объектов капитального строительства, соответствующих вспомогательным видам разрешённого использования, а именно гласят о том, что «суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25 % от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства».

В результате рассмотрения кассационной жалобы Комбината Верховный суд РФ, по всей видимости, с учётом постановления Конституционного суда РФ от 14.11.2019 № 35-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с жалобой гражданки О.В.Гламоздиновой», которое ориентирует на установление того, в какой мере произошла трансформация целевого назначения здания в результате использования находящихся в нём помещений в иных целях, сформулировал финальный вывод: «…расчет арендной платы за весь земельный участок, на котором расположено множество объектов производственного назначения, принадлежащих арендатору и используемых по такому назначению, исходя из УПКС, установленного для офисной (банковской) деятельности только в силу того, что одно из помещений в здании (имеющем назначение административное здание производственного предприятия) было предоставлено по договору аренды для использования под офис банка, обслуживающий в том числе сотрудников предприятия, в контексте сохранения ведения производственной деятельности арендатором, отсутствия доказательств, что такое предоставление привело к сущностной трансформации использования (вида разрешенного использования, функционального использования) как всего здания, так и участка, противоречит как указанным нормативным актам и основным принципам определения арендной платы, так и принципам справедливости и разумности».

Таким образом, представляется возможным прийти к выводу, что если земельный участок используется в нескольких целях, некоторые из которых соответствуют основному виду разрешённого использования, а другие – вспомогательному виду разрешённого использования, арендная плата должна рассчитываться по ставке для основного вида разрешённого использования. Вспомогательный вид разрешённого использования не подлежит дополнительному обложению арендной платой.