Администрация Советска выиграла дело о взыскании со строительной компании задолженности по аренде и неустойки, однако рассчитывала, несомненно, на большее
В марте этого года мне довелось дать несколько устных и письменных консультаций ООО «СтройЗападИнформ» – строительной компании, расположенной на просп. Победы, которая ведёт строительство среднеэтажных многоквартирных домов по ул. Каштановой в г. Советске .
Строительная компания получила земельный участок по итогам аукциона, уплатила годовой размер арендной платы, исчисленный по итогам рыночной оценки, до 2013 года арендную плату не уплачивала, поскольку кадастровая стоимость земельного участка определена не была, а после установления кадастровой стоимости по каким-то причинам продолжила не вносить платежи.
Администрация Советска, в свою очередь, на протяжении пяти лет смотрела на просрочку сквозь пальцы, но в феврале 2019 года наконец-то предъявила исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате, а также пени. А пеня, надо признать честно, набежала внушительная — два с половиной миллиона рублей.
Проанализировав представленные мне документы, я сразу сформулировал два дельных совета, рассчитанных на значительное минимизирование неизбежных денежных потерь.
Ну, во-первых, само собой напрашивалась классическое ссылка на применение трёхлетнего срока исковой давности.
Как известно, задолженность по повременным платежам может быть взыскана лишь в пределах общего срока исковой давности. Об этом в своё время недвусмысленно и доходчиво высказался Пленум Верховного суда РФ в п. 24 своего постановления от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».
Во-вторых, от меня не ускользнула информация о том, что на земельном участке, который был предоставлен ООО «СтройЗападИнформ» под строительство многоквартирных домов, фирма успела построить и ввести в эксплуатацию три многоквартирных дома.
Как известно, в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельные участки под многоквартирными домами принадлежат на праве собственности собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. В соответствии с п. 67 совместного постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, земля под ним продолжается оставаться в собственности соответствующего публичного образования, однако в силу п.п. 3-4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение частью земельного участка, в границах которой должен быть сформирован самостоятельный земельный участок под многоквартирным домом. В последующем эта позиция была развита в п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в соответствии с которым с момента регистрации права собственности первого лица на любое жилое или нежилое помещение многоквартирного дома происходит переход права собственности жильцов многоквартирного дома на соответствующую часть земельного участка и выбытие данной территории из распоряжения публично-правового образования.
Из вышеуказанных обстоятельств следует, что с вводом в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик имеет право требовать уменьшения размера обязательства по договору аренды, а именно площадь земельного участка для исчисления арендной платы уменьшается на площадь, занятую многоквартирными домами под обрез фундамента — для исчисления такой площади необходимо вычислить площадь геометрической фигуры, образуемой проекцией фундамента здания на горизонтальную плоскость (при использовании публичной кадастровой карты проблема задача решается элементарно). Однако, если под многоквартирными домами, введенными в эксплуатацию, в результате раздела земельного участка, предоставленного под застройку, образованы самостоятельные земельные участки, то площадь для исчисления арендной платы уменьшается на площадь соответствующих земельных участков.
Скажу сразу, что дальше устных консультаций, проекта встречного иска и отзыва на исковое заявление моё сотрудничество с ООО «СтройЗападИнформ» не продвинулось. Причиной стало обилие противоречивой, неподтверждённой и непроверенной информации, что элементарно сделало невозможным формирование четкого видения всей ситуации.
Так или иначе, суд первой инстанции своё решение вынес – решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.06.2019 по делу № А21-3346/2019 (судья Е.А. Талалас).
Из текста решения видно, что юрист, представлявший интересы ООО «СтройЗападИнформ» в суде, использовал предложенные мною аргументы касательно срока исковой давности и уменьшения площади земельного участка для исчисления арендной платы.
Но вот что меня удивило по-настоящему, так это щедрость судьи Е.А. Талалас! Дело в том, что в отношении земельного участка, который был предоставлен ООО «СтройЗападИнформ», с целью его раздела был подготовлен межевой план. Межевой план предусматривал образование трёх земельных участков под введёнными в эксплуатацию многоквартирными домами. Вместе с тем, в осуществлении кадастрового учета этих участков кадастровая палата отказала через приостановку, поскольку в границах исходного земельного участка были выявлены три декларативных земельных участка, которые в 2005 году были образованы для целей садоводства, не имели никакого отношения к деятельности ООО «СтройЗападИнформ» и отражались на публичной кадастровой карте, судя по всему, в силу банальной кадастровой ошибки. При таком раскладе, когда земельные участки под многоквартирными домами так и остались на бумаге, размер обязательства строительной фирмы в части исчисления арендной платы мог быть уменьшен только на площадь многоквартирных домов под обрез фундамента, но никак не на площадь виртуальных земельных участков, отображенных в межевой плане! Однако судья Е.А. Талалас согласилась с аргументом представителя ответчика и признала, что в части площади этих проектных земельных участков арендная плата начисляться не может.
Ну что же — теперь буду знать, что и такое бывает! Я не из тех юристов, который считает себя всеведущим оракулом. Более того, такого рода сюрпризы будут случаться на протяжении всей моей оставшейся жизни. Правда, кто знает, может быть администрация Советска захочет подать апелляционную жалобу на решение судьи Е.А. Талалас именно по этим соображениям.
Да, также надо отдать должное, что представитель ответчика грамотно сослался на ст. 333 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет уменьшать неустойку в случае её несоразмерности — в развитие этой нормы Пленум Верховного суда РФ сформулировал соответствующую позицию в п. 69 постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».
Арбитражный суд Калининградской области признал неустойку несоразмерной последствием нарушения обязательства и, взяв за основу ключевую ставку Банка России, сопоставив её с размером неустойки по договору аренды относительно годовой ставки по краткосрочным кредитам в рублях, сократил её до 100000 руб.
В этом плане юрист сработал очень грамотно. Как вариант, можно было бы также зайти через ст. 404 ГК РФ «Вина кредитора», которая позволяет уменьшать размер пени, если её формирование стало следствием неосторожных действий кредитора, например, вследствие поддержания на стороне должника неведения о наличии задолженности по обязательству в течение длительного времени.
Обязательно продолжу дальше отслеживать судьбу этого интересного спора.