Упразднение земельных участков в связи с отсутствием регистрации вещного права в отношении них не влечёт за собой прекращение арендных правоотношений, предметом которых являются такие земельные участки
В статье, опубликованной на сайте 17 октября 2025 года, мы исследовали вопрос о судьбе земельных участков, в отношении которого спустя определённое время после их образования в ЕГРН не зарегистрировано вещное право. В итоге мы выяснили, что сведения о земельных участках, образованных до 1 января 2017 года с присвоением статуса «временные», и в отношении которых не было зарегистрировано то или иное право, сохранялись в ЕГРН вплоть до 1 марта 2022 года (п. 7 ст. 72 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ), то есть начиная с 1 марта 2022 года такие земельные участки исключались из ЕГРН с присвоением им статуса «архивные». Также мы выяснили, что в настоящее время продолжают действовать нормы п.п. 14-15 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, в соответствии с которой земельные участки, образованные после 1 января 2017 года, в отношении которых в течение пяти лет с момента их образования в ЕГРН не зарегистрировано то или иное право (например, право собственности, право аренды), несмотря на то что такие земельные участки формально не обладают временным статусом, также снимаются с государственного кадастрового учёта.
В контексте вышеуказанных действующих в настоящее время правовых норм релевантен вопрос о том, влечёт ли снятие земельного участка с кадастрового учёта по вышеуказанным основаниям прекращение договорных отношений, предметом которых является такой земельный участок. Так, отталкиваясь от наиболее часто встречающихся на практике ситуаций, резонно, в частности, сформулировать вопрос: «Сохраняется ли действие договора аренды земельного участка, срок которого не истёк, в случае снятия с кадастрового учёта земельного участка, в отношении которого заключен такой договор?». Ответ на этот вопрос мне намедни удалось обнаружить при изучении практики арбитражных судов по спорам, связанным с предъявлением в суд заявлений о восстановлении в ЕГРН сведений о снятых с кадастрового учёта земельных участках. Обратимся к фабуле такого арбитражного спора.
В 2016 году между ООО «Белый конь» и комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок имело место заключение договора аренды в отношении двух земельных участков – земельного участка с разрешенным использованием «малоэтажная жилая застройка» для обеспечения электроснабжения и газоснабжения, а также земельного участка с разрешенным использованием «объекты сельскохозяйственного назначения» для обеспечения водоотведения. Вследствие того, что разрешённое использование этих земельных участков противоречило цели их использования, указанной в договоре, Росреестр отказал ООО «Белый конь» в регистрации права аренды. В марте 2022 года Росреестр снял оба земельных участка с кадастрового учёта в соответствии с п. 7 ст. 72 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в связи с истечением временного характера сведений о них. После этого общество обратилось в Росреестр с заявлением о восстановлении в ЕГРН сведений о снятых с кадастрового учёта земельных участках. Росреестр в совершении этих действий отказал, общество оспорило отказ в арбитражном суде, но суды заняли сторону Росреестра. Тогда ООО «Белый конь» обратилось в Росреестр с заявлением о возложении на Росреестр обязанности зарегистрировать право аренды земельных участков. Арбитражные суды первой, апелляционной и кассационной инстанций оставили заявление общества, предъявленное в порядке гл. 24 АПК РФ, без удовлетворения.
Между тем, в судебных актах, вынесенных Арбитражным судом Республики Карелия (решение от 22 мая 2024 года по делу № А26-2088/2024) и Тринадцатым арбитражным апелляционным судом (постановление от 9 октября 2025 года), содержится важная ссылка на источник, которая позволяет ответить нам на вопрос касательно сохранения или упразднения предмета договора аренды, заключённого в отношении земельных участков, снятых с кадастрового учёта. В частности, арбитражные суды сослались на п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в котором было отмечено, что «… если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность». В итоге арбитражные суды, рассматривавшие дело ООО «Белый конь», руководствуясь точкой зрения несуществующего к настоящему времени Высшего Арбитражного суда РФ, пришли к выводу, что упразднение земельных участков, в отношении которых заключён договор аренды, срок которого не истёк, прекращение соответствующего договора аренды не обуславливает. Так, в частности, Арбитражный суд Республики Карелия отметил: «… исключение временных сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости не влечет прекращения договора аренды и не ущемляет право арендатора использовать земельный участок, в отношении которого сторонами заключен договор». Аналогичная цитата была приведена и в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.
Таким образом, арбитражные суды сформулировали очень важный принцип, который сводится к тому, что арендные правоотношения, которые были созданы в период существования земельного участка, не прекращаются в случае снятия соответствующего земельного участка с кадастрового учёта, если срок договора аренды не истёк. Следовательно, стороны договора вправе осуществлять вытекающие из договора аренды правомочия, в частности, арендатор вправе владеть и пользоваться территорий, в границах которой существовал предоставленный ему земельный участок, а арендодатель вправе взимать арендную плату. Позиция арбитражных судов будет, несомненно, иметь важные последствия для судебной практики, складывающейся в сфере арендных правоотношений.
В заключение отмечу, что ООО «Белый конь» обратилось в Конституционный суд РФ с жалобой на несоответствие Конституции РФ положений пп. 7 п. 4 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, но Конституционный суд РФ отказал в принятии жалобы к рассмотрению, вынеся определение от 29 апреля 2026 года № 1133-О/2026 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Белый Конь» на нарушение его конституционных прав пунктом 7 части 4 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
