Что такое земельная доля? Разбираемся в понятии

Как мною уже неоднократно упоминалось в своих публикациях на данном сайте, одним из важнейших составных элементов юриспруденции является понятийный аппарат. Владение понятийным аппаратом на высоком процессиональном уровне – обязанность юриста. Поскольку мой интернет-сайт читают не только профессиональные юристы, но и граждане, которые не обладают юридическим образованием, считаю насущным содействовать верному уяснению читателями некоторых важных категорий земельного права, с которыми приходится сталкиваться в повседневной жизни. Значение этой деятельности тем важнее, что содержащаяся в Интернете информация очень разрозненная – кроме того, как показывает жизнь, к сожалению, в статьях юридической тематики, публикуемых на сайтах профессиональных юристов, сознательно упускаются ссылки на конкретные нормативные правовые акты, в результате чего читатели, не обладающие навыками работы с законами, элементарно не знают, что с этими публикациями дальше делать. Сегодня мне хотелось бы подробно разобрать такое юридическое понятие как «земельная доля». При этом заранее считаю необходимым указать, что данное понятие объединяет две совершенно разные категории земельных отношений, в связи с чем при изложении и восприятии текстового материала необходимо проявить максимальную разборчивость.

1. Не откладывая в долгий ящик, начнём сразу с понятия.

Применительно к правоотношениям в сфере использования земель сельскохозяйственного назначения «земельная доля» – это доля в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, приобретённая гражданином в результате реорганизации колхозов и совхозов в процессе земельной реформы.

Понятие земельной доли было введено в оборот с принятием постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 года № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов». Как известно, в результата распада Советского Союза страна перешла к новой общественно-экономической формации и встала на новые рельсы принципиально новой для себя рыночной экономики. Поскольку колхозы и совхозы как предприятия в условиях рыночной экономики не представляли актуальность, в России начиная с конца 1991 года был запущен массовый процесс реорганизации колхозов и совхозов в предприятия, функционирующие на рыночных принципах. Пункт 1 постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 года № 86 предусматривал, что совхозы и колхозы обязаны были до 1 января 1993 года, то есть в течение календарного года, провести реорганизацию и привести свой статус в соответствии с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности». Согласно п. 5 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, которое было утверждено постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 года № 708, колхозы или совхозы могли реорганизоваться в товарищества, акционерные общества, сельскохозяйственные производственные кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и их объединения.

Если обращаться к категории земельной доли (альтернативное название – «земельный пай»), то каждый член-участник реорганизуемого колхоза или совхоза в бесплатном порядке наделялся земельной долей, что было прямо закреплено в п. 9 постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов». Таким образом, каждый участник колхоза и совхоза, реорганизуемого в коммерческое предприятие, наделялся долей в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, который ранее до реорганизации эксплуатировался колхозом или совхозом.

Следующим нормативным правовым актом, который имеет очень важное историческое значения в контексте категории «земельной доли», является Указ Президента РФ от 27 октября 1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». Пункт 5 этого нормативного правового акта предусматривал, что документом, удостоверяющим право собственности гражданина на земельную долю (земельный пай), является свидетельство на право собственности. Диапазон правовых возможностей по распоряжению земельными долями был весьма широким (абз. 2 пункта 5 Указ Президента РФ от 27 октября 1993 № 1767) – владельцы земельных долей имели право обменивать их, передавать по наследству, сдавать залог и в аренду, а также, самое главное, выделить свой земельный пай в натуре в целях образования самостоятельного земельного участка.

Массовая заинтересованность граждан в выделении земельных долей (земельных паёв) в натуре объяснялась тем, что земельные паи, как правило, не были привязаны к конкретным территориям, в связи с чем владельцы земельных долей не знали, где находятся их квадратные метры.

То есть обычно владелец земельного пая имел на руках свидетельство на право собственности на землю, в котором была указана площадь земельного пая в баллогектарах, однако при этом не имел представление о том, какую именно территорию он имел право обрабатывать. С целью облегчения работ по выделу земельных долей в натуре, в разделе II уже упоминавшегося нами Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, которое было утверждено постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1993 года № 708, законодатель предусмотрел некоторые критерии для определения местоположения земельных паёв – в частности, были определены земли, которые не могли учитываться при выделении паёв в натуре. В частности, законодатель предусмотрел, что при определении земельной доли подлежали учитыванию все сельскохозяйственные угодья в границах реорганизуемых сельскохозяйственных предприятий кроме земельных участков:

• переданных в ведение сельских, поселковых,  городских Советов народных   депутатов,  в  том  числе  земель  приусадебного  фонда, участков, занятых сенокосами и    пастбищами общественного пользования;
• включенных в фонд перераспределения земель;
• используемых сортоучастками для испытания новых сортов сельскохозяйственных культур;
• переданных данному хозяйству в аренду.

При этом Указ Президента РФ от 27 октября 1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» предписывал осуществление процесса выдела земельных долей в натуре с учётом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования (абз. 5 п. 5).

В результате выдела земельного пая в натуре формировался самостоятельный земельный участок как обособленный объект земельных правоотношений. Земли, которые оставались невостребованными после реорганизации колхохов и выделения земельных долей в натуре, включались в так называемые «фонды перераспределения земель» (п. 5 Указа Президента РФ от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР), которые существуют и в настоящее время (ст. 80 Земельного кодекса РФ) – этот фонд образуют земельные участки, право на которые приобретено органами местного самоуправления и органами государственной власти с целью их последующего предоставления частным собственникам для ведения крестьянских фермерских хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, огородничества, животноводства.

По прошествии тридцати лет «земельные доли», как и фонды перераспределения земель, не канули в лету и актуальны по настоящее время, поскольку и в наши дни, в частности, и в Калининградской области, существует прослойка собственников, которые по каким-то причинам не смогли выделить свои земельные доли в натуре, в результате чего владеют по сути «котом в мешке» – свидетельства о государственной регистрации прав на земельную доли имеются, но где расположены свои квадратные метры – этого владельцы земельных долей не знают. Как бы то ни было, земельная доля – это полноценный объект недвижимого имущества, который может быть продан, подарен, передан по наследству, внесён в уставный капитал юридического лица.

Порядок выдела земельных долей в натуре в настоящее время регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 13). Для рассмотрения порядка выдела земельных долей в натуре необходимо подготовить отдельную статью, однако в настоящей публикации, расставляя основные акценты, отметим, что выдел земельного пая в натуре осуществляется на основании проекта межевания территории по решению общего собрания участников долевой собственности – в случае, если осуществляется массовый процесс выдела земельных паёв, или на основании единоличного решения владельца земельной доли – в случае, если общее собрание отсутствует.

Следует обратить внимание на то, что в случае с проектом межевания речь идёт не о той хорошо известной нам градостроительной документации, которая разрабатывается и утверждается органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ (ст. 43). Проект межевания, в соответствии с которым осуществляется выдел земельного пая в натуре, это документ, не являющийся документацией по планировки территорией, который изготавливается кадастровым инженером целенаправленно с целью выдела земельных паёв в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения. Нормы Градостроительного кодекса РФ на порядок разработки и утверждения такого проекта межевания не распространяются.

Существует и такое понятие как «невостребованные земельные доли». Невостребованные земельные доли (ст. 12.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ) – это земельные доли, собственник которых не передал их в аренду или не распорядился ими иным образом в течение трёх и более лет. При этом невостребованной земельной долей не может являться земельная доля, право на которую зарегистрировано в ЕГРН в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Процесс признания земельных долей невостребованными осуществляется органом местного самоуправления. В конечном итоге, в случае отсутствия возражений со стороны собственников земельных долей, в отношении которых осуществляется процесс признания невостребованными, в предусмотренный законом срок, на такие доли может быть признано право муниципальной собственности в судебном порядке, что влечёт за собой утрату собственником своей земельной доли.

2. Для целей правоотношений на стыке жилищных и земельных отношений «земельная доля» – это величина площади земельного участка, формируемого под многоквартирный дом, приходящаяся на 1 кв.м жилого помещения многоквартирного дома. Для рассматриваемых целей в нормативных правовых актах используется термин «удельный показатель земельной доли».

Если выражаться простым языком, то удельной показатель земельной доли обозначает минимальную площадь земельного участка, который должен быть сформирован под многоквартирным домом в зависимости от площади жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Основные принципы расчёта площади земельного участка под многоквартирными домами, на основании которых в последующем принимались различного рода методические рекомендации и правила землепользования и застройки, были установлены постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 года № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах». Подходы, заложенные в данном нормативном правовом акте, в последующем легли в основу методик расчёта удельных показателей земельных долей разных муниципалитетов.

Порядок расчёта минимально допустимой площади земельного участка под многоквартирным домом очень прост. Правила землепользования и застройки закрепляют удельные показатели земельной доли в зависимости от этажности многоквартирного дома (следует отметить, что утратившие силу предыдущие Правила землепользования и застройки ГО «Город Калининград» 2009 года помимо этажности предусматривали дополнительный критерий при определения удельного показателя земельной доли – год постройки здания). В границах ГО «Город Калининград» удельные показатели земельных долей установлены Приложением № 4.2 к действующим Правилам землепользования и застройки.

Приведём примера расчета площади земельного участка. Допустим, застройщик планирует возвести 9-этажный многоквартирный дом. Обращаемся к Приложению № 4.2 в составе Правил землепользования и застройки (п. 5) и видим, что удельный показатель земельной доли для 9-этажного дома составляет 0,38 кв.м. Если общая площадь жилых помещений 9-этажного многоквартирного дома, к примеру, равна 5760 кв.м, то минимальная площадь земельного участка будет составлять:  5760 кв.м х 0,38 = 2188 кв.м. Это означает, что при наличии свободных земель площадь земельного участка, образуемого под многоквартирным домом, не может быть меньше 2188 кв.м. Следует учитывать, что если свободные земли для образования земельного участка нужной площади отсутствуют, то земельный участок образуется вне зависимости от удельного показателя земельной доли исходя из фактически имеющихся возможностей.

Таким образом, в результате проделанного анализа мы имели возможность убедиться, что понятие «земельная доля» является неоднородным. В связи с этим в ходе правоприменения и уяснения этого материала необходимо проявлять должную разборчивость.