Революционное решение Верховного суда РФ: если после истечения срока аренды земельный участок, предоставленный для завершения строительства, не изъят по решению суда, такой участок может быть потворно предоставлен для завершения строительства под существующий недостроенный объект

Верховный суд РФ вынес потрясающее решение, которое означает восполнение существующего законодательного пробела в ситуациях, связанных с приобретением в аренду земельных участков под существующие объекты незавершённого строительства в случаях, когда земельный участок уже однажды был представлен для завершения строительства.

Напомним, что согласно нынешнему праву действующему арендатору земельный участок может быть предоставлен в аренду для завершения строительства объекта незавершённого строительства сроком на три года в двух случаях:

• если право собственности на объект незавершённого строительства зарегистрировано за арендатором до 1 марта 2015 года или если при отсутствии зарегистрированного права собственности на объект незавершённого строительства договор аренды земельного участка заключён до 1 марта 2015 года (п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации);
• если право собственности на объект незавершённого строительства зарегистрировано (вне зависимости от даты регистрации права собственности на такой объект), но при этом в течение шести месяцев арендодатель не обратился в суд в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ с требованием об изъятии такого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах (пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ во взаимосвязи со ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ).

При этом в вышеуказанных правовых нормах (п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ) содержится важнейшая отметка о том, что правом на предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства на 3 года можно воспользоваться только один раз, в том числе, и в случаях, если имела место смена арендатора земельного участка или смена собственника объекта незавершённого строительства. В свою очередь, в том случае, если объект незавершённого строительства и право аренды земельного участка изъяты в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, то новый собственник объект незавершённого строительства вправе приобрести земельный участок в аренду сроком на три года на основании пп. 1 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Из проанализированных правовых норм следует, что в случае, если земельный участок уже однажды предоставлялся под объект незавершённого строительства для завершения его строительства сроком на три года, то возможны два варианта:

• либо арендодатель – орган публичной власти – обращается в суд с иском об изъятии объекта незавершённого строительства и земельного участка в соответствии со ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ,
• либо возникает неурегулированное законом «подвешенное состояние», когда, с одной стороны, иск в суд об изъятии в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ не заявлен, а, с другой стороны, земельный участок не может быть вновь предоставлен для завершения строительства, поскольку такое право уже однажды было реализовано.

Отмечу, что на практике такого рода подвешенные состояния возникали довольно часто, и выражающийся в них законодательный пробел становился причиной головной боли для многих арендаторов на протяжении всего периода действия правовых норм, регулирующих вопросы предоставления земельных участков под существующие объекты незавершённого строительства, то есть с 1 марта 2015 года.

Именно в связи с возникновением такого неопределённого состояния в Ессентукский городской суд и обратилась гражданка Э.Р. Ямбаева, которая выступила в качестве собственника объект незавершенного строительства (по всей видимости, речь идёт о незавершённом строительством жилом доме), которому земельный участок однажды уже был предоставлен в аренду для завершения строительства сроком на три года. Завершить строительство в течение трёхлетнего срока, на который был однократно предоставлен земельный участок, Э.Р. Ямбаева не смогла ввиду наличия на иждивении несовершеннолетних детей. Городская администрация закономерно отказала Э.Р. Ямбаевой в повторном предоставлении земельного участка для завершения строительства сроком на три года, но при этом не обратилась в суд с заявлением об изъятии земельного участка и объекта незавершённого строительства в соответствии со ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ. Отказ в предоставлении земельного участка был обжалован в порядке административного судопроизводства. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций в удовлетворении административного иска отказали. В итоге Э.Р. Ямбаевой была подана кассационная жалоба в Верховный суд РФ, которая оказалась успешной.

В основу вынесенного по рассматриваемому делу судебного акта, которым решения нижестоящих судов были отменены, а административный иск Э.Р. Ямбаевой был удовлетворён (Определение Верховного суда РФ от 19 января 2022 года № 19-КАД21-17-К5), Верховный суд РФ положил тот очевидный вывод, что при наличии зарегистрированного права на объект незавершённого строительства земельный участок, на котором расположен такой объект, не может быть предоставлен ни для проведения аукциона в соответствии со ст. 39.11-39.12 Земельного кодекса РФ, ни для иных целей без проведения торгов, что обусловлено существованием правовых норм пп. 8 п. 8 ст. 39.11 и п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ. Таким образом, в случае, если право собственности на объект незавершённого строительства зарегистрировано, но такой земельный участок не может быть предоставлен ни действующему арендатору для завершения строительства (поскольку однажды уже предоставлялся для указанных целей), ни какому-либо другому лицу на аукционе или без проведения торгов, но при этом арендодатель не обратился за изъятием земельного участка в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, возникает положение, при котором земельный участок по сути изъят из оборота, что вызывает правовую неопределённость.

В обоснование вынесенного судебного акта Верховный суд РФ привёл доктринальные размышления на тему конституционных принципов российского законодательства, которые не выполняются в ситуации, в которой оказалась Э.Р. Ямбаева:

• «.. в условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2017 г. срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида. Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40)».
• «… административный истец при рассмотрении данного дела ссылалась на наличие уважительных причин, по которым она не успела в установленный договором срок закончить строительство жилого дома. Указывала, что объект незавершенного строительства был приобретен ею для улучшения жилищных условий ее семьи, в составе которой двое несовершеннолетних детей. В отсутствие договора аренды она лишена возможности завершить строительство дома».
• «… с учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Администрации в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок 3 года препятствует семье административного истца в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов».

Из вышеуказанного революционного «решения» Верховного суда РФ следует, что в ситуации, когда аредодатель – публичное образование – не воспользовался возможностью изъятия земельного участка и расположенного на нём объекта незавершённого строительства в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, такой земельный участок может неоднократно, то есть более одного раза, предоставляться для завершения строительства в аренду на три года. По всей видимости, в ближайшее время стоит ожидать внесения соответствующих изменений в земельное законодательство, которые отражали бы позицию Верховного суда РФ, выраженную Определении от 19 января 2022 года № 19-КАД21-17-К5. Единственное, что пока что неясно, отражает ли точка зрения Верховного суда РФ общий магистральный подход к проблеме, или речь идёт об исключении из правила для тех заинтересованных лиц, которые не смогли уложиться в трёхлетний срок в силу стечения тяжелых жизненных обстоятельств.