Продление дачное амнистии привнесло отмену необходимости согласования строительства индивидуальных жилых домов с муниципалитетами до 2026 года
Дачная амнистия должна была быть продлена. В этом ни у кого не было сомнений. Эксперты только терялись в догадках относительно объёма преференций, которые государство предоставит застройщикам земельных участков, предоставленных для целей индивидуального жилищного строительства. И в этом отношении следует признать, что принятие Федерального закона от 08.12.2020 № 404-ФЗ, полное наименование которого «О внесении изменений в статью 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и статью 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», не обернулось разочарованием. Закон вступил в силу 19 декабря 2020 года.
Главное нововведение сводится к поправкам в п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Напомним, что вышеуказанной правовой нормой, которая была введена в действие с 02.08.2019 Федеральным законом от 02.08.2019 № 267-ФЗ, была предусмотрена возможность регистрации права собственности на жилой или садовый дом, возведённый на садовом земельном участке, только лишь на основании технического плана без получения разрешительных документов.
Поправками, внесёнными Федеральным законом от 08.12.2020 № 404-ФЗ (ст. 1), отныне предусмотрена возможность регистрации права собственности на основании только лишь технического плана не только на жилой и садовый дом, возведённый на садовом земельном участке, но и на жилой дом, возведённый на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, расположенном на землях населённых пунктов. Исключительно важное нововведение, которое по сути отменяет необходимость получения «разрешительных уведомлений» для строительства индивидуальных жилых домов! Правда, следует отметить, что законодатель сделал специальную отметку относительно того, что возведённый объект должен соответствовать признакам именно индивидуального жилого дома, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (не более трёх надземных этажей, высота не более 20 метров, непредназначенность здания для раздела на самостоятельные объекты недвижимости).
К слову, возможность такого рода упрощённой регистрации права собственности установлена законом до 1 марта 2026 года.
Как мы уже отметили, положения Федерального закона от 08.12.2020 № 404-ФЗ вступили в силу с 19 декабря 2020 года. Следовательно, формально упрощённый порядок регистрации прав собственности на индивидуальные жилые дома, возведённые на землях населённых пунктов, также вступил в силу с 19 декабря 2020 года.
Как же обстоит дело с теми, кто построил свои индивидуальные жилые дома до этой даты? Следует признать, что на практике органы местного самоуправления и подразделения Росреестра в большинстве случаев всё же не располагают возможностью достоверно установить время возведения индивидуального жилого дома. Следовательно, совершенно достоверно можно исходить из того, что застройщики многих «ИЖД», возведённых до 19 декабря 2020 года, смогут без проблем оформить права на свои объекты.
Вместе с тем, существует весьма многочисленная прослойка проблемых застройщиков, которые начинали возведение своих жилых домов без разрешительных документов. После введения с 04.08.2018 уведомительного порядка, заменившего выдачу разрешений на строительство (Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ), органы местного самоуправления по получению от застройщиков заявлений о выдаче уведомлений о соответствии планируемого строительства установленным параметрам («разрешительное уведомление») стали проводить выезды по месту нахождения объектов и фиксировать факты возведения готовых жилых домов без разрешительных документов. Нередко органам местного самоуправления удавалось относительно точно вычислить время возведения дома. Идя навстречу нерадивым застройщикам, законодатель в п. 5 ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ предоставил застройщикам право – первоначально в срок до 1 марта 2019 года – задним числом уведомлять муниципалитеты о факте возведения жилых домов, строительство которых было начато до 04.08.2018, и тем самым легализовывать свои объекты. Те, кто не успел до 1 марта 2019 года, вынуждены были узаконивать свои дома путём предъявления в суд исков о признании прав собственности. К слову, в дальнейшем предыдущим «законом о продлении дачной амнистии» (Федеральный закон от 02.08.2019 № 267-ФЗ) возможность подачи такого рода уведомлений задним числом была продлена до 1 марта 2021 года.
Рассматриваемым Федеральным законом от 08.12.2020 № 404-ФЗ такая возможность продлена до 1 марта 2026 года, в связи с чем застройщики, начавшие возведение своих объектов до 4 августа 2018 года, вправе по-прежнему ещё почти в течение четырёх с половиной лет задним числом подавать уведомления о планируемом строительстве.
Что означает продление этой возможности в контексте отмены необходимости получения разрешительных документов на жилые дома, возведённые на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства? Это означает, что если органу местного самоуправления по итогам выезда на место строительства относительно застройщика, который не успел получить разрешительный документ на свой жилой дом и по каким-то причинам не смог подать уведомление до 1 марта 2021 года, достоверно известно о том, что жилой дом начал возводиться до 4 августа 2018 года, то застройщик не сможет узаконить свой дом путём регистрации права собственности не него в упрощённом порядке в соответствии с п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку по замыслу законодателя территориальные подразделения Росреестра по факту получения заявлений о регистрации прав собственности на основании техплана теперь должны будут делать запрос в орган местного самоуправления на предмет добросовестности застройщика.
Таким образом, если Росреестр откажет в регистрации права собственности, у застройщика будет две альтернативы. Если органу местного самоуправления и Росреестру достоверно известно, что возведение объекта было начато до 4 августа 2018 года, то застройщику нужно будет в срок до 1 марта 2026 года подать новое уведомление, то есть воспользоваться «дачной амнистией». Если же органу местного самоуправления и Росреестру известно, что возведение нового объекта, который был возведён без разрешительных документов, было начато после 4 августа 2018 года, но до 19 декабря 2020 года, то есть если застройщик не подпадает ни под п. 5 ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ, ни под положения Федерального закона от 08.12.2020 № 404-ФЗ, то застройщику придётся признавать право собственности на свой объект в судебном порядке.
В заключение отметим, что, в отличие от предыдущего «закона о продлении дачной амнистии» (Федеральный закон от 02.08.2019 № 267-ФЗ), рассматриваемый Федеральный закон от 08.12.2020 № 404-ФЗ не затронул права на бесплатное приобретение в собственность земельных участков в садовых товариществах, которым садоводы при определённых условиях могут воспользоваться в силу п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Возможность реализации такого права истекает 1 марта 2022 года.