При перераспределении нельзя допускать включение в границы образуемого земельного участка объектов, используемых другими лицами: даже если право собственности на такие объекты не зарегистрировано, суд может признать межевание вашего земельного незаконным и снять его с кадастрового учёта

Как уже неоднократно отмечалось мною, перераспределение земель – это довольно популярная юридическая процедура, которая рассчитана на укрупнение своего землевладения за счёт присоединения земель, находящихся в публичной собственности. Несмотря на то что институт перераспределения весьма подробно регламентирован нормами действующего Земельного кодекса РФ (глава V.4 ЗК РФ), в судебной практике по земельным спорам может выявлено несколько «тонких» промежуточных ситуаций, которые нормами закона напрямую не урегулированы и которые разрешаются судами с позиции принципов гражданского и земельного права. К числу таких сложных и напрямую не регламентированных законом ситуаций относятся случаи, когда по итогам перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности, в границах вновь сформированного земельного участка оказываются здания и строения, право собственности на которые не зарегистрировано, но которые длительное время находятся в фактическом владении лиц, которым эти здания и строения принадлежат.

Именно в такой ситуации оказался мой клиент К., который являлся собственником земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства. К северной границе земельного участка К. прилегала территория, находящаяся в неразграниченной государственной собственности, в границах которой располагалось строение капитального гаража, право на который в ЕГРН зарегистрировано не было, и земельный участок под которым сформирован также не был. Эта ситуация была примечательна тем, что ввиду отсутствия земельного участка и правоустанавливающего документа на него формально гараж мог быть снесён усилиями городской администрации во внесудебном порядке в соответствии с п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, а также тем, что в силу отсутствия зарегистрированного права собственности на гараж не существовало обстоятельств, которые давали бы органу местного самоуправления право на основании закона отказать в утверждении схемы расположения земельного участка на КПТ и в заключении соглашения о перераспределении – ведь насколько известно, в силу пп. 3 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ наличие посторонних объектов в границах земельного участка, образуемого путём перераспределения, является основанием для отказа в перераспределении только в том случае, если на такие объекты зарегистрировано право частной или муниципальной собственности. В итоге орган местного самоуправления, руководствуясь тем, что в плане обременений формально  образуемый земельный участок являлся «чистеньким», по заявлению К. утвердил схему расположения земельного участка на КПТ и заключил с К. соглашение о перераспределении.

После завершения процедуры перераспределения между К. и фактическим владельцем гаража В. возникли разногласия, в результате чего К. обратилась в суд с иском о сносе гаража, в то время В. предъявил встречный иск о признании результатов межевания незаконными. Руководствуясь тем, что гараж В. находится на чужом земельном участке, суд первой инстанции исковое заявление К. удовлетворил, а В. в удовлетворении встречного иска отказал (решение Светловского городского суда Калининградской области от 03.02.2022 по делу № 2-4/2022). Однако, основные события разыгрались в суде апелляционной инстанции.

Отталкиваясь от того, что гараж был построен ещё в советское время во время существования совхоза, когда не имелось правовых норм, предусматривающих формирование земельных участков в границах придомовой территории, руководствуясь тем, что гараж был возведён в качестве постройки, являющейся вспомогательной по отношению к квартире, принадлежащей В., и расположенной в доме, являющемся соседним по отношению к дому К., получив сведения о том, что В. предпринимал не увенчавшиеся успехом усилия, направленные на оформление земельных отношений под своим гаражом, Калининградский областной суд пришёл к выводу о том, что «… формированием спорного земельного участка нарушены не только требования закона, но и права В., также фактически претендовавших на данный земельный участок, что не было учтено судом первой инстанции при разрешении заявленного сторонами спора. При установлении описанных обстоятельств администрации муниципального образования необходимо было решать вопросы, связанные с передачей К. прав на земельный участок под указанными строениями с учётом наличия иные претендентов в его отношении, в частности, В.», а затем продолжил в следующем ключе: «… поскольку испрашиваемый К. земельный участок хотя и был юридически свободным, однако фактически был обременён расположенными на нём капитальными строениями, не принадлежащими заявителю, а также притязаниями на него лиц, возвёдших эти объекты, разрешение заявления К. должно было производиться администрацией муниципального образования с учётом этих обстоятельств, что необоснованно не было принято во внимание судом первой инстанции…».

В итоге апелляционным определением от 11 мая 2022 года по делу № 33-1893/2022 Калининградский областной суд отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил встречный иск В. о признании результатов межевания недействительными, что по сути означало для К. прекращение существования принадлежащего ей на праве собственности земельного участка, то есть уничтожение недвижимой вещи. Земельный участок К. был снят с кадастрового учёта. Следовательно, К. лишилась не только земель, приобретённых путём перераспределения, но и своей изначальной территории, существовавшей до перераспределения.

Таким образом, при планировании процедуры перераспределения важно исходить из того, что юридическая «чистота» и «необременённость» присоединяемой территории не тождественна фактической. Наличие в границах присоединяемой территории объектов, используемых другими лицами, является негласным, не предусмотренным законом препятствием к перераспределению, даже если эти объекты не стоят на кадастровом учёте, и права на них не зарегистрированы в ЕГРН.