07
Апр

О значении средней квадратической погрешности для измерения площади земельных участков в правоприменительной практике

В лексиконе кадастрового дела циркулирует несколько понятий, с проявлением которых в повседневной практике земельный юрист сталкивается либо очень редко, либо вообще никогда. Да, это действительно так, наш мир устроен таким образом, что некоторые явления существуют словно в параллельном измерении. И в этом плане возможность наконец-то узнать нечто новое и обкатать это новое на практике следует рассматривать как большую удачу и подспорье для профессионального роста. Одним из таких явлений, с которым земельные юристы время от времени сталкиваются в своей работе, является средняя квадратическая погрешность для измерения площади земельных участков. Впрочем, знать – не значит понимать и уметь применять. В настоящей статье мне хотелось бы разъяснить суть средней квадратической погрешность и её значение в рамках земельных споров.

Если выражаться вкратце и обиходным языком, то средняя квадратическая погрешность характеризует предельно допустимую величину, на которую кадастровый инженер имеет право ошибиться при измерении площади земельного участка. На практике применяется выражение: «средняя квадратическая погрешность – это предельно допустимая величина, на которую площадь земельного участка по итогам измерений может отличаться от площади земельного участка, указанной в документе».

Размер средней квадратической ошибки для измерения площади может быть рассчитан для любого конкретного земельного участка. Размер средней квадратической погрешности для конкретного земельного участка зависит от средней квадратической погрешности для местоположения характерной точки земельного участка, установленной подзаконным актом в зависимости от категории земель, в границах которой расположен обмеряемый земельный участок, и, отчасти, в зависимости от разрешенного использования.

Формула, по которой рассчитывается размер средней квадратической погрешности для земельного участка, определена пунктом 16.2 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утверждённых Росземкадастром 17.02.2003. Формула расчёта выглядит следующим образом:

(3,5 х средная квадратичная погрешность местоположения характерной точки х квадратный корень из площади земельного участка)

В свою очередь, величина средней квадратической ошибки для характерных точек земельных участков в настоящее время установлена приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» и вырьируется в зависимости от категории земель. Например, для всех земельных участков, относящихся к категории земель «земли населённых пунктов», величина средней квадратической погрешности характерных точек составляет 10 квадратных сантиметров (0,1 кв.м), а, к примеру, для земельных участков, относящихся к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» и имеющих разрешённое использование «садоводство» – 20 квадратных сантиметров (0,2 кв.м).

Перейдём к конкретным примерам. Исчислим размер средней квадратической погрешности для садового земельного участка площадью 600 кв.м, расположенного в границах земель населённых пунктов.

Величина погрешности будет составлять: (3,5 х 0,1 кв.м х квадратный корень из 600 кв.м) = 3,5 Х 0,1 х 24,49 кв.м = 8,57 кв.м.

В свою очередь, величина средней квадратической погрешности для садового земельного участка, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения, составит:

(3,5 х 0,2 кв.м х 24,49 кв.м) = 17,14 кв.м.

Итак, мы научились вычислять среднюю квадратическую погрешность, однако теперь нам нужно ответить на вопрос: «А что же дальше?».

В этом отношении нам важно понимать, что на практике средняя квадратическая погрешность значима в ходе уточнения местоположения границ земельных участков, то есть, если опять же выражаться обиходным языком, в ходе процедуры перевода земельного участка из декларативного в геодезический. При этом величину средней квадратической погрешности ни в коем случае не следует путать с предельно допустимой величиной, на которую площадь земельного участка по итогам уточнения может отличаться от исходной площади земельного участка. Напомним, что в соответствии с пп. 32 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» по итогам уточнения площадь земельного участка может отличаться от исходной не более чем на предельный минимальный размер земельного участка для того или иного вида разрешенного использования, установленный законом или градостроительным регламентом, а если такой предельный минимальный размер не установлен, то не более чем на 10 процентов.

Приведём пример. Допустим, мы уточняем декларативный земельный участок с разрешённым использованием «для индивидуального жилищного строительства» площадью 700 кв.м, расположенный на землях населённых пунктов. Согласно Правилам землепользования и застройки предельный минимальный размер земельного участка под индивидуальное жилищное строительство составляет 400 кв.м. Из этого следует, что по итогам уточнения местоположения границ площадь земельного участка может увеличиться максимум до 1100 кв.м. В свою очередь, величина средней квадратической погрешности для земельного участка площадью 700 кв.м составляет: (3,5 х 0,1 х квадратный корень из 700 кв.м) = 3,5 х 0,1 х 26,45 = 9,26 кв.м.

Что нам в таком случае даёт средняя квадратическая погрешность? А вот что. Если по итогам уточнения местоположения границ площадь земельного участка составит 705 кв.м, то в межевом плане кадастровый инженер оставит величину площади «700 кв.м», поскольку расхождение с исходной площадью будет укладываться в допустимую квадратическую погрешность величиной 9,26 кв.м. Соответственно, по итогам уточнения величина площади, отображаемая в ЕГРН, останется прежней – 700 кв.м. Если же по итогам уточнения местоположения границ исчисленная площадь земельного участка составит 750 кв.м, то есть величину, выходящую за пределы средней квадратической погрешности, то кадастровый инженер укажет в межевом плане площадь 750 кв.м. Именно это величина и будет внесена в ЕГРН.

Что ещё важно знать? Мы должны понимать, что существование средней квадратической погрешности, исчисленной для земельного участка, не означает, что площадь такого земельного участка отличается от реальной на величину средней квадратической погрешности. Речь идёт именно о величине, на которую кадастровый инженер имеет право ошибиться – о величине, на которую могут «наврать» измерительные приборы, которыми пользуется инженер. Соответственно, если земельный участок имеет площадь 700 кв.м, а средняя квадратическая погрешность для него составляет 9,26 кв.м, то это не означает, что истинная площадь такого земельного участка в действительности может составлять 709 кв.м.

К примеру, если происходит уточнение декларативного земельного участка площадью 700 кв.м, а по итогам уточнения местоположения границ исчисленная площадь составляет 705 кв.м, то кадастровый инженер списывает расхождение в 5 кв.м на возможную ошибку приборов, в связи с чем не вносит изменения в площадь, указываемую в итоговом межевом плане. В этом случае, имея дело с уточнённым земельным участком, площадь которого по итогам уточнения остаётся 700 кв.м, мы вообще не вправе задаваться вопросом о том, что истинная площадь земельного участка может отличаться от исходной на 5 кв.м, ведь эти самые 5 кв.м – это всего лишь погрешность приборов.  В свою очередь, после уточнения размер средней квадратической погрешности утрачивает какое-либо значение, ибо итоговая величина площади – в данном случае 700 кв.м – считается окончательной, ранее полученная цифра «705 кв.м» никого не интересует.

Если же исчисленная площадь ранее декларативного земельного участка выходит за пределы средней квадратической погрешности, то в ЕГРН вносится новая площадь земельного участка, которая также считается окончательной – величина средней квадратической погрешности также перестаёт иметь какое-либо значение.

Таким образом, можно утверждать, что на практике после уточнения местоположения границ земельного участка, то есть после его перевода из декларативного в геодезический, величина допустимой средней квадратической ошибки малозначима.

К огромному сожалению, некоторые суды Калининградской области демонстрирует совершенно превратное понимание средней квадратической погрешности для измерений, толкуя последнюю именно как величину, на которую истинная площадь уточнённого земельного участка может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. Такое ошибочное толкование приводит к вынесению неправильных судебных решений.

Однажды в прошлом году мне довелось вступить в судебный процесс на стадии подготовки апелляционной жалобы на решение Центрального районного суда г. Калининграда, который отказал моему доверителю в удовлетворении негаторного иска о сносе забора, расположенного в границах его земельного участка. Мой доверитель являлся собственником уточнённого земельного участка. Факт нахождения в границах этого земельного участка забора соседа элементарно доказывался с помощью заключения кадастрового инженера. Вместе с тем, признав факт наличия так называемого «заступа», суд отказал в негаторном иске, поскольку посчитал, что так как площадь земельного участка моего доверителя, самовольная занятая ответчиком в результате установки забора, меньше величины средней квадратической погрешности для этого земельного участка, права и законные интересы моего доверителя не затронуты (решение Центрального районного суда г. Калининграда от 13.02.2020 по делу № 2-755/2020). Иными словами, суд по сути и занял ту самую ошибочную позицию о том, что истинная площадь земельного участка может отличаться от площади, указанной в ЕГРН, на величину средней квадратической погрешности, в связи с чем значение «заступа» нивелируется. Ясное дело, что такая точка зрения является глубоко превратной, ведь после уточнения местоположения границ земельного участка, которое было проведено двумя годами ранее, размер средней квадратической погрешности утратил какое-либо значение.

Суд апелляционной инстанции, как следует из текста апелляционного определения (апелляционное определение Калининградского областного суда от 12.08.2020 по делу № 33-3285/2020) вникать в эти тонкости не удосужился, что можно сказать и о 3-м кассационном суде общей юрисдикции (определение 3-го кассационного суда общей юрисдикции от 25.11.2020 по делу № 8Г-20023/2020). Вторая кассационная жалоба направлена мною в Верховный суд РФ.

Так или иначе, осведомлённость об имеющихся на данный момент подходах судов к применению средней квадратической погрешности имеет немаловажное значение для формирования профессионального кругозора земельного юриста.