Особенности формирования и предоставления земельных участков в границах посёлков, расположенных на Куршской косе.
18 февраля 2022 года мною на сайте была опубликована статья, посвящённая вопросам приобретения земельных участков, расположенных на Куршской косе. В той статье мною было разъяснено, что режим земель, находящихся в границах национального парка «Куршская коса», существенно изменился с вступлением в силу Федерального закона от 30.12.2020 № 505-ФЗ. До вступления в силу данного Федерального закона в отношении земель и земельных участков, расположенных в границах национальных парков, было установлено единое правило без изъятий о том, что такие земли и земельные участки не подлежат приватизации. Федеральным законом от 30.12.2020 № 505-ФЗ было предусмотрено исключение из этого правила. При этом соответствующая правовая норма была помещена в п. 2 ст. 12 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях». Она гласит о том, что запрет на приватизацию земельных участков не распространяется на земельные участки, расположенные в границах населённых пунктов, включённых в состав национальных парков.
Следующая важная характеристика земельных участков, находящихся в границах национального парка, состоит в том, даже после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2020 № 505-ФЗ продолжило действовать правило, закрепляющее отнесение таких земельных участков к федеральной собственности.
Далее следует принять во внимание, что по общему правилу земли национальных парков относятся к категории земель «Земли особо охраняемых территорий», однако данное правило больше не распространяется на земли, входящие в состав населённых пунктов, включённых в границы национального парка – в силу п. 2 ст. 95 Земельного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 505-ФЗ такие земельные участки относятся к категории земель «Земли населённых пунктов».
Если формулировать промежуточный вывод из рассмотрения трёх вышеуказанных характеристик земель и земельных участков, расположенных в границах национального парка «Куршская коса», можно составить следующее резюме:
«Земли и земельные участки, расположенные в границах посёлков Лесной, Рыбачий и Морское, находятся в федеральной собственности, относятся к категории земель «Земли населённых пунктов» и могут быть предоставлены в собственность или аренду».
Особенности правового режима земельных участков, находящихся в границах национального парка «Куршская коса», нашли своё выражение в том, что усилиями Управления Росимущества по Калининградской области большая часть территории посёлков Рыбачий и Морское – территории посёлка Лесной данная практика не коснулась – была замежёвана в крупные сплошные единые землепользования, на которые зарегистрировано право федеральной собственности. В итоге имеет место ситуация, когда многие жилые дома, многоквартирные дома и постройки вспомогательного назначения оказались расположенными не на землях, находящихся в неразграниченной государственной собственности, а в границах крупных единых землепользований, находящихся в федеральной собственности. Данное обстоятельство и обуславливает особенности процедур формирования земельных участков в границах этих посёлков. При этом необходимо иметь ввиду, что формирование земельного участка – это одна из стадий процесса предоставления земельного участка, то есть земельный участок может быть сформирован только в том случае, если имеются правовые основания для предоставления этого земельного участка.
1. Формирование и предоставление земельных участков под существующими объектами недвижимости (ст. 39.20 ЗК РФ)
Мы знаем, что по общему правилу формирование земельных участков под существующими объектами капитального строительства, находящимися в собственности граждан и юридических лиц (помним, что процедуры, предусмотренные ст. ст. 3.7, 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», допускают возможность формирования земельных участков под гаражами и жилыми домами, в отношении которых право собственности не зарегистрировано), осуществляется путём направления в местную администрацию заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Однако, в рассматриваемых нами случаях данное правило не работает. Если объект недвижимости расположен в границах крупного единого землепользования, находящегося в федеральной собственности, единственным правильным решением будет направление в Управление Росимущества по Калининградской области схемы раздела земельного участка, предусматривающей формирование самостоятельного земельного участка под объектом капитального строительства. При этом площадь земельного участка не должна быть избыточной, для того чтобы обосновать соразмерность площади образуемого путём раздела земельного участка требуется представить изготовленную кадастровым инженером пояснительную записку.
2. Формирование и предоставление земельных участков с целью их приобретения под ИЖС, ЛПХ, садоводство или КФХ (ст. 39.18 ЗК РФ)
В соответствии с положениями ст. 39.18 Земельного кодекса РФ инициирование процедуры предоставления земельного участка для возведения индивидуального жилого дома, а также иных целей, установленных данной статьёй, осуществляется только путём подачи заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, если не утверждён проект межевания территории, или на основании проекта межевания. Однако, как мы уже выяснили, подача заявлений о предварительном согласовании предоставления земельных участков возможна только в случае образования земельных участков из земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности. В случае, если имеет место нерасчленённое единое землепользование, в отношении которого зарегистрировано право федеральной собственности, подача заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка принципиально невозможна. Таким образом, в границах единых землепользований, находящихся в федеральной собственности, формирование и предоставление земельных участков в порядке, установленном ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, не представляются возможными.
3. Формирование и предоставление земельных участков на торгах для целей, не предусмотренных ст. 39.18 Земельного кодекса РФ (ст. 39.11-39.12 ЗК РФ)
Инициирование процедуры предоставления земельного участка на торгах в порядке, установленном ст.ст. 39.11-39.12 Земельного кодекса РФ, осуществляется либо путём подачи заявления об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (в связи с этим надо помнить, что в силу пп. «е» п. 1 постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2023 годах» до конца 2023 года в целях проведения аукциона допускается утверждение схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории в границах населённых пунктов, а также городов федерального значения), либо, если утверждён проект межевания территории, путём подачи заявления о предоставлении земельного участка (здесь существует законодательный пробел, поскольку вид заявления для случаев наличия проекта межевания положениями ст. 39.11 Земельного кодекса РФ не определён). Однако, при наличии единого землепользования, в отношении которого зарегистрировано право федеральной собственности, подача таких заявлений невозможна в силу тех же обстоятельств, что и в случаях, установленных ст. 39.18 Земельного кодекса РФ.
4. Перераспределение существующих земельных участков с землями, находящимися в федеральной собственности (гл. V.4 ЗК РФ)
В силу того, что в течение довольно длительного времени в границах национального парка «Куршская коса» предоставление земельных участков на праве собственности не допускалось, а Управление Росимущества по Калининградской области неоднократно обращалось в суд с исковыми заявлениями о признании прав собственности на земельные участки отсутствующими, количество земельных участков, расположенных на Куршской косе и находящихся в собственности, невелико – это могут быть только те земельные участки, которые были переданы в собственность после вступления в силу упомянутого нами Федерального закона от 30.12.2020 № 505-ФЗ. Перераспределение таких земельных участков с землями, находящимися в федеральной собственности, может осуществляться в порядке ст. 39.28 Земельного кодекса РФ в целях приведения земельных участков в соответствие с проектом межевания, либо на основании схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории до предельных размеров, установленных градостроительным регламентом. При этом смежные единые землепользования, участвующие в процессе перераспределения, части которых присоединяются к земельным участкам, находящимся в частной собственности, выступают в качестве преобразуемых объектов недвижимости, в связи с чем возможно изменение их конфигурации, что логически вытекает из положений пп. 20 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Насколько нам известно, в силу пп. 4 п. 1 ст. 39.27 Земельного кодекса РФ допускается перераспределение земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных их владельцам на праве аренды, с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности с целью приведения конфигурации земельных участков в соответствие с проектами межевания, если площадь земельного участка увеличивается не более чем до предельных размеров, установленных градостроительными регламентами. Возможность реализации такой процедуры в границах посёлков, расположенных в пределах Куршской косы, лично для меня является спорной. Ответить на вопрос о том, возможно ли такое перераспределение, мне представится возможным после того, как мною будет подготовлена статья с обзором видов прав собственности на землю.
Если подводить итог проделанному нами анализу, представляется возможным прийти к выводу, что в границах расположенных на Куршской косе посёлков Рыбачий и Морское, земли которых замежёваны в крупные единые землепользования, образование новых земельных участков безусловно возможно только либо путём раздела существующих земельных участков с целью формирования земельных участков под существующими объектами недвижимости, либо путём перераспределения существующих земельных участков, предоставленных их владельцам на праве собственности, с землями, находящимися в федеральной собственности.