Не только снос и «приведение в соответствие»: какие санкции применяются судами за возведение самовольных построек?

Идея написать настоящую статью возникла у меня по итогам спонтанного и незапланированного ознакомления с Обзором судебной практики по спорам, связанным с самовольным строительством (ст. 222 Гражданского кодекса РФ), который был подготовлен Калининградским областным судом в 2021 году и размещён им на своём официальном сайте http://oblsud.kln.sudrf.ru. Так получилось, что недавно мною подробно анализировался новый Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, подготовленный Призидиумом Верховного суда РФ, в силу чего перед прочтением обзора, размещённого Калининградским областным судом, я не ожилал узнать для себя что-либо новое. Однако, к своему удивлению, мне удалось получить очень важную, полную и исчерпывающую информацию обо всех разновидностях санкций, которые применяются судами по делам, связанным с самовольным строительством. Основный вывод, который можно почерпнуть из проработанного мною Обзора, сводится к простой констатации того, что видов санкций, которые применяются за  самовольное строительство, значительно больше, нежели чем предусмотрено положениями всем известной ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Предлагаю кратко, не вдаваясь в доктринальные подробности, рассмотреть эти санкции и дать им общую характеристику.

1. Снос самовольной постройки

Санкция предусмотрена абз. 4 п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ и относится к числу наиболее распространённых. В массовом сознании граждан кара за самовольное строительство так или иначе ассоциируется, в первую очередь, именно со сносом самовольно возведённого объекта. Настоящая санкция представляют собой крайнюю меру реагирования. Суды устанавливают обязанность осуществить снос самовольной постройки в случае, если постройка возведена при отсутствии правоустанавливающего документа на земельный участок, а также в тех случаях, когда нарушения, допущенные при возведении объекта, являются принципиально неустранимыми и, в том числе, представляют опасность для жизни и здоровья граждан. Снос самовольной постройки также определяется судами в том случае, когда лицо, виновное в возведении объекта, не согласно на применение судом более мягкой санкции.

2. Приведение самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, обязательными требованиями к параметрам, предусмотренными законом

Данная санкция также предусмотрена абз. 4 п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ и представляет собой более мягкую меру реагирования по сравнению со сносом самовольной постройки. Применяется в том случае, если нарушения, допущенные при возведении самовольной постройки, являются принципиально устранимыми.

Например, при рассмотрении судом искового заявления граждан о сносе самовольной постройки было установлено, что единственное нарушение, которое было допущено застройщиком, сводилось к тому, что объект, построенный технически грамотно с соблюдением соответствующих строительных регламентов, был возведён одновременно на двух земельных участках, что недопустимо. В итоге суд возложил на ответчика обязанность привести постройку в соответствие с нормами и требованиями градостроительного законодательства путём объединения земельных участков в единый земельный участок (апелляционное определение Калининградского областного суда от 18 марта 2020 года по делу № 33-1324/2020).

3. Возложение обязанности привести объект в первоначальное состояние

Санкция напрямую не предусмотрена ст. 222 Гражданского кодекса РФ и логически вытекает из п. 28 постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22, согласно которому «суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ». Санкция применяется по делам, связанным с незаконными реконструкциями.

Например, предметом рассмотрения суда было исковое заявление администрации ГО «Город Калининград» о сносе здания магазина, которое было возведено без получения разрешения на реконструкцию путём расширения ранее существовавшего малогабаритного здания магазина, то есть путём объединения с ранее существовавшим объектом. С учётом того, что истец изменил свои первоначальные исковые требования, отказавшись от требования о сносе самовольной постройки, суд возложил на ответчика обязанность привести объект в первоначальное состояние, существовавшее до незаконной реконструкции (апелляционное определение Калининградского областного суда от 10 июля 2019 года по делу № 33-3342/2019).

4. Возложение обязанности привести объект в соответствие с требованиями разрешения на строительство (разрешения на реконструкцию)

Санкция также напрямую не предусмотрена ст. 222 Гражданского кодекса РФ и применяется в том случае, когда разрешение на строительство или разрешение на реконструкцию выдано, но виновное лицо отступило от требований выданного разрешения. Санкция применима в случае возможности приведения объекта в соответствии с требованиями разрешения на строительство и согласия виновного лица с применением такой санкции. Примером судебного акта, которым была применена такая санкция, может быть апелляционное определение Калининградского областного суда от 23 октября 2018 года по делу № 33-4874/2018.

5. Запрет деятельности по эксплуатации самовольной постройки (ст. 1065 Гражданского кодекса РФ)

Как следует из подзаголовка, санкция не предусмотрена ст. 222 Гражданского кодекса РФ, но при этом выступает самостоятельной, легальной мерой ответственности, которая может быть применена в силу п. 2 ст. 1065 Гражданского кодекса РФ, согласно которому «если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность». Примером судебного акта, которым на лицо, осуществляющее самовольное строительство, была возложена обязанность прекратить строительную деятельность до получения разрешения строительство, является апелляционное определение Калининградского областного суда от 26 мая 2020 года по делу № 33-1469/2020.

6. Принудительное прекращение права собственности на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка

Речь идёт о самостоятельной процедуре, однако Калининградский областной суд рассматривает её в качестве одной из самостоятельных санкций за самовольное строительство. Процедура прекращения права собственности на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, предусмотрена п. 12 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ. Согласно данной правовой норме в том случае, если в срок, установленный решением суда, самовольная постройка, расположенная на земельном участке, который находится в частной собдственности, не снесена или не приведена в соответствие с требованиями градостроительных регламентов, орган публичной власти вправе в течение шести месяцев обратиться в суд с иском об изъятии земельного участка и продаже такого земельного участка с публичных торгов (пп. 2 п. 12 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ). Если самовольная постройка расположена на земельном участке, предоставленном в аренду, орган публичной власти вправе направить уведомление о неисполнении решения суда о сносе самовольной постройки в орган местного самоуправления или орган государственной власти, являющийся арендодателем по договору аренды земельного участка, заключённому с лицом, который возвёл самовольную постройку (пп. 1 п. 12 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ), с целью последуюшего расторжения договора аренды земельного участка (абз. 8 п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, мы видим, что санкции за самовольное строительство разнообразны. Их усвоение подразумевает интенсивную мыслительную деятельность.