Наиболее распространённые пограничные ситуации, когда орган местного самоуправления может запросто отказать вам в перераспределении земель
Институт перераспределения земель был введён в действие 1 марта 2015 года и стал одним из излюблённых способов оформления земельных отношений на так называемую «дополнительную» территорию.
Востребованность данного способа оформления земельных отношений объясняется тем, что перераспределение предусматривает приобретение права на землю без проведения торгов. Этим перераспределение коренным образом отличается от ранее действовавшего института «приобретения земельных участков для целей, не связанных со строительством», который предусматривал неукоснительное информирование общественности о намерениях заинтересованных лиц приобрести дополнительные земельные участки – в случае, если о намерении приобрести земельный участок помимо лица, инициировавшего процедуру предоставления земель, заявляло ещё какое-нибудь лицо, орган местного самоуправления обязан был принять решение о проведении аукциона.
С точки зрения комплектности и содержания, положения гл. V.4 Земельного кодекса РФ, которыми урегулирован институт перераспределения земель, недвусмысленны и прозрачны, что обеспечивает «интересантам» должные правовые гарантии.
В целях ясности необходимо отметить, что, хоть перераспределение земель и предполагает оформление земельных отношений без проведения торгов, процедура перераспределения земель (гл. V.4 Земельного кодекса РФ) и процедура предоставления земельных участков без проведения торгов на основании предварительно вынесенного решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (глава V.1 Земельного кодекса РФ) – это совершенно разные юридические процедуры. Свидетельством этого является то обстоятельство, что для процедуры перераспределения (гл. V.4 Земельного кодекса РФ) предусмотрены самостоятельные основания для отказа в заключении соглашения о перераспределении (п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ).
В практике оформления земельных отношений нередко возникают сложные, неоднозначные ситуации, ситуации «на усмотрение», когда основания для отказа в заключении соглашения о перераспределении проявлены неоднозначно, однако всё-таки могут быть применены по усмотрению органа местного самоуправления.
Ситуация 1. В границах земельного участка, образуемого путём перераспределения, расположены объекты, находящиеся в частной или муниципальной собственности.
Лицу, заинтересованному в укрупнении своего землевладения (в дальнейшем по тексту в целях удобства такое лицо будет называться «интересантом»), на стадии планирования всей операции целесообразно крайне внимательно изучить территорию, в границах которой планируется образование земельного участка путём перераспределения, на предмет наличия объектов, которые могут находиться в собственности других лиц.
Приведу пример из своей практики, который случился в то время, когда я работал в должности главного специалиста юридического комитета администрации ГО «Город Калининград» и готовил заключения на предмет согласования или отклонения от согласования сделок по распоряжению земельными участками, заключаемых комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО «Город Калининград» (далее по тексту – КМИ и ЗР).
В соответствии с проектом межевания, который предусматривал образование нового земельного участка путём перераспределения земельного участка, принадлежащего на праве частной собственности юридическому лицу, и земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности, был образован новый земельный участок. Юридическое лицо понесло все затраты, связанные с постановкой земельного участка на кадастровый учет. После этого юридическое лицо, будучи уверенным в успехе всего предприятия, обратилось в администрацию за заключением соглашения о перераспределении. КМИ и ЗР подготовил проект соглашения о перераспределении и направил его на согласование в юридический комитет. Юридический комитет выразил несогласие со сделкой и проект отклонил (лично я всегда смотрел на вещи реально и при распределении земель мыслил по принципу «лучше всё продать», руководящие управленческие решения по должности мне принимать не полагалось).
При изучении кадастрового паспорта вновь образованного земельного участка было установлено, что в составе него образована часть с характеристикой «территория объекта открытой осушительной сети». Содержание этого обременения свидетельствовало о том, что в границах земельного участка находится мелиоративный канал (в настоящее время при установлении ограничений (обременений) на земельные участки мелиоративные каналы действительно именуются объектами осушительной сети). В дальнейшем в ходе изучения Федерального закона от 10.01.1996 № 4-ФЗ «О мелиорации земель» был сделан вывод о том, что мелиоративный канал должен находиться в муниципальной собственности, вне зависимости от того, учтен ли он в реестре муниципального имущества, и зарегистрировано ли на него право муниципальной собственности в Росреестре.
В конечном итоге юридическим комитетом был сделан вывод о том, что соглашение о перераспределении земель не может быть заключено в связи с наличием оснований для отказа, предусмотренного пп. 3 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ, который исключает возможность заключения соглашения о перераспределении в том случае, если в границах земельного участка, образованного в порядке перераспределения и планируемого к перераспределению, расположены объекты, находящиеся в частной или муниципальной собственности.
Однако правило пп. 3 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ содержит важное изъятие. Решение об отказе не может быть вынесено, если объект, находящийся в частной или муниципальной собственности, размещён на условиях сервитута. При этом в силу пп. 3 п. 4 ст. 23 и по смыслу положений ст. 39.37 Земельного кодекса РФ линейные объекты, включая мелиоративные каналы, принадлежащие публичным структурам, размещаются именно на условиях сервитута, а именно публичного сервитута. Таким образом, если бы под мелиоративный канал в границах земельного участка, который запрашивался юридическим лицом в рассматриваемом нами примере, был образован сервитут, то орган местного самоуправления был бы не вправе отказывать со ссылкой на пп. 3 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ.
В качестве совета рекомендую всем перед принятием решения об образовании и предоставлении земельного участка сделать запрос в Правительство Калининградской области о предоставлении сведений из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) на предмет незарегистрированных обременений – помните, что отсутствие сведений о зоне с особыми условиями использования территории в ЕГРН отнюдь не свидетельствует о том, что земельный участок «чист».
Ситуация 2. В границах территории, присоединяемой к основному земельному участку в порядке перераспределения, представляется возможным образовать самостоятельный земельный участок
Довольно щекотливая ситуация, о которой в прошлом году на сайте уже публиковались заметки.
Начнём с первооснов. Земельное законодательство базируется на ряде принципов, которые перечислены в ст. 1 Земельного кодекса РФ. Одним из важнейших принципов земельного законодательства выступает принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан (пп. 11 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Как следует из содержания этого принципа, публичные структуры, в компетенцию которых входит распоряжение земельными ресурсами, при выполнении своих обязанностей должны находить «золотую середину» между интересами различного рода «интересантов», желающих оформить земельные отношения, и неопределённым кругом лиц, которые абстрактно также имеют правопритязания на удовлетворение своих потребностей в лице доступа «к земельному ресурсу».
Именно применительно к процедуре перераспределения земель рассматриваемый принцип земельного законодательства и получает своё наиболее отчётливое частно-специальное выражение, ведь именно в связи с осуществлением процедуры перераспределения земель, в интересах неопределённого круга третьих лиц, интересанту может быть отказано в перераспределении, если территория, которая присоединяется к основному земельному участку, достаточна для образования самостоятельного земельного участка (пп. 9 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ).
В случае, когда по вышеуказанному основанию орган местного самоуправления отказывает в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемого в порядке перераспределения, социальные последствия не являются такими уж резонансными. На практике по-настоящему остро вопрос обстоит в случаях, когда органом местного самоуправления или органом государственной власти субъекта Российской Федерации, то есть структурами, которые сами должны соблюдать требования Земельного кодекса РФ, утвержден проект межевания, предусматривающий перераспределение путем присоединения к основному земельному участку территории, достаточной для образования самостоятельного земельного участка.
Однако и здесь уже достигнута полная ясность. В частности, исходя из той позиции, которую занял Верховный суд РФ в определении (Кассационное определение от 29.05.2019 по делу № 71-КА19-1) по делу, которое являлось предметом рассмотрения Центрального районного суда г. Калининграда (окончательное решение по делу было вынесено Калининградским областным судом в апелляционном определении от 24.07.2019 по делу № 33а-3476/2019), в случаях перераспределения земель в соответствии с утверждёнными проектами межевания территорий действуют абсолютно такие же основания для отказа, как и в случае с перераспределением на основании ранее утверждённых схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории.
Из этого следует, что даже если проект межевания предусматривает выгодное вам перераспределение, то есть присоединение к вашему основному земельному участку дополнительной территории, вам следует сперва провести дополнительную «экспертизу» и проверить, можно ли в границах «прирезаемой территории» образовать самостоятельный земельный участок, пригодный для предоставления третьему лицу.
Существует и ключик для решения такого ребуса. По общему правилу, если «прирезаемая территория», пригодная по своей площади и конфигурации для образования самостоятельного земельного участка, обеспечена проездом (доступом) с земель общего пользования, то соглашение о перераспределении не может быть заключено (пп. 9 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). Если же «прирезаемая территория» достаточна по площади, но проездом (доступом) не обеспечена, например, расположена в каком-нибудь медвежьем углу, на задворках основой территории, то в перераспределении интересанту не откажут.
Рассмотренные две ситуации являются пограничными, скользкими. В этих ситуациях орган местного самоуправления может по своему усмотрению как разрешить сделку, так и наложить «вето». Каких-либо жёстких руководств к действию чиновников здесь нет. Решение принимается по усмотрению в зависимости от целого ряда факторов, в том числе, негласных. Совет интересантам – закажите дополнительную юридическую экспертизу вашей ситуации, прежде чем приступать к активным действиям.