04
Май

Как увеличить размер своего земельного участка?

На практике для владельцев индивидуальных жилых домов очень актуален вопрос о том, как увеличить размер своих земельных участков. Та информация, которую по этой теме можно найти в Интернете, довольно отрывочна и разрозненна. В связи с этим в настоящей статье я постараюсь в максимально сжатой и корректной форме изложить наиболее важные моменты, касающиеся этой проблемы.

В жилых зонах Калининграда по-прежнему остаётся большое количество неразмежёванной земли, права на которую не оформлены. Говорить о том, что эта земля никому не принадлежит, в корне неправильно, поскольку ничейной земли в нашей стране не существует. Если мы на публичной кадастровой карте видим свободные земли, в границах которой земельные участки не образованы, то речь идёт о так называемых «землях, находящихся в неразграниченной государственной собственности», которыми в силу закона распоряжаются органы местного самоуправления.

В контексте увеличения размера своих землепользований наиболее актуальны земли, которые находятся с тыльной стороны основных земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома. Актуальность именно таких земель обусловлена тем, что на них не может никто претендовать кроме владельцев основных земельных участков, одна сторона которых прилегает к красной линии проезда общего пользования.

По поводу правовых норм, которыми регулируются вопросы приобретения такого рода земель, следует сделать небольшой исторический экскурс.

До внесения в Земельный кодекс РФ обширных изменений в связи с вступлением в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, а именно до 1 марта 2015 года приобретение таких земельных участков осуществлялось в соответствии со ст. 34 Земельного кодекса РФ, которая регулировала порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством. При осуществлении процедуры предоставления земельных участков в соответствии с данной правовой нормой калининградская городская администрация руководствовалась Положением о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, которое было утверждено городским Советом депутатов в 2010 году (последняя редакция – в январе 2015 года). Данное Положение предусматривало перечень целей, для которых земельные участки могли быть предоставлены по ст. 34 Земельного кодекса РФ. В случае с индивидуальными жилыми домами земельные участки предоставлялись с целью обслуживания индивидуальных жилых домов или для целей благоустройства индивидуальных жилых домов. Именно с таким разрешенным использованием земельные участки ставились на кадастровый учет. В рамках рассматриваемой процедуры происходило образование самостоятельного дополнительного земельного участка, который предоставлялся владельцу основного земельного участка в аренду или в собственность по рыночной цене – рыночная оценка осуществлялась усилиями самой администрации в рамках муниципального контракта, заключенного с тем или иным рыночным оценщиком.

С 1 марта 2015 года ст. 34 Земельного кодекса РФ утратила силу, однако в интересах землепользователей законодателем была предусмотрена правовая норма п. 3 ст. 34 Федерального закона № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которой был введен переходный период до 1 января 2018 года. Именно до этой даты допускалось предоставление земельных участков в соответствии со ст. 34 Земельного кодекса РФ при условии, что до 1 марта 2015 года муниципалитетом была утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории в целях предоставления для целей, не связанных со строительством.

Одновременно с 1 марта 2015 года начал функционировать новый институт перераспределения земель (глава V.4 Земельного кодекса РФ). В отношении владельцев индивидуальных жилых домов данный институт предусматривает, что собственники земельных участков вправе увеличить свои земельные участки путем их перераспределения с землями, находящимися в неразграниченной государственной собственности. Следует обратить внимание на то, что воспользоваться правом на перераспределение могут только собственники земельных участков, но не арендаторы (ст. 39.28 Земельного кодекса РФ).

В случае с перераспределением происходит образование не дополнительного, а нового единого земельного участка, который включает в себя территорию исходного (основного) земельного участка и присоединяемой к нему территории.

В связи с рассмотрением данного вопроса очень большое значение имеет тот факт, что с 1 марта 2015 года была введена в действие ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, которая установила исчерпывающий перечень документов, в соответствии с которыми могут быть образованы земельные участки из земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности. Такими документами являются схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, проект межевания территории и проектная документация лесных участков. Применительно к нашему вопросу в расчет могут быть приняты только схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории и проект межевания.

Положа руку на сердце, следует признать, что оптимальная ситуация для лица, заинтересованного в перераспределении земель, имеет место в том случае, когда проект межевания отсутствует. В таком случае собственник земельного участка должен обратиться к кадастровому инженеру, за счет своих средств оплатить изготовление схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, после чего представить схему в городскую администрацию на утверждение. Если схема утверждается, земельный участок ставится на кадастровый учет опять же за счет средств заявителя, после чего следует очередное обращение в городскую администрацию за подготовкой соглашения о перераспределении, которое по сути является специфической разновидностью договора купли-продажи земельного участка.

Однако большая часть территории Калининграда покрыта проектами межевания. К огромному сожалению, на практике наличие проекта межевания нередко только усложняет процедуру оформления земельных отношений.

Во-первых, при наличии проекта межевания утверждение схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории не допускается, в связи с чем собственник земельного участка связан планировочным решением, которое было заложено при разработке проекта межевания геодезической организацией – как правило, без согласия заявителя, который публичные слушания не посещает.

Во-вторых, в городе действует большое количество устаревших проектов межевания, которые с учётом норм земельного права, действовавших до 1 марта 2015 года, вместо перераспределения предусматривают «присоединение» земельных участков или вовсе формирование так называемой «сверхнормативной территории». В итоге лицо, заинтересованное в перераспределении, утрачивает пространство для манёвра и целиком полагается на субъективное усмотрения городской администраций, которая может запросто отказать в перераспределении со ссылкой на то, что проект межевания его не предусматривает.

В-третьих, в проектах межевания нередко заложены элементарно некорректные планировочные решения, которые в принципе не могут быть реализованы на практике. Особенно это касается гаражей. Иногда приходится сталкиваться с тем, что проект межевания предусматривает образование единого земельного участка под скоплением гаражей, на которые не зарегистрированы права собственности, или под которыми ранее уже образованы самостоятельные земельные участки, в результате чего проект межевания элементарно неправильно отражает фактическую ситуацию на текущий момент.

В результате указанных трёх обстоятельств проекты межевания превращаются в «прокрустово ложе» и становятся труднопреодолимым препятствием, ибо городская администрация не идёт навстречу гражданам и заставляет их проходить крайне дорогостоящую процедуру разработки новых проектов межевания.

В случае с перераспределением земельных участков под индивидуальными жилыми домами наличие проекта межевания не приводит к таким болезненным последствиям, однако в некоторых случаях и здесь могут возникнуть свои проблемы, поскольку нередки ситуации, когда  проект межевания предусматривает перераспределение без учёта обстоятельств, которые в соответствии с п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ являются основаниями для отказа в заключении соглашения о перераспределении земель.

Результатом являются судебные процессы, исход которых чаще всего складывается не в пользу граждан.

В заключение расставим точки над «и» в денежном вопросе. Согласно п. 2 ст.  26 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области» денежная плата за перераспределения составляет – в случае, если вновь образованный земельный участок меньше 1000 кв.м –  15 процентов от кадастровой стоимости нового земельного участка в части площади, превышающей площадь исходного земельного участка. Если же площадь образованного в результате перераспределения земельного участка составляет свыше 1000 кв.м, то в части площади, превышающей 1000 кв.м, размер платы составляет 30 процентов.