Если объект нежилого назначения возведён до 1 января 1995 года, он не может рассматриваться в качестве самовольной постройки

К числу востребованных юридических услуг, оказываемых земельными юристами, относятся услуги по легализации зданий, права на которые не зарегистрированы. Вполне закономерно, что речь идёт об отдельно стоящих зданиях, земельные участки под которые не образованы и не предоставлены – в противном случае узаконивание такого рода объектов протекало бы без особых затруднений. Особенно часто граждане обращаются за помощью в узаконивании отдельно стоящих гаражей, оформить которые ввиду отсутствия необходимых документов по гаражной амнистии не представляется возможным.

Успех в процессе узаконивания неоформленных зданий и сооружений зависит от правильного выбора способа защиты права. Как мною уже иллюстрировалось в статье «Какие виды исков о признании права собственности на объект недвижимости предусмотрены действующим законодательством?», опубликованной на сайте 13 июля 2022 года, при решении такой задачи как признание права собственности на объект капитального строительства юристу приходится выбирать среди трёх исков, а именно:

• иск о признании права собственности на правомерно возведённый объект, построенный за счёт собственных усилий (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ),
• иск о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 Гражданского кодекса РФ),
• иск о признании права собственности в порядке давности владения (ст. 234 Гражданского кодекса РФ),

В конкретной жизненной ситуации обычно имеются предпосылки для предъявления лишь какого-либо одного из вышеуказанных исков. Так, в случае если факт, что земельный участок под возведение объекта капитального строительства не отводился, является очевидным, нет смысла предъявлять исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку, ведь условием удовлетворения такого иска является наличие права на земельный участок, в границах которого расположен самовольно возведённый объект (абз. 2 п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ). В свою очередь, исковое заявление о признании права собственности в порядке п.1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ есть смысл предъявлять в том случае, если объект недвижимости возводился правомерно и не является самовольной постройкой – в противном случае должен предъявляться иск в порядке ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Исковое заявление о признании права собственности в порядке приобретательной давности также нет смысла предъявлять в случае, если объект был возведён самовольно – в таком случае не выполняется  такой обязательный критерий давностного владения как добросовестность.

В своём сегодняшнем материале мне хотелось бы изложить один в принципе широко известный среди юристов «секрет фирмы», знание которого позволяет значительно повысить эффективность усилий, направленных не узаконивание объектов недвижимости.

Речь пойдёт вот о чём. Институт самовольной постройки урегулирован в Российской Федерации положениями ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Определение самовольной постройки, содержащееся в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, позволяет заключить, что в качестве самовольной постройки могут фигурировать как объекты жилого, так и нежилого назначения. При этом ст. 222 Гражданского кодекса РФ вступила в силу и действует с 1 января 1995 года, то есть с даты введения в действие Части первой Гражданского кодекса РФ. До вступления в силу Части первой Гражданского кодекса РФ институт самовольной постройки был урегулирован положениями ст. 109 ГК РСФСР (от 11 июня 1964 года), которая именовалась «Последствия самовольной постройки дома». В соответствии с данной статьёй самовольной постройкой мог считаться только жилой дом, построенный без необходимого разрешения. Объекты нежилого назначения под действие ст. 109 ГК РСФСР не подпадали. Из этого следует, что объекты нежилого назначения, которые были возведены в период действия ст. 109 ГК РСФСР, не могли и в настоящее время не могут считаться самовольными постройками. Эта точка зрения были принята и высшими судами Российской Федерации. Так, в п. 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённого Президиумом Верховного суда РФ 16 ноября 2022 года, Верховный суд РФ отметил следующее: «Понятие «самовольная постройка» в контексте положений статьи 222 ГК РФ распространяется на объекты недвижимости, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, с 1 января 1995 года, и указанная норма применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами. Следовательно, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 года, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками».

Таким образом, если земельному юристу предстоит произвести узаконивание нежилого здания, возведённого до 1 января 1995 года, ему можно исходить из того, что при доказанности возведения объекта до 1 января 1995 года такой объект заведомо не может рассматриваться в качестве самовольной постройки – даже в том случае, если в соответствии с законодательством, действовавшим на дату возведения такого объекта, требовалось получение разрешения на строительство. Возможность доказать возведение объекта нежилого назначения до 1 января 1995 года позволяет заведомо отсечь необходимость применения такого способа защиты права как исковое заявление о признании права собственности на самольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ) в силу его элементарной неактуальности. Следовательно, если имеется возможность достоверно доказать возведение объекта нежилого значения до 1 января 1995 года, в расчёт могут быть приняты оставшиеся два способы защиты права – либо исковое заявление о признании права собственности в порядке п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ либо, если имело место выбывание объекта из владения первоначального владельца, исковое заявление о признании права собственности в порядке давности владения (ст. 234 Гражданского кодекса  РФ).

Иными словами, дата возведения объекта нежилого назначения предопределяет выбор способа защиты права. Если объект нежилого назначения возведён до 1 января 1995 года без получения обязательного разрешения на строительство, то вне зависимости от, предоставлялся ли земельный участок под возведение такого объекта или нет, для его узаконивания может быть предъявлен иск о признании права собственности в порядке п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ или в порядке ст. 234 Гражданского кодекса РФ. Напротив, если возникает необходимость узаконить объект нежилого назначения, возведённый без получения обязательного разрешения на строительство после 1 января 1995 года, такой объект будет считаться самовольной постройкой, в связи с чем успех искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку будет находиться в зависимости от факта предоставления земельного участка.