Вы десятилетиями используете свой земельный участок, но ограждающий его забор оказался за красной линией: что предпринять?

Когда в середине прошлого десятилетия ваш покорный слуга работал в управлении земельных отношений комитета муниципального имущества и земельных ресурсов калининградской городской администрации, мне часто приходилось сталкиваться с многочисленными шаблонными обращениями граждан – собственников индивидуальных жилых домов, которые на протяжении десятилетий обрабатывали свои земельные участки и столкнулись с тем, что заборы, установленные по периметру земельных участков, оказались за красными линиями, которыми, как известно, очерчиваются границы территории общего пользования. Обычно такие обращения поступали в администрацию после рейдов отдела муниципального земельного контроля, который в таких случаях не мог не зафиксировать факт использования земель без правоустанавливающих документов на землю, то есть совершение действий, образующих состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ, и был обязан вынести предписание о прекращении пользования территорией за красной линией. Вполне закономерно, что владельцы земельных участков оказывались кровно заинтересованными в оформлении земельных отношений на территорию, расположенную между красной линией и забором. Но … сперва изучим предысторию вопроса.

Как известно, в общем количестве индивидуальных жилых домов, расположенных в Калининграде и Калининградской области в целом, весьма велик удельный вес жилых домов, построенных во времена Германского рейха, то есть до 1945 года. В ходе заселения области выходцами из РСФСР, Украинской ССР и Белорусской ССР немецкие жилые дома поступали во владение переселенцев, которые приступали к их использованию в преемственности поколений – граждане, использующие старые жилые дома в настоящее время, нередко являются потомками переселенцев, приехавших в Калининградскую область вскоре после войны. Переселенцы принимали дома во владение в купе с заборами и ограждениями, которые очерчивали территорию соответствующих землевладений. В советское время владельцы и собственники немецких жилых домов получали технический паспорт на жилые дома, в которых были зафиксированы границы земельных наделов под такими домами. При фиксировании границ земельного участка в техническим паспорте его границы определялись с учётом фактически сложившегося землепользования, то есть границы заносились в схему по существующим ограждениям и заборам. Следует отметить, что, как правило, земельные участки под старыми жилыми домами как объекты права не формировались, то есть акты отвода границ земельных участков не оформлялись. Однако, факт фиксации в техническом паспорте границ земельного участка являлся основанием для уплаты земельного налога – к слову, земельный налог на основании технических паспортов начали взимать только начиная с 90-е годов прошлого века, когда было официально разрешено иметь в собственности земельные участки.

90-е годы прошлого века были отмечены разнонаправленной модернизацией российского законодательства. С 14 мая 1998 года вступил в силу первый Градостроительный кодекс РФ, которым были впервые введены в оборот такие виды градостроительной документации как проект планировки и проект межевания. При этому в силу ст. 16 Градостроительного кодекса РФ от 1998 году проект планировки был наделён статусом документа, которым устанавливаются красные линии. Таким образом, начиная с 1998 года начался процесс официальной установки в российских городах красных линий. Красные линии устанавливались в соответствии с нормами СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», которым устанавливалась минимально допустимая ширина улиц в красных линиях. В частности, ширина улиц местного значения в красных линиях принималась в размере 15-30 метров (Таблица 11.2 СП 42.13330.2016). 30 декабря 2004 года вступил в силу ныне действующий Градостроительный кодекс РФ, который, как и первый по счёту Градостроительный кодекс РФ, также предусмотрел, что красные линии могут быть установлены проектами планировки. С 1 января 2017 года красные линии могут быть установлены и проектом межевания, однако, надо признать, что до 1 января 2017 года процесс определения местоположения в городе Калининграде красных линий в целом был завершён.

На сегодняшний день в границах города Калининграда установлены как действующие, то есть учреждённые проектами планировки и проектами межевания, так и проектные красные линии, то есть линии, которые отображаются на дежурных картах города в отсутствие проектов планировки и проектов межевания. Красные линии устанавливаются принудительно в зависимости от усмотрения органа местного самоуправления в соответствии с нормативами, которые установлены в Таблице 11.2 СП 42.13330.2016 (ранее СНиП 2.07.01-89*). При этом границы фактических землепользований, зафиксированных в технических паспортах на жилые дома, при нанесении проектных и учреждённых красных линий не учитывались. В итоге владельцы «немецких» жилых домов сталкивались с ситуацией, когда они могли сформировать земельные участки только до красных линий, в то время как пространство между красной линией и ограждением, которое исторически использовалось владельцем жилого дома, оказывалось в границах территории общего пользования. Соответственно, владельцы земельных участков получали от органа местного самоуправления предписания об освобождении таких территорий, а, если говорить простым языком, должны были снести свои заборы. Какие действия могли быть приняты в расчёт для выхода из сложившейся ситуации?

1. Приобретение территории, расположенной в красных линиях, в аренду

Приобретение земель, отнесённых к территории общего пользования, в собственность не допускается в силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ. В такой ситуации альтернативой могло бы стать формирование и приобретение соответствующего земельного участка в аренду. Допустимость приобретения в аренду земельных участков общего пользования относится к числу дискуссионных вопросов земельного права. На практике распространён подход, при котором орган публичной власти ссылается на определение территории общего пользования, зафиксированное в п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому территория общего пользования – это «территория, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары)». Наличие в этом определении обмолвки о том, что территория общего пользования предназначена для использования неограниченным кругом лиц во взаимосвязи с перечислением видов объектов общего пользования – площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары – позволяют сформировать юридическую позицию, согласно которой в границах территории общего пользования могут располагаться только земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, набережными, береговыми полосами водных объектов общего пользования, скверами, бульварами, и сформированные исключительно в интересах неопределённого круга лиц, в связи с чем приходится констатировать, что передача в аренду земельного участка, предназначенного для использования неким конкретным лицом – собственником жилого дома, для размещения объекта, не являющегося объектом общего пользования, является категорически недопустимой. Таким образом, вариант с предоставлением земельного участка в аренду приходится отклонить.

2. Оформление разрешения на использование земель без предоставления земельного участка и установления сервитута (гл. 6 Земельного кодекса РФ)

Редакция Земельного кодекса РФ, введённая в действие с 1 марта 2015 года в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, была отмечена появлением нового института земельного права – разрешения на использование земель, выдаваемого в порядке, установленном гл. V.6 Земельного кодекса РФ, без формирования и предоставления земельного участка, а также без установления сервитута на земельный участок. Для того, чтобы составить подробный обзор такого документа, дающего право на землю, как разрешение на использование земель, необходимо написать отдельную статью. Для целей этой заметки мы отметим, что разрешение на использование земель представляет собой документ, выдаваемый органом пубичной власти на часть территории кадастрового квартала или земельный участок, находящийся в публичной собственности, без предоставления земельного участка, в связи с чем разрешение на использование земель даёт право на использование соответствующей территории, но при этом не является правоустанавливающим документом на землю. Виды объектов, которые могут размещаться на земельных участках, находящихся в публичной собственности, на основании разрешения на использование земель, установлены постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. № 1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов». В соответствии с п. 4 перечня к числу нестационарных объектов, которые могут размещаться на основании разрешения на использование земель, относятся элементы благоустройства территории, в том числе малые архитектурные формы, за исключением некапитальных нестационарных строений и сооружений, рекламных конструкций, применяемых как составные части благоустройства территории. Мне достоверно известно, что в течение довольно длительного времени после 1 марта 2015 года «земельный комитет» калининградской городской администрации регулярно выдавал и, что не исключено, продолжает выдавать разрешения на использование земель под размещение ограждений индивидуальных жилых домов, трактуя их именно в качестве элементов благоустройства территории. О том, как обстоит дело с выдачей разрешений в Калининградской области, мне судить не представляется возможным – знаю, что в муниципалитетах, расположенных в области, граждане неоднократно сталкивались с отказами в выдаче разрешений, поскольку не все администрации трактуют ограждения и заборы как элементы благоустройства территории.

Ради справедливости надо отметить, что если вопрос с выдачей разрешений собственникам земельных участков под индивидуальными жилыми домами находится в несколько подвешенном состоянии и нуждается в прояснении, то в случае с правообладателями земельных участков под многоквартирными домами вопрос отчётливо решён в пользу граждан – дело в том, что согласно п. 18 упомянутого ранее перечня, утверждённого постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. № 1300, разрешения на использования земель могут быть выданы под ограждающие устройства – ворота, калитки, шлагбаумы, в том числе автоматические, и декоративные ограждения (заборы), размещаемые на придомовых территориях многоквартирных домов.

Таким образом, собственники земельных участков под многоквартирными домами не должны испытывать трудностей с получением разрешений на использование земель для узаконивания ограждений, расположенных за красными линиями.

3. Перенос красной линии

Логически возможен вариант с переносом красной линии путём принятия проекта планировки или проекта межевания, однако этот вариант реален только в теории, а не на практике. Дело в том, что на большинстве улиц местного значения Калининграда красные линии установлены так, что они и без того не выполняют норматив, установленный СП 42.13330.2016 – в то время как требуется минимум 15 метров, на деле ширина составляет 8-9 метров, то есть дальше сужать красные линии и без того невозможно. Таким образом, вариант с переносом красной линии путём принятия проекта планировки или проекта межевания возможен только в том случае, если в случае такого переноса будет соблюдаться норматив к ширине улицы местного значения в красных линиях. «Отодвигание» красной линии позволит приобрести оставшуюся территорию между границей земельного участка и новой красной линией путём перераспределения земель в порядке гл. V.4 Земельного кодекса РФ.

Если подводить итог нашему анализу, приходится констатировать, что единственная возможность легализовать свои квадратные метры и огражение, расположенные за красной линией – оформить разрешение на использование земель без предоставления земельного участка и установления сервитута в порядке, установленном гл. V.6 Земельного кодекса РФ, для разремещения элементов благоустройства.

Отметим, что порядок и условия выдачи разрешения на использование земель для размещения объектов, перечень которых утверждён постановлением Правительства РФ  Правительства РФ от 03.12..2014 № 1300, установлен постановлением Правительства Калининградской области от 04.12.2015 № 676.