Вид разрешённого использования объектов капительного строительства: особенности изменения и установления
Так уж сложилось в российской юридической традиции, что когда мы произносим словосочетание «вид разрешённого использования» или просто «разрешенное использование», мы сразу думаем о земельных участках. На ум тут же приходит классификатор (утверждённый Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412), которым установлен ограниченный перечень допустимых формулировок видов разрешенного использования земельных участков. Однако, в действительности же, если обратиться к истории российского законодательства, мы обнаружим, что законодатель категорию «разрешенное использование» только лишь с земельными участками не отождествлял. Так, например, по тексту утратившего силу Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 № 73-ФЗ используются словосочетания «разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве» (ст. 1), «нарушение разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости» (ст. 66). Таким образом, мы видим, что в соответствии с концепцией, заложенной в ранее действовавшее градостроительное законодательство России, разрешенное использование выступало юридической характеристикой не только земельных участков, но и объектов капитального строительства – объектов недвижимости, возводимых на земельных участках. Этот подход был в полной мере перенесён в градостроительное законодательство, введённое в действие в конце 2004 года – имеется в виду действующий Градостроительный кодекс РФ, вступивший в силу с 30 декабря 2004 года.
На сегодняшний день разрешенное использование официально является характеристикой как земельных участков, так и объектов капитального строительства. Если быть более точным, то разрешенное использование относится к числу дополнительных сведений, вносимых в Единый государственный реестр недижимости в отношении земельных участков, а также зданий, сооружений и помещений, что напрямую следует из пп. 4 п. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В полном соответствии с подходом, заложенным в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, Градостроительный кодекс РФ закрепляет принципы установления видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 37). Таким образом, к настоящему времени полностью устоялся и получил своё развитие подход, в соответствии с которым разрешенное использование выступает как характеристикой земельных участков, так и характеристикой объектов капитального строительства – зданий, строений и сооружений.
Рассматриваемый подход обрёл своё выражение и в правилах землепользования и застройки российских муниципалитетов. Так, если обратиться к действующим Правилам землепользования и застройки ГО «Город Калининград», то мы увидим, что градостроительный регламент для той или иной территориальной зон предусматривает отдельно:
- допустимые в такой территориальной зоне виды разрешенного использования земельных участков, формулировки которых точно соответствуют формулировкам, установленным в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков,
- и соответствующие видам разрешенного использования земельных участков корреспондирующие им основные виды разрешённого использования объектов капитального строительства, а также вспомогательные виды разрешённого использования зданий, строений и сооружений, которые применяются в дополнение к основным.
Самый простой пример – если обратиться к градостроительному регламенту для территориальной зоны застройки индивидуальными жилыми домами («Ж-4»), мы увидим, что, к примеру, виду разрешённого использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства» соответствует основной вид разрешённого использования объекта капитального строительства «индивидуальный жилой дом», а также хозяйственные постройки, гаражи, беседки, навесы, бани и сауны – в качестве вспомогательных видов разрешённого использования объектов капитального строительства.
Как обозначено в заглавии настоящей статьи, порядок установления разрешённого использования земельного участка отличается от порядка установления разрешённого использования объекта капитального строительства.
В этой связи надо учитывать, что если земельный участок принадлежит на праве собственности, то для изменения вида разрешённого использования собственнику необходимо напрямую, без всяких согласований с органами публичной власти направить в кадастровую палату при территориальном подразделении Росреестра заяление об установлении вида разрешенного использования, предусмотренного градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой находится земельный участок – разумеется, с учётом такого параметра разрешённого строительства как площадь земельного участка для соответствующего вида разрешённого использования. Если же земельный участок принадлежит на праве аренды, то арендатору необходимо сперва обязательно обратиться в орган публичной власти, являющийся арендодателем по договору аренду, за тем, чтобы арендодатель издал ненормативный акт об установлении вида разрешённого использования, желаемого арендатором.
В целях ясности считаю необходимым сразу подчеркнуть, что пакет документов, направляемых в кадастровую палату для изменения вида разрешённого использования земельного участка, отличается от пакета документов, направляемых для изменения вида разрешённого использования объекта капитального строительства. Для изменения вида разрешённого использования земельного участка требуется заявление, а также – если земельный участок предоставлен на праве аренды – ненормативный акт органа публичной власти об установлении вида разрешённого использования.
К заявлению об изменении вида разрешённого использования объекта капитального строительства должен обязательно прилагаться технический план здания, содержащий информацию об устанавливаемом виде разрешённого использования.
Установление вида разрешённого использования объекта капитального строительства без каких-либо дополнительных согласований возможно лишь при условии, что установление вида разрешённого использования не сопряжено с реконструкцией объекта капитального строительства или с изменением назначения такого объекта.
Согласно пп. 9 п. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» выделяются следующие виды назначения зданий: нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом и гараж.
В связи с этим возможны ситуации, когда происходит:
- установление вида разрешённого использование объекта капитального строительства, не предполагающее проведение реконструкции или изменение назначения здания;
- установление вида разрешённого использования в связи с проведением реконструкции, не предполагающей изменение назначения здания;
- установление вида разрешённого использования в связи с проведением реконструкции, предполагающей изменение назначения здания.
Примером первой ситуации является случай из моей практики. Перед мной стояла задача обеспечить предоставление в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ земельного участка с разрешённым использованием «коммунальное обслуживание» под существующее здание котельной. В удовлетворении первого заявления о предоставлении земельного участка орган местного самоуправления отказал в связи с наличием достоверных сведений о том, что после предоставления здания победителю аукциона функциональное назначение здания изменилось. Орган местного самоуправления просил привести разрешённое использование здания в соответствие с видом разрешённого использования земельного участка. В отношении здания в ЕГРН были определены только наименование – «котельная», и назначение – «нежилое». Разрешённое использование установлено не было. В итоге собственник здания заказал технический план, предусматривающий установление вида разрешённого использования объекта капитального строительства, сформулированного как «объект инженерной инфраструктуры районного или квартального значения», то есть вида, который согласно градостроительному регламенту корреспондировал виду разрешённого использования земельного участка «коммунальное обслуживание». На основании поданного в ФКП Росреестра заявления в Единый государственный реестр недвижимости было внесено разрешённое использование здания: «объект инженерной инфраструктуры районного или квартального значения».
В случае, если вид разрешённого использования здания – при сохранении его назначения – меняется в связи с проведением реконструкции (например, реконструкция склада в магазин), то к заявлению об установлении разрешённого использования должно быть обязательно приложено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное органом государственной власти или органом местного самоуправления по итогам проведённой реконструкции.
В последней ситуации, если реконструкция объекта капитального строительства подразумевает изменение назначения объекта (например, реконструкция жилого дома в магазин), то также требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но если при этом меняется назначение здания с «жилого» на «нежилое» или с «нежилого» на «жилое», то получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должно предшествовать получение разрешения на перевод жилых помещений в нежилые помещения или нежилых помещений в жилые помещения в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ (гл. 3, ст. 22-23).
Разрешённое использование – это очень интересная и многоаспектная юридическая категория, которая предполагает обилие многих до сих пор неурегулированных возникающих в практической деятельности ситуаций.