С 1 января 2026 года деятельность апелляционных комиссий при территориальных подразделениях Росреестра будет распространена и на рассмотрение жалоб на решения о приостановлении государственной регистрации прав
Стандартным и наиболее предсказуемым действием заинтересованных лиц, вступающих во взаимоотношения с органами государственной власти и местного самоуправления ввиду потребности в решении тех или иных вопросов в сфере земельного права и градостроения – в случае отказа в удовлетворении определённой просьбы – является обращение в суд с административном иском о признании незаконным соответствующего действия или ненормативного правового акта в порядке, который установлен гл. 22 КАС РФ. Однако, данный принцип не в полной мере распространяется на правоотношения в сфере государственной регистрации прав и кадастрового учёта. Дело в том, что в силу ст. 26.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» решение о приостановлении кадастрового учёта (в случае с земельными участками, например, решение по заявлению о постановке земельного участка на кадастровый учёт, в отношении которого принято решение о предварительном согласовании предоставления), или решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, принятые в отношении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета (в случае с земельными участками, например, решение по заявлению о постановке на кадастровый учёт и регистрации прав на земельные участки, образуемые в результате раздела исходного земельного участка, принадлежащего на праве собственности), могут быть обжалованы, в том числе, во внесудебном порядке через апелляционную комиссию при территориальном подразделении Росреестра. Соответственно, в случае если заинтересованное лицо не согласно с решением апелляционной комиссии, такое решение уже может быть обжаловано в судебном порядке.
Как можно догадаться, положениями ныне действующего законодательства не предусмотрено внесудебное обжалование решений о приостановлении государственной регистрации права, если регистрация права не связана с осуществлением государственного кадастрового учёта (в случае с земельными участками, например, решение о регистрации права собственности земельного участка на основании договора купли-продажи, заключённого с органом местного самоуправления). По состоянию на сегодняшний день такие решения могут быть обжалованы только в суд в соответствии с положениями гл. 22 КАС РФ.
Благодаря тому, что с 1 января 2026 года вступает в силу Федеральный закон от 22.07.2024 № 207-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (данным законом Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дополняется главой 3.1), вышеуказанный пробел будет устранен, а именно с этой даты через апелляционные комиссии, созданные при территориальных подразделениях органа регистрации прав (Росреестр), можно будет обжаловать как решения о приостановлении государственного кадастрового учёта, так и решения о приостановлении государственной регистрации прав. Рассмотрение жалоб на решения органов регистрации прав будет осуществляться в рамках полноценного заседания, проводимого в очной форме или в дистанционном режиме. Срок подачи жалобы в апелляционную комиссию (своего рода аналог срока исковой давности) составит 15 дней.
Следует отметить, что введение процедуры обжалования решений о приостановлении в досудебном порядке через апелляционные комиссии не означает, что соответствующие решения не могут быть обжалованы в суд. Другое дело, что если апелляционной комиссии становится известно об обращении заинтересованного лица с административным иском в суд, заявление об обжаловании решения о приостановлении не принимается к рассмотрению, а если об обращении заинтересованного лица в суд апелляционной комиссии стало известно после принятия заявления к рассмотрению, то рассмотрение заявления об обжаловании решения о приостановлении прекращается (п. 3 ст. 31.2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
На данным этапе предлагаю сделать небольшое отступление и напомнить о правиле, которое в своё время было зафиксировано в абз. 2 п. 61 Пленума Верховного суда РФ от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», согласно которому «… суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия». Иными словами, если объективно имеют место обстоятельства, в силу которых обжалуемый через суд отказ в совершении тех или иных действий правомерен, но орган публичной власти, вынесший решение об отказе, не сослался на надлежащие обстоятельства, то суд не вправе признавать решение об отказе законным. Близкие с точки зрения природы, но всё же отличающиеся принципы сформулированы законодателем применительно к производству апелляционных комиссий, которые будут рассматривать внесудебные жалобы на действия о приостановлении государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав. Предлагаю, руководствуясь содержанием юридической материи, изложенной в законодательстве, вступающем в силу с 1 января 2026 года, применить ситуационный подход и проиллюстрировать, какие решения должна принимать комиссия в зависимости от того, обоснованными или необоснованными являются основания для приостановлении государственного кадастрового учёта или государственной регистрации прав, применённые органом регистрации прав и изложенные в решениях, обжалуемых через апелляционную комиссию (анализируются положения будущей статьи 31.2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ под названием «Порядок обжалования решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в апелляционную комиссию с отметкой об отсутствии необходимости их устранения для возобновления учётно-регистрационных действий»).
Ситуация 1. Апелляционная комиссия признаёт основания для приостановления обоснованными, но при этом в уведомлении о приостановлении приведены не все основания, которые можно было привести в соответствующей ситуации (п. 8 ст. 31.2).
В этой ситуации апелляционная комиссия принимает решение об отклонении заявления об обжаловании решения о приостановлении, то есть отказывает в удовлетворении жалобы. Однако, если в обжалуемом уведомлении приведены не все возможные основания из числа предусмотренных в ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, которые можно было привести в конкретном случае, апелляционная комиссия доводит эту информацию до сведения руководителя органа регистрации прав и указывает в решении об отклонении жалобы все объективно наличествующие основания для приостановления (п. 11 ст. 31.2).
Ситуация 2. Апелляционная комиссия признаёт основания для приостановления обоснованными, но при этом обоснованными являются лишь некоторые из оснований, приведённых в уведомлении о приостановлении (п. 8 ст. 31.2).
В этой ситуации комиссия принимает решение об отказе в удовлетворении жалобы, однако в своём решении комиссия должна привести перечень необоснованных причин приостановления «… с отметкой об отсутствии необходимости их устранения для возобновления учетно-регистрационных действий» (п. 12 ст. 31.2).
Ситуация 3. Апелляционная комиссия признаёт основания для приостановления необоснованными (все указанные в уведомлении о приостановлении обстоятельства не пригодны для обоснования решения о приостановлении), и при этом объективно отсутствуют иные основания для приостановления, которые приведены в ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, которые не указаны в уведомлении о приостановлении (п. 9 ст. 31.2).
В этой ситуации комиссия принимает решение об удовлетворении заявления об обжаловании решения о приостановлении, то есть жалоба удовлетворяется.
Ситуация 4. Основания для приостановления, указанные в обжалуемом решении, признаны апелляционной комиссией необоснованными, однако решение о приостановлении является объективно обоснованным, поскольку существуют иные обоснованные основания для приостановления, не указанные в решении о приостановлении.
Данная ситуация в анализируемой правовой норме ст. 31.2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ напрямую не упоминается, но логически исключать её невозможно. Исходя из логики законодателя, изложенной в правовой норме п. 9 ст. 31.2, в такой ситуации апелляционная комиссия должна будет вынести решение об отклонении жалобы с указанием правильных оснований для приостановления и при этом уведомить орган регистрации прав об основаниях, которые должны были быть указаны в решении о приостановлении.
Таков набор типовых ситуаций, образуемых в зависимости от обоснованности или необоснованности аргументов, указанных органом регистрации прав в решении о приостановлении государственного кадастрового учёта или государственной регистрации права.
Для полноты изложения в заключение отметим, что жалоба на действия органа регистрации прав должна будет рассматриваться в течение 15 дней с даты поступления в апелляционную комиссию (п. 16 ст. 31.2). В случае отказа в удовлетворении жалобы решение апелляционной комиссии можно будет оспорить в порядке административного судопроизводства одновременно с обжалованием решения о приостановления.
Полагаю, что введение в действие рассмотренной нами законодательной новеллы позволит значительно разгрузить судебную систему.