С 1 марта 2025 года планируется введение в действие сразу нескольких новелл, имеющих отношение к земельному и градостроительному законодательству: рассматриваем наиболее известные и яркие
На прошлой неделе сразу несколько информагентств отреагировали репликами на будущие изменения в земельное и градостроительное законодательство, которые планируются ввести в действие Федеральным законом с предварительным названием «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» – законопроект № 633966-8 в настоящее время преодолевает стадии законодательного процесса в Государственной Думе РФ и в скором времени несомненно обретёт статус принятого федерального закона.
1. По итогам изучения текста законопроекта мне представляется возможным отметить, что не все правовые нормы, содержащиеся в будущем федеральном законе, могут претендовать на роль законодательных новелл. Так, новостные агентства уделили непропорционально много внимания статье 2 законопроекта, которой предусмотрено дополнение ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» правовой нормой (пункт 7.1), в соответствии с которой на собственников зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в публичной собственности, а также на собственников помещений или машино-мест в здании, находящихся на таких земельных участках, будет возложена обязанность приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. То есть речь идёт о том, чтобы, с одной стороны, с целью притока в бюджеты налоговых поступлений и поступлений от арендной платы за землю, и, с другой стороны, во избежание возникновения на стороне правообладателей земельных участков неосновательного обогащения, собственники зданий, сооружений и помещений в обязательном порядке приобретали земельные участки под существующими объектами без торгов в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Вместе с тем, эта правовая норма не является новой для российского законодательства. Это обусловлено тем, что с момента вступления в силу Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», то есть с 26 апреля 2002 года, действует правовая норма п. 3 ст. 28 этого федерального закона, которая предусматривает обязанность оформления в собственность или аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, не являющиеся самовольными постройками, собственниками таких объектов. Таким образом, по сути в рассматриваемом законопроекте дублируется правовая норма п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, принципиально новые правила в этой части не вводятся.
2. Тем не менее, некоторые положения законопроекта № 633966-8 действительно содержат принципиально новые «формулировки». В частности, так обстоит дело с блоком правовых норм, которые направлены на определение момента времени, когда будут считаться завершёнными строительство или реконструкция объектов капитального строительства (будущие п.п. 12-15 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). Впредь применительно к объектам, которые возводятся в общем порядке через получение разрешения на строительство, строительство или реконструкция считаются завершёнными с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию; применительно к жилым домам и садовым домам – с момента получения от органа местного самоуправления уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности (в том случае, если застройщик ради выполнения факультативного порядка, предусмотренного ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ, направлял уведомление о планируемом строительстве); применительно к остальным объектам, включая те, для строительства и реконструкции которых не требуется проектная документация, строительство и реконструкция считаются завершёнными с момента осуществления государственного кадастрового учёта. При этом закон будет предусматривать возложение на застройщиков обязанности после завершения строительства объектов недвижимости выполнить действия, направленные на получение итоговых документов, свидетельствующих об окончании их строительства или реконструкции, а именно:
– разрешения на ввод в эксплуатацию, если строительство или реконструкция объекта велись на основании разрешения на строительство,
– либо выполнить действия, направленные на осуществление государственного кадастрового учёта или государственную регистрацию прав в отношении объекта недвижимости, если для строительства получение разрешения на строительство не требовалось.
Дополнение существующего законодательства вышеуказанными правовыми нормами продиктовано намерениями законодателя добиться такого положения дел, чтобы собственники земельных участков не удерживали свои постройки в статусе незарегистрированных объектов и тем самым чтобы создавались условия для надлежащего налогообложения.
3. К числу ярких законодательных новелл, которые планируются ввести в действие с помощью рассматриваемого законопроекта, относится предложение дополнить перечень оснований для приостановления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав (ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») таким основанием как отсутствие в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка. Речь идёт о тех самых ранее учтённых земельных участках с декларированной площадью. Отсутствие сведений о границах ранее учтённых земельных участках будет выступать как основанием для приостановления сделок в отношении таких земельных участков (пп. 21.1 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ»), так и основанием для приостановления кадастрового учёта и регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках (пп. 21.2 п. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Таким образом, с 1 марта 2025 году заключение любых сделок в отношении неуточнённых ранее учтённых земельных участков будет невозможным, что свидетельствует об учитывании законодателем неудобств, которые возникают на практике при участии в гражданском обороте земельных участков, границы которых не уточнены.
В связи с этим напомню, что по состоянию на декабрь 2024 года отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка является препятствием только для сделок по предоставлению таких земельных участков из земель, находящихся в публичной собственности. Согласно тексту пояснительной записки к законопроекту, введение в действие рассматриваемых законодательных новелл обусловлено стремлением государства к более эффективному учёту земельных ресурсов. Отметим также, что введение дополнительного основания для приостановления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав при «привязке» объектов капитального строительства к территории ранее учтённых неуточнённых земельных участков, в границах которой такие объекты формально расположены, является абсолютно оправданным и назревшим, поскольку в ситуации, когда земельный участок не уточнён (точность определения координат характерных точек границ не соответствует нормативной), привязка к такому земельному участку зданий и сооружений по сути превращается в юридическую фикцию, ведь кадастровый инженер не знает (особенно, если координаты характерных точек границ не определены в принципе, как это имеет место в случаях, когда в распоряжении собственника земельного участка имеется только постановление об отводе земельного участка без каталога координат), где точно расположен земельный участок.
Оставшиеся законодательные новеллы, которые планируется в скором времени ввести в действие посредством законопроекта № 633966-8, будут рассмотрены нами после того, как соответствующий федеральный закон будет принят и опубликован.