Реликтовое наследие римского эмфитевзиса и польского чинша: анализируем право пожизненного наследуемого владения

Гражданским кодексом РФ предусмотрено существование вещных прав в отношении объектов недвижимого имущества (например, право собственности, право оперативного управления, право хозяйственного ведения). Среди вещных прав, предусмотренных гражданским законодательством, существуют вещные права, объектом которых выступают исключительно земельные участки. Таковыми являются право постоянного бессрочного пользования и право пожизненного наследуемого владения. Право постоянного бессрочного пользования мною уже анализировалось. Так, 24 января 2022 года на сайте была опубликована статья под названием «Доля в праве постоянного бессрочного пользования: возможно ли такое?». Что касается права пожизненного наследуемого владения, то это вещное право нами пока что не рассматривалось, что и создаёт предпосылки для написания настоящей заметки. Отмечу, что настоящая заметка не является научной, она написана популярным языком без реверенсов в сторону теоретических дебрей. Задача состоит в том, чтобы в сжатом виде дать представление о происхождении и содержании права пожизненного наследуемого владения.

Дальним пращуром права пожизненного наследуемого владения является римский эмфитевзис – вещное наследуемое отчуждаемое право владения и пользования чужой землей с обязанностью вносить арендную плату в пользу собственника и не ухудшать имения. Таким образом, эмфитевзис предполагает существование правоотношений между собственником земельного участка и владельцем эмфитевзиса – арендатором земельного участка, право которого включается в наследственную массу и может быть передано по наследству.

Непосредственным предшественником права пожизненного наследуемого владения в границах российского государства является чинш или так называемое чиншевое право (слово происходит от нем. Zins – «налог», «повинность»). Чиншевое право не было известно в границах исторической России. Проникновение чиншевого права в Россию обусловлено тем, что в конце XVIII века в состав российского государства, по итогам раздела Речи Посполитой, вошли обширные польские земли, в которых традиционно было распространено чиншевое право. Российским законодателем и правоприменителем чинш воспринимался в качестве инородного тела, что проявилось в попытках, направленных на его искоренение, однако, эти попытки оказались безуспешными. Чиншевое право существовало в границах входящего в состав Российской Империи Царства Польского вплоть до падения монархии в 1917 году. В свою очереди, субъекты чиншевых правоотношений регулярно искали защиты своих прав в российских судах и, в частности, при Правителельствующем Сенате Российский Империи, который начиная с 1864 года выступал в качестве высшей судебной инстанции в государстве.

В этом отношении примечательно решение Правительствующего Сената от 26 января 1911 года № 16 по кассационной жалобе Михаила Швейцера на решение мирового съезда 3-го округа Петроковской губернии в составе Царства Польского. Участниками спора выступали правообладатель имения Ласки (по всей видимости, ныне – г. Ласк в Лодзинском воеводстве Республики Польша) Михаил Швейцер и так называемый чиншевик – вечно-чиншевой арендатор Телесфор Вегнер, который вносил чиншевые взносы (арендную плату) в размере 40 ½ рублей в год. Возникновение спора было продиктовано тем, что в границах земельного участка площадью 2 морга («морг» – устаревшая единица площади в Речи Посполитой, равная 0,56 га), арендатором которого являлся Телесфор Вегнер, произошёл пожар мельницы, в результате чего она прекратила своё существование. Вегнер посчитал, что уничтожение мельницы должно было повлечь за собой соразмерное снижение чиншевых взносов и в связи с этим перестал вносить аренду. При этом Вегнер ссылался на решение, вынесенное мировым съездом 20 марта 1905 года по делу между теми же сторонами, согласно которому вследствие гибели мельницы величина чиншевых отчислений (арендных платежей) подлежала уменьшению до 10 рублей в год. На основе этого решения по делу, которое стало предметом рассмотрения Правительствующего Сената, гминный суд («гмина» – наименьшая административно-территориальная единицы в Польше), то есть суд первой инстанции, присудил в пользу Михаила Швейцера взыскание с Вегнера задолженности в размере всего лишь 25 рублей за два с половиной года. Это решение было утверждено мировым съездом – судом апелляционной инстанции. Полагая, что чиншевые правоотношения предполагают внесение арендной платы в раз и навсегда установленном размере, Швейцер обратился с кассационной жалобой на решения судов нижестоящих инстанций в Правительствующий Сенат. В своём решении Правительствующий Сенат провёл исторический экскурс в историю чиншевого права, обозначив, что «…из Германии институт эмфитевтического или вечно-чиншевого владения перешёл в Польшу со времени восприятия и распространения в этом крае немецкого или магдебургского права», «… особенное влияние на распространение и дальнейшее развитие вечно-чиншевых отношений в Польше имели общее гражданское уложение Австрийской империи и общее прусское земское право (Landrecht), действовашие на территории теперешнего Царского Польского до введения в нём кодекса Наполеона». Поскольку к 1911 году чиншевое право в Российской Империи утратило статус законодательно закреплённого института (более подробно об этом можно прочитать в замечательной статье: А.А. Сапунков, Н.А. Сапунков. Чиншевое право в истории российской государственности конца XV – начала XX века // Правоприменение, 2021, № 5, стр. 16-31), так, в частности, в 1840 году был отменён так называемый Литовский статут, Правительстующий Сенат пришёл к выводу, что «… юридическое значение и последствия чиншевого отношения должны быть определяемы лишь на основании его юридической природы». По итогам исследования зарубежного законодательства, руководствуясь одной только юридической природой чиншевых отношений, Сенат пришёл к выводу о том, что «… частичная лишь гибель очиншёванной недвижимости, уменьшение её ценности или доходности сами по себе не могут служить основанием права чиншевика требовать уменьшения чинша, пока договор остаётся в силе», «если вотчинник навсегда лишён права требовать возвышения чинша, несмотря на последовавшее повышение стоимости и доходности недвижимости, как бы ни было значительно это повышение, то, очевидно, и чиншевик не может иметь права требовать уменьшения чинша по той причине, что он по тем или иным обстоятельствам ожидаемой пользы из недвижимости извлечь не мог». В итоге Правительствующий Сенат вынужден был констатировать, что со стороны судов нижестоящих инстанций, которые согласились с позицией ответчика Вегнера о правомерности снижения величины чиншевых отчислений вследствие уничтожения мельницы в результате пожара, имело место формирование ошибочных юридических выводов, вследствие чего кассационная жалоба Михаила Швейцера была удовлетворена, а решения гминного суда и мирового съезда 3-го Петроковского округа были отменены.

Правительствующим Сенатом было вынесены и другие решения по спорам, вытекающим из вечно-чиншевых правоотношений. Так, следует выделить решение Правительствующего Сената от 30 ноября 1888 года № 87 по кассационной жалобе дворян Ивашкевичей, Некрашевичей и Козловских на решение Мозырского мирового съезда. В рамках этого дела рассматривался вопрос о том, включает ли чиншевое право пользования земельным участком правомочие по установке ульев в лесах, расположенных в границах очиншёванных земельных участков, или, иными словами, включают ли чиншевые платежи плату за использование такого рода ульев. На этот вопрос Правительствующий Сенат ответил отрицательно, констатировав, что в рассматриваемом случае за установку ульев для пчёл ответчиками уплачивалась специальная плата, которая не сводилась к чиншевым платежем. Важно, что при рассмотрения данного дела Правительствующий Сенат выстроил свою позицию на легальном определении вечно-чиншевого владения, которые было зафиксировано в п. 1 Положения о поземельном устройстве вечных чиншевиков в губерниях Западных и Белорусских, которое было утверждено Высочайшим указом  от 9 июня 1886 года: «Вечно-чиншевым владением признаётся владение, вне городов и местечек, земельными участками, на праве потомственного, бессрочного пользования и распоряжения, с обязанностью отбывать за сие в пользу вотчинника определённые денежные или натуральные повинности, размер которых не подлежит изменению по произволу владельца».

Из вышеуказанного определения можно почерпнуть следующие основные выводы:

– обременение в виде чинша могло быть установлено только в отношении земельных участков, расположенных за пределами населённых пунктов, то есть, если переносить анализируемую материю на ныне существующие реалии, очиншёванные земельные участки не могли быть расположены на «землях населённых пунктов»,

– чиншевые правоотношения складывались между частными лицами: между собственником земельного участка (вотчинником) и чиншевиком-арендатором,

– право чиншевого владения включалось в наследственную массу и после смерти чиншевика могло быть приобретено по наследству его правопреемником,

– право чиншевого владения являлось бессрочным,

– чиншевые правооотношения подразумевали выплату чиншевиком (арендных) платежей или отбывание какой-либо натуральной повинности,

– величина чиншевых платежей или объём отбываемых натуральных повинностей не могли быть изменены по инициативе вотчинника.

Падение монархии в 1917 году и переход центральной власти в руки большевиков повлекли за собой коренное переформатирование земельных отношений в стране. Декрет о земле, который был принят II Съездом Советов 27.10.1917, гласил о том, что «право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду либо в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема. Вся земля: государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, посессионная, майоратная, частновладельческая, общественная и крестьянская и т.д., отчуждается безвозмездно, обращается в всенародное достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней». Таким образом, согласно Декрету о земле было осуществлено упразднение частной собственности на землю, что автоматически, по уполчанию, означало ликвидацию чиншевых отношений – тем более, что земли, которые относились к Царству Польскому и в которых традиционно был распространён чинш, вошли в состав независимого Польского государства.

Могли ли правоотношения, схожие с чиншевыми, возродиться в период советской власти при сохранении государственной монополии на землю? Думается, что всё же могли. Другое дело, что такие правоотношения могли существовать исключительно между государством (органами публичной власти) и физическими лицами. Я придерживаюсь такой позиции постольку, поскольку уже в Земельном кодексе РСФСР 1922 года было предусмотрено создание вещного права на землю, которое стало прообразом по-прежнему существующего права постоянного бессрочного пользования. Так, в частности, в п. 11 первого раздела Земельного кодекса РСФСР предусматривалось, что «право на землю, предоставленную в трудовое пользование, бессрочно и может быть прекращено только по основаниям, указанным в законе». Полагаю, что в условиях, когда советский законодатель на заре создания советского государства внедрил новое, не предусмотренное ранее действовавшим царским законодательством вещное право, имелись все предпосылки для того, чтобы предусмотреть создание схожего вещного права, в отношении которого допускалась бы его передача по наследству.

Как бы то ни было, создание института земельного права, схожего по своей юридической природе с институтом чинша, состоялось в России только в 1990 году. Так, в Законе РСФСР «О земельной реформе» от 23.11.1990 № 374-1 было правозглашено упраздение государственной монополии на землю (абз. 3 ст. 2). Также этим законом было напрямую предусмотрено, что земельные участки могут находиться в собственности граждан, правда, перечень случаев, в которых земельные участки могли быть объектом права собственности, был существенно ограничен – речь шла только о земельных участках для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства (ст. 4). При этом в статье 6 Закона РСФСР о земельной реформе от 23.11.1990 № 374-1 было предусмотрено, что «…для строительства дач, гаражей, а также индивидуальной предпринимательской деятельности и иного, не запрещенного законом использования, земельные участки предоставляются гражданам в пожизненное наследуемое владение либо пользование, в том числе аренду». Несколько ранее 28 февраля 1990 года Верховным советом СССР был принят другой исключительно важный нормативный правовой акт – Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле. Данным законом и было впервые внедрено новое, ранее не известное советскому обществу вещное право на землю – право пожизненного наследуемого владения. Перечень случаев, в которых земельные участки могли быть предоставлены гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, был подробно регламентирован ст. 20 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле. Так, согласно данной правовой норме на праве пожизненного наследуемого владения земельные участки могли быть предоставлены гражданам:

– для ведения крестьянского хозяйства;

– для ведения личного подсобного хозяйства;

– для строительства и обслуживания жилого дома;

– для садоводства и животноводства;

– для дачного строительства;

– в случае получения по наследству или приобретения жилого дома;

– для традиционных народных промыслов.

Земельный кодекс РСФСР, принятый в 1991 году (утв. ВС РСФСР 25.04.1991 № 1103-1), также закрепил введение права пожизненного наследуемого владения. При этом также был определён аналогичный выше рассмотренному перечень случаев, в которых земельные участки могли быть предоставлены на данном праве физическим лицам (ст. 7). Земельным кодексом РСФСР также был установлен порядок предоставления земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 30). Надо в целом признать, что в Земельном кодексе РСФСР 1991 года данное вещное право получило весьма подробную регламентацию.

Судьба права пожизненного наследуемого владения оказалась драматичной. Насколько известно, осенью 1993 года страну охватил жесточайший политический кризис, который вылился в противостояние между Президентом РФ и Верховным Советом РФ. В соответствии с Указом Президента РФ Б.Н. Ельцина от 24.12.1993 № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» были признаны недействующими Закон РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельном реформе», а также большая часть положений Земельного кодекса РСФСР. При этом президентский Указ целенаправленно предусматривал исключение из Земельного кодекса РСФСР любых упоминаний о пожизненном наследуемом владении (п. 3 Указа). По сути право пожизненного наследуемого владения в стране было упразднено как социалистическое и не соответствующее новым правовым реалиям в условиях перехода страны на новые экономические рельсы. Единственное, что нетронутыми оказались положения Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, которые по-прежнему предусматривали возможность предоставления земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения, однако, в силу упразднения соответствующих норм Земельного кодекса РСФСР, эти положения оказались «мёртвыми».

С момента издания Указа Президента РФ от 24.12.1993 № 2287 предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения не осуществлялось.

С 1 января 1995 года вступил в силу Гражданский кодекс РФ. В Гражданском кодексе РФ праву пожизненного наследуемого владения были посвящены правовые нормы ст.ст. 265 – 267. По вопросу предоставления земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения Гражданский кодекс РФ содержал отсылку к земельному законодательству (ст. 265), что, в отсутствие в стране полноценного Земельного кодекса, де факто означало, что предоставление земельных участков на данном виде права не представлялось возможным. Следует обратить внимание, что в течение первых семи лет действия норм Гражданского кодекса РФ допускалась возможность передачи лицом, владеющим земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, своего земельного участка иным лицами в аренду или в безвозмездное срочное пользование (п. 1 ст. 267 Гражданского кодекса РФ). В последующем такая возможность была упразднена. Начиная с 03.07.2007 ст. 267 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

В Земельном кодексе РФ, который вступил в силу с 30 октября 2001 года, место для права пожизненного наследуемого владения нашлось (ст. 21), правда, законодатель однозначно предусмотрел, что после введения Земельного кодекса РФ в действие предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения не осуществляестся. То есть законодатель подтвердил реликтовый статус данного вещного права. При этом в интересах тех физических лиц, которые всё-таки успели приобрести земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения до конца 1993 года, законодатель предусмотрел сохранение данного права (п. 1 ст. 21 Земельного кодекса РФ), а также закрепил возможность приобретения земельных участков, предоставленных на таком праве, в собственность. При этом государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения, оформленные до начала в РФ практики выдачи учреждениями юстиции свидетельств о государственной регистрации прав, признавались в качестве действительных (п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

По состоянию на сегодняшний день остаются действующими посвящённые праву пожизненного наследуемого владения положения норм Гражданского кодекса РФ (ст. ст. 265-267), наиболее важной из которых является правовая норма ст. 267 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой право пожизненного наследуемого владения может быть передано по наследству. Кроме того, в соответствии со ст. 1181 Гражданского кодекса РФ право пожизненного наследуемого владения входит в наследственную массу. Норм Земельного кодекса РФ, посвящённых право пожизненного наследуемого владения, с 1 марта 2015 года не существует. Однако, Федеральным  законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что:

– право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приобретённое до 30 октября 2001 года, сохраняется (п. 1 ст. 3),

– земельный участок, предоставленный на праве пожизненного наследуемого владения, считается предоставлен на праве собственности (п. 9.1 ст. 3), из чего следует, что лицо, владеющее земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, вправе обратиться в Росреестр за регистрацией на земельный участок права собственности (ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Что общего у чиншевого права и права пожизненного наследуемого владения?  На мой взгляд, общих черт немного, и они сводятся к тому, что:

– владение является бессрочным,

– владение может быть передано по наследству.

Различия между чиншевым правом и правом пожизненного наследуемого владения являются довольно контрастными и сводятся к следующему:

– в случае с чиншевым правом арендодателем (чиншедателем) выступает частное лицо – собственник земельного участка, в то время как в случае с правом пожизненного наследуемого владения предоставление земельного участка осуществляется органом публичной власти – собственником земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности,

– на чиншевом праве могли быть принадлежать только земельные участки, расположенные за пределами населённых пунктов («городов и местечек»), в то время как мы не располагаем фактами о том, что на праве пожизненного наследуемого владения допускалось приобретение только земельных участков, отнесённых к землям населённых пунктов,

– величина чиншевых отчислений, по общему правилу, являлась раз и навсегда установленной, в то время как величина земельного налога, взимаемого с земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, зависит от кадастровой стоимости земельного участка и, следовательно, меняется по мере изменения такой стоимости.

Если подводить итог изложенному, можно прийти к выводу, что право пожизненного наследуемого владения представляет собой значительно  видоизменённое – с учётом социалистических реалий – наследие эмфитевзиса и чиншевого права. Особенности политического строя, существовавшего в России с 1990 по 1993 годы, предопределили частно-публичный характер данного вещного права, что выражалось в том, что предоставление земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения осуществлялось непременно органом публичной власти. Бессрочность владения и возможность передачи права владения земельным участком по наследству составляют два ключевых признака, объединяющих чинш и право пожизненного наследуемого владения в том виде, в котором оно существует в настоящее время.