Рассуждения к вопросу о возможности приобретения в собственность земельных участков, расположенных в границах красных линий

Ранее на сайте мною публиковались статьи, в которых рассматривался вопрос о возможности приобретения в аренду земельных участков, расположенных за красными линиями, установленными проектом планировки или проектом межевания и очерчивающих границы территории общего пользования. В итоге мы пришли к выводу, что в ряде ситуаций такое предоставление возможно. Значительно сложнее обстоит дело с предоставлением земельных участков, расположенных за красными линиями, в собственность. Правило, установленное нормой п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, запрещающее приватизацию земельных участков общего пользования, широко известно и претендует на своего рода тотальный характер, однако анализ судебной практики свидетельствует о том, что в вопросе о возможности приватизации земельных участков в границах красных линий не так всё однозначно. Для того чтобы убедиться в этом обратимся к делу, которое рассматривалось судами общей юрисдикции.

Четверо граждан выступали собственниками здания склада, расположенного на арендуемом ими земельном участке. Собственники обратились в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Башкортостан (к компетенции которого было отнесено распоряжение земельными участками, находящимися в неразграниченной государственной собственности) за предоставлением земельного участка под складом в собственность на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, однако в таком предоставлении им было отказано, поскольку земельный участок оказался расположенным за красными линиями, которые были установлены проектом планировки территории, принятым в 2010 году. Отказ был оспорен в порядке административного судопроизводства в соответствии с положениями гл. 22 КАС РФ. Кировский районный суд г. Уфы в удовлетворении административного иска отказал. Верховный суд Республики Башкортостан решение суда первой инстанции утвердил. Однако по итогам рассмотрения кассационной жалобы Шестой кассационный суд общей юрисдикции отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворил административное исковое заявления собственников склада. Если обращаться к цепочке логических рассуждений, то суд кассационной инстанции размышлял в следующем ключе:

– нахождение земельного участка в границах красных линий, установленных проектом планировки территории, означает, что такой земельный участок или его часть подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд;

– в силу п. 12.6 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ положения проекта планировки территории, предусматривающие изъятие земельного участка для публичных нужд в целях размещения объектов федерального, регионального или местного значения, утрачивают силу в части необходимости изъятия, если такое изъятие не было осуществлено в течение шести лет с момента принятия такого проекта планировки;

– в соответствии с п. 15 ст. 26 Федерального закона от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения п. 12.6 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ не применяются, если изъятие земельного участка предусмотрено проектом планировки территории, который утверждён до вступления в силу Федерального закона № 499-ФЗ;

– проект планировки территории, которым установлены красные линии, принят до вступления в силу Федерального закона от 31 декабря 2014 года № 499-ФЗ.

На этом этапе кассационный суд общей юрисдикции сделал ошибочный, не вытекающий из законов формальной логики вывод о том, что несмотря на вышеуказанные обстоятельства (и в особенности, положения п. 15 ст. 26 Федерального закона от 31 декабря 2014 года № 499-ФЗ) решение о реализации проекта планировки территории в части изъятии земельных участков для публичных нужд должно быть реализовано в течение шести лет, а если такое решение не реализовано и земельный участок не изъят, то на земельный участок, расположенный в границах красных линий, распространяется правовой режим, допускающий его приватизацию. Иными словами, Шестой кассационный суд общей юрисдикции пришёл к заключению, что если решения об изъятии, заложенные в проекте планировке территории, которыми установлены красные линии, не реализованы, то правовой режим красных линий упраздняется, в связи с чем соответствующий земельный участок может быть предоставлен в собственность.

С точкой зрения кассационного суда общей юрисдикции не согласилась Судебная коллегия Верховного суда РФ по административным делам, на рассмотрение которой определением судьи Верховного суда РФ была передана кассационная жалоба органа публичной власти, отказавшего в предоставлении земельного участка под существующий склад. Так, в частности, на том этапе, когда дошла очередь до оценки воздействия положений п. 15 ст. 26 Федерального закона от 31 декабря 2014 года № 499-ФЗ в отношении п. 12.6 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ, Верховный суд РФ сделал единственно правильный вывод о том, что:

– в силу правовой нормы Федерального закона № 499-ФЗ орган власти не лимитирован по срокам при принятии решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, то есть такое решение может быть принято даже по прошествии шести лет с момента утверждения проекта планировки территории;

– в связи с этим даже по прошествии шести лет после утверждения проекта планировки территории режим установленных им красных линий сохраняется, в связи с чем земельный участок в красных линиях не может быть предоставлен в собственность.

Так, в своём Определении от 20 марта 2024 года № 49-КАД-23-7-К6, которым было отменено кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции и были оставлены в силе судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, Верховный суд РФ отметил следующее: «… Выводы суда кассационной инстанции о том, что неприменение части 12.6 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации в отношении проекта планировки территории, утвержденного в 2010 году, не освобождает органы государственной власти или органы местного самоуправления от обязанности в установленный законом шестилетний срок совершить действия по реализации проекта планировки, в связи с чем непринятие органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка сохраняет правовой режим, позволяющий его приватизировать, ошибочны».

Анализ вышеуказанной точки зрения Верховного суда РФ не снимает всю проблематику относительно возможности предоставления в собственность за плату земельного участка, расположенного в границах красных линий. Так, в частности, возникает вопрос: «Актуальна ли вышеуказанная позиция Верховного суда РФ только в том случае, если проект планировки территории предусматривает изъятие земельного участка, расположенного за красными линиями, для государственных или муниципальных нужд?». По всей видимости, точка зрения Верховного суда РФ, которую мы проанализировали, действительно, не является всеобъемлющей и распространяется только на те случаи, когда в соответствии с проектом планировки или проектом межевания территории запрашиваемый в собственность земельный участок или его часть предназначены к изъятию. В таком случае остаётся выяснить, как обстоит дело с правовым режимом земельного участка, который находится за красными линиями, но при этом не подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд. На мой взгляд, это тема для отдельной публикации, которая ещё ждёт своего часа.