Рассуждения к вопросу о возможности предоставления многоконтурных земельных участков в аренду для завершения строительства расположенных на них объектов капитального строительства

К числу наиболее резонансных законодательных новелл, которые были введены в действие более 10 лет вступившим в силу с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, относятся правовые нормы, которыми была установлена принципиальная допустимость предоставления земельных участков для завершения строительства расположенных на них объектов незавершённого строительства (в земельном законодательстве, действовавшем до 1 марта 2015 года, данный вопрос напрямую урегулирован не было) в аренду. Так, в частности, с 1 марта 2015 года:

– была введена в действие правовая норма п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которой было предусмотрена возможность предоставления земельных участков для завершения строительства в аренду собственникам расположенных на них объектов незавершённого строительства в случае, если право собственности на объект незавершённого строительства возникло до 1 марта 2015 года, или в случае, если право собственности на объект незавершённого строительства возникло после 1 марта 2015 года, но договор аренды земельного участка, на котором возведён объект незавершённого строительства, был заключён до 1 марта 2015 года;

– была введена в действие правовая норма п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, которой предусмотрены правовые основания для предоставления земельных участков в аренду для завершения строительства расположенных на них объектов незавершённого строительства собственникам таких объектов в случае, если право собственности на объект незавершённого строительства было приобретена на аукционе в связи с реализацией процедуры изъятия объекта незавершённого строительства вместе с земельным участком в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка (пп. 1 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ) у предыдущего правообладателя такого земельного участка и объекта незавершённого строительства, а также собственникам объекта незавершённого строительства, который несмотря на истечение срока аренды земельного участка не был изъят путём проведения торгов в течение шести месяцев с даты истечения срока договора аренды земельного участка (пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, законодатель установил, что земельные участки под объекты незавершённого строительства, право собственности на которые зарегистрировано, могут быть предоставлены в аренду для завершения строительства сроком до трёх лет.

Следует помнить и принять во внимание, что на уровне судебной практики в результате правоприменения был выработан дополнительный подход, в соответствии с которым земельный участок может быть предоставлен для завершения строительства объекта незавершённого строительства в аренду сроком до трёх лет, даже если право собственности на объект не зарегистрировано, но при условии наличия действующего разрешения на строительство.

Как свидетельствует судебная практика, в юридической действительности иногда встречаются очень интересные ситуации, особенность которых состоит в том, что иногда предоставление земельных участков для завершения строительства расположенных на них объектов существенно затруднено в силу изменений правового статуса соответствующих земельных участков. Примером таких ситуаций могут выступать ситуации, когда предметом договор аренды земельного участка являются многоконтурные земельные участки, то есть земельные участки, состоящие из двух и более замкнутых контуров, которые не имеют между собой общих границ. В качестве примера можно привести прецедент из судебной практики, который был предметом рассмотрения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа в 2023 году.

Кооператив выступал арендатором многоконтурного земельного участка, который состоял из контура площадью 1778 кв.м и контура площадью 724,2 кв.м. В границах земельного участка, соответствующего контуру площадью 1778 кв.м, были построены и введены в эксплуатацию многоквартирные дома, в связи с чем собственники помещений в многоквартирных домах в силу закона (ст. 36 Жилищного кодекса РФ) приобрели право собственности на земельный участок площадью 1778 кв.м. В границах второго контура находилось незавершённое строительством нежилое здание. Срок договора аренды многоконтурного земельного участка истёк, вследствие чего кооператив обратился в орган местного самоуправления – администрацию Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края – с заявлением о предоставлении в аренду сроком до трёх лет всего многоконтурного земельного участка. Муниципалитет закономерным образом в предоставлении земельного участка отказал. Чем был обусловлен отказ в предоставлении многоконтурного земельного участка? Отказ был обусловлен тем, что право на часть-контур земельного участка, в границах которого были возведены многоквартирные дома, кооператив формально утратил в связи с регистрацией за жильцами прав собственности на помещения соответствующих многоквартирных домов. Иными словами, кооператив не мог претендовать на приобретение в аренду сроком до трёх лет земельного участка, который выбыл из публичной собственности, перешёл в частную собственность и кооперативу больше не мог принадлежать на праве аренды. То есть кооператив не мог приобрести в аренду имущество, у которого появился частный собственник. Кооператив обжаловал отказ в предоставлении многоконтурного земельного участка в Арбитражный суд Краснодарского края в соответствии с положениями гл. 24 АПК РФ, но не смог добиться в суде первой инстанции, который согласился с позицией муниципалитета. Решение арбитражного суда первой инстанции было оставлено без изменения Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2022 г. № 15АП-13478/22 по делу № А32-57135/2021), который подтвердил правильность верной во всех отношениях юридической позиции, которая сводилась к тому, что предоставление всего многоконтурного земельного участка не представлялось возможным в связи с возведением в границах одного из контуров введённых в эксплуатацию многоквартирных домов. В частности, арбитражным судом апелляционной инстанции было постулировано мнение следующего содержания: «… недостроенное здание расположено лишь на части испрашиваемого участка площадью 724.2 кв. м, поэтому требуется образовать земельный участок (определить его площадь и границы), необходимый для завершения строительства, поскольку в первоначальных границах и размере (площадью 2502 кв. м) он не может быть предоставлен в связи с отсутствием права собственности на объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию». Таким образом, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришёл к заключению о том, что многоконтурный земельный участок должен быть разделён на два земельных участков, чтобы кооператив мог приобрести в аренду для завершения строительства земельный участок (соответствующий второму контуру), на котором находилось здание, не завершённое строительством.

К сожалению, проиллюстрированная нами филигранная и безупречная во всех отношениях юридическая позиция не устояла в арбитражном суде кассационной инстанции. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа своим постановлением от 2 февраля 2023 года № Ф08-13549/22 по делу № А32-57135/2021 судебные акты нижестоящих арбитражных судов отменил и направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. С моей точки зрения, качество аргументации, которая были применена арбитражным судом кассационной инстанции при рассмотрении кассационной жалобы, оставляло желать лучшего. Так, если обращаться к тексту постановления от 2 февраля 2023 года, то Арбитражный суд Северо-Кавказского округа выстроил свою процессуальную позицию на следующем утверждении: «если образование самостоятельных земельных участков под введенными в эксплуатацию объектами невозможно, лицу, которое правомерно осуществляло строительство на участке нескольких объектов, не может быть отказано в заключении нового договора аренды такого участка для завершения строительства (объектов, строительство которых не завершено)».

При этом аргументы в пользу мнения о том, почему путём раздела исходного земельного участка не представляется возможным образование самостоятельного земельного участка в границах контура, на котором расположены многоквартирные дома, арбитражный суд так и не привёл, в связи с чем фундамент, на котором арбитражный суд выстроил свою юридическую позицию, остался в «серой зоне» и логически непрослеживаемым. Низкое качество аргументации, проявленной на стадии рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, повлекло за собой низкое качество юридической аргументации при повторном рассмотрении дела судом первой инстанции, который заявление кооператива удовлетворил и возложил на администрацию обязанность предоставить весь многоконтурный земельный участок для завершения строительства объектов, которые были расположены в границах второго контура (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 2 июня 2023 года по делу № А32-57135/2021).