Приобретение права аренды земельного участка на основании соглашения об уступке не означает обнуление или восстановление сроков, в течение которых согласно условиям договора аренды должны быть возведены те или иные объекты капитального строительства
В случае если в качестве арендодателя по договору аренды земельного участка, заключённому в целях строительства, выступает орган публичной власти (орган государственной власти или орган местного самоуправления), арендодатель, действуя, в том числе, в общественных целях, что выражается в претворении в жизнь градостроительной политики муниципалитета, кровно заинтересован в том, чтобы арендатор реализовал соответствующий градостроительный проект и возвёл объект капитального строительства. В случае если земельный участок предоставлен для жилищного и иного строительства, то в случае неисполнение обязанности по застройке земельного участка в течение трёх лет с даты предоставления земельного участка арендодатель вправе прибегнуть к санкции, предусмотренной абз. 6 пп. 1 п. 2 ст. 45 и п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ, обратившись в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке по своей инициативе. В данном контексте необходимо отметить, что сроки строительства тех или иных объектов капитального строительства могут фигурировать не только в разрешении на строительство, но и в договоре аренды земельного участка. Иными словами, нередко именно в договоре аренды земельного участка указаны сроки строительства, в которые должен уложиться арендатор. Такого рода сроки представляют собой существенные условия договора аренды, в связи с чем несоблюдение сроков строительства может само по себе являться основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в силу п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса РФ.
Складывающаяся судебная практика по спорам, связанным с принудительным расторжением договоров аренды земельных участков в связи с невыполнением обязанностей по застройке земельных участков в конкретные сроки, характеризуется некоторой неопределённостью в вопросе о том, сохраняет ли актуальность «просроченная» обязанность возведения объектов недвижимости в конкретные сроки в случае уступки прав по договорам аренды в пользу новых арендаторов. Иными словами, возникает следующий вопрос: «Восстанавливает ли сроки возведения объектов недвижимости уступка прав по договору аренды, которым предусмотрены сроки возведения таких объектов, в ситуации, когда уже на момент приобретения права аренды соответствующая обязанность не исполнена?». В этом отношении показательной является ситуация, о которой мне довелось узнать из Определения Конституционного суда РФ от 26 июня 2025 года № 1608-О/2025 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Бикмаева Руслана Ильдусовича на нарушение его конституционных прав положениями статей 1 и 5 Федерального конституционного закона «О судебной системе Российской Федерации», статей 114 и 45 Земельного кодекса Российской Федерации». Обратимся к фабуле дела, события которой разворачивались на территории Туапсинского района Краснодарского края.
В 2007 году коммерческой организации муниципалитетом был предоставлен в аренду крупный земельный участок из земель, находящихся в публичной собственности, в целях жилищного строительства. Согласно договору аренды строительство должно было быть выполнено в течение четырёх лет. В 2018 году земельный участок был разделён, и в отношении одного из земельных участков, образованных путём раздела, был заключён новый договор аренды, согласно условиям которого строительство должно было быть выполнено в течение одного календарного года, то есть до 2019 года. В 2022 году по соглашению об уступке прав и обязанностей по договору аренды право аренды земельного участка перешло к гражданину Р.И. Бикмаеву. В 2022 году администрация Туапсинского района, руководствуясь актом обследования, которым было установлено, что строительство на земельном участке не ведётся, обратилась в суд с исковыми требованиям к Р.И. Бикмаеву о принудительном расторжении договора аренды земельного участка в связи с неисполнением обязанности по возведению объектов капитального строительства в установленные договором сроки. Как следует из текста судебных актов, вынесенных по настоящему делу, позиция Р.И. Бикмаева по делу состояла в том, что право аренды земельного участка, согласно которому строительство должно было быть выполнено в течение года, возникло в 2022 году, в силу чего сроки исполнения обязанности по застройки должны были бы сдвинуться на 2023 год. Однако, суды общей юрисдикции заняли другую позицию. Решением от 30 ноября 2023 года по делу № 2-1413/2023 Туапсинский районный суд Краснодарского края исковые требования администрации МО «Туапсинский район» удовлетворил. Решение суда первой инстанции было оставлено без изменения Краснодарским краевым судом. Судебные акты судов первой и апелляционной инстанций были утверждены постановлением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 27 августа 2024 года по делу № 88-22167/2024, который в своём судебном акте «чёрным по белому» указал, что «… уступка права аренды не продляет и не возобновляет сроки, установленные договором аренды». Следовательно, суд дал понять, что приобретение права аренды земельного участка в 2022 году не означало, что обязанность по застройке земельного участка не должна быть исполнена в течение года с момента заключения договора аренды земельного участка, то есть в 2019 году.
Добиться пересмотра вынесенных по делу судебных актов в Верховном суде РФ Р.И. Бикмаеву не удалось.
Таким образом, исходя из проиллюстрированной нами точки зрения судов общей юрисдикции, как и в случае с гражданином Р.И. Бикмаевым на практике возможны ситуации, когда происходит приобретение права аренды земельного участка с заведомо просроченной и неисполненной обязанностью по возведению на таком земельном участке объектов капитального строительства. В таких ситуациях, возникновение которых обусловлено изрядной некомпетентностью со стороны приобретателя права аренды, по сути, происходит обретение не только права аренды, но и заведомо возникшего нарушения условий договора аренды земельного участка, за которое полагается санкция. Следовательно, приобретатель права аренды получает не только правовое благо в виде земельного участка, но и статус нарушителя условий договора аренды. При этом устранение нарушений условий договора аренды земельного участка, предусматривающих обязанность реализации строительства до определённой даты, в силу очевидной необратимости времени является заведомо невозможным.