По какому основанию Росреестр откажет в кадастровом учёте и регистрации права на объект, который частично выходит за границу земельного участка?

Обычно в основе тех статей, которые я готовлю для своего сайта, лежит определённая   юридическая проблема, выявленная в процессе регулярной юридической практики и лежащая в плоскости земельного и градостроительного права. В случае с сегодняшней заметкой дело обстоит несколько иначе. Поводом к написанию статьи послужило не выявление юридической проблемы, а желание – по соображениям систематизации и упорядочивания информации – дать ответ на юридический вопрос, который рано или поздно возникнет у тех, кто сталкивается с регистрацией прав на объекты недвижимости.

Недавно мне приходилось консультировать клиента из Екатеринбурга, у которого возник спор с соседом вследствие несовпадения кадастровых и фактических границ принадлежащих им смежных земельных участков. По мере погружения в проблему было принято решение о совершении действий, направленных на постановку на кадастровый учёт и регистрацию права собственности на объект вспомогательного назначения – баню, расположенную в границах земельного участка, предназначенного для обслуживания существующего жилого дома и принадлежащего правообладателю на праве собственности. Однако, по итогам выезда кадастрового инженера на местность и проведения необходимых замеров выяснилось, что баня частично расположена на смежном земельном участке. Величина «заступа» составляет 0,2 м, что превышает величину средней квадратической погрешности для характерной точки земельного участка, отнесённого к землям населённых пунктов, которая составляет 0,1 м (приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 № П/0393). Таким образом, поскольку «заступ» невозможно спрятать за счёт погрешности для измерений, имеет место ситуация, при которой объект недвижимости частично расположен на чужом земельном участке.

Возможен ли кадастровый учёт и регистрация прав на такой объект на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок?

Насколько известно, в случае неустранения обстоятельств, наличие которых послужило основанием для приостановления регистрационных действий, орган регистрации прав выносит решение об отказе в кадастровом учёте и регистрации прав (п. 1 ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Исчерпывающий перечень оснований для приостановления регистрационных действий определён правовой нормой ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Однако, при изучении этих многочисленных правовых оснований (а по состоянию на сегодняшний день их насчитывается 76) мы не находим правового основания, которое непосредственно предусматривало бы приостановление регистрационных действий в случае подачи заявления о кадастровом учёте и регистрации прав на объект, частично расположенный на смежном земельном участке. Тем не менее, отказы в регистрации такого рода объектов регулярно выносятся.

Возникает закономерный вопрос: «Со ссылкой на какую норму закона Росреестр откажет в осуществлении государственного кадастрового учёта и регистрации права на такой объект капитального строительства»?

Для поиска ответа на данный вопрос необходимо напомнить, что одним из условий, при котором объект капитального строительства приобретает статус самовольной постройки, является нахождение такого объекта на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Согласно официальной и обязательной для нижестоящих судов точке зрения Пленума Верховного суда РФ, выраженной в постановлении от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», постройка считается возведенной на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, если такой объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение, на праве, допускающем строительство на нем данного объекта. Таким образом, объект, расположенный с «заступом» на смежный земельный участок, величина которого (заступа) превышает величину допустимой средней квадратической погрешности для характерной точки земельного участка, имеет статус самовольной постройки. Далее, правовой нормой п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлено общее правило, согласно которому регистрация права собственности на объект недвижимости может быть осуществлена только при наличии правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором такой объект недвижимости возведён. Получается, что при подаче заявления о регистрации права на объект, часть которого заходит на смежный чужой земельный участок и который в связи с этим имеет статус самовольной постройки, имеет место ситуация, когда лицо, подавшее заявление и являющееся правообладателем своего земельного участка, не располагает правоустанавливающим документом на смежный земельный участок. В таком случае Росреестр обязан вынести решение о приостановлении регистрационных действий, а в последующем отказать в их осуществлении по основанию, предусмотренному п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а именно в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав.

Правовое основание, предусмотренное вышеуказанной правовой нормой, это единственное основание для приостановления регистрационных действий и последующего отказа в их осуществлении, под которое может быть подведена ситуация, когда заинтересованное лицо претендует на «регистрацию» объекта, который частично находится на смежном земельном участке.