Можно ли зарегистрировать право собственности на автомобильную стоянку как на сложную неделимую вещь?

Благодаря ознакомлению с определением Конституционного суда РФ от 29 октября 2024 года № 2776-О/2024 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Сударкина Вячеслава Викторовича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 130 и пунктом 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации» мне удалось намедни распутать клубок одного интересного судебного спора о праве на недвижимость, который разворачивался на территории Ханты-Мансийского автономного округа. Этот спор привлёк меня тем, что в нём был напрямую затронут злободневный вопрос о том, можно ли автомобильная стоянка выступать в качестве самостоятельного объекта недвижимости. То есть речь идёт не о регистрации прав на отдельные объекты капитального строительства, из которых состоит комплекс автомобильной стоянки, а о том, чтобы право было зарегистрировано именно на автомобильную стоянку как сложную недвижимую вещь, включающую в себя соответствующие постройки и асфальтовое замощение. Исследование судебных актов арбитражных судов, вынесенных по данному спору, убеждает меня в том, что регистрация права собственности на автомобильную стоянку как на сложную вещь действительно возможна, однако если характеристики стоянки сводятся лишь к асфальтовому замощению земельного участка, то такая регистрация права не может быть признана законной, и право собственности может быть признано отсутствующим по решению суда.

История спора началась с того, что в 2019 году гражданин В.А. Сударкин приобрёл на торгах в аренду земельный участок с разрешённым использованием «для обслуживания автотранспорта» площадью 29519 кв.м. После приобретения земельного участка В.А. Сударкин возвёл на земельном участке контрольно-пропускной пункт (КПП) на капитальном фундаменте, административное здание, забор на капитальном фундаменте, произвёл отсыпку земельного участка, ранее представлявшего собой болотистую местность, выполнил асфальтирование, установил шлагбаум, проложил электросети, установил капитальный фундамент и возвёл опоры, проложил кабели и благоустроил территорию. После выполнения вышеуказанных работ на основании технического плана за В.А. Сударкиным было зарегистрировано право собственности на объект с назначением «сооружение транспорта и связи» и с наименованием «открытая автостоянка для грузовых автомобилей» площадью 1734,2 кв.м. Таким образом, право собственности было зарегистрировано не на отдельные здания и сооружения, подпадающие под признаки объектов недвижимости, а на комплекс объектов, объединённых единым функциональным назначением, под названием «автомобильная стоянка». После регистрации права на автостоянку В.А. Сударкин обратился в администрацию г. Нефтеюганска за приобретением в собственность земельного участка площадью 29519 кв.м под существующую автостоянку в порядке реализации исключительного права на оформление земельных отношений (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ). В итоге земельный участок площадью 29519 кв.м был предоставлен В.А. Сударкину в собственность за плату в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

После предоставления земельного участка В.А. Сударкину департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Нефтеюганска (далее по тексту – «департамент»), на правах организационного подразделения администрации, посчитал, что у администрации не было оснований для представления земельного участка в собственность, поскольку объект, право на который было зарегистрировано, не является объектом недвижимости, так как не подпадает под признаки сооружения и представляет собой простое замощение земельного участка, являющееся его неотделимым улучшением. Кроме того, позицию о недопустимости продажи земельного участка департамент обосновывал тем соображением, что площадь предоставленного земельного участка несоразмерно превышала площадь объекта недвижимости – автомобильной стоянки, а именно примерно в 20 раз, в связи с чем собственник автомобильной стоянки не мог претендовать на приобретение столь большого земельного участка (о том, что в случае явной диспропорции площади здания, под которое запрашивается земельный участок, и площади земельного участка собственник здания не вправе претендовать на приобретение земельного участка, мы писали в статье, опубликованной на сайте 02 июля 2020 года). В итоге департамент обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости «открытая автостоянка для грузовых автомобилей» и признании сделки по предоставлении земельного участка в собственность недействительной.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа своим решением от 23 марта 2023 года по делу № А75-17333/2022 в удовлетворении искового заявления департаменту отказал, придя к выводу, что истец не представил доказательств того, что автостоянка не является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Однако, в апелляционной инстанции судебное решение не «устояло». Впрочем, отмена решения арбитражным судом апелляционной инстанции была продиктована не тем, что суд посчитал автостоянку не являющейся самостоятельным объектом недвижимости – в этой части решение как раз-таки было оставлено без изменения, поскольку 8-й арбитражный апелляционный суд посчитал автостоянку соответствующей статусу сооружения, а тем, что арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о несоразмерности площади сооружения, на которое было зарегистрировано право собственности, и площади предоставленного земельного участка. Тем не менее, своим постановлением от 28 июня 2023 года 8-й арбитражный апелляционный суд (местонахождение – г. Омск) отменил решение арбитражного суда первой инстанции и вынес новое решение, которым исковые требования департамента были частично удовлетворены – договор купли-продажи земельного участка был признан недействительной сделкой, а право собственности ответчика на земельный участок было признано отсутствующим.

Последний бастион в защиту позиции ответчика В.А. Сударкина пал в кассационной инстанции – арбитражный суд Западно-Сибирского округа своим постановлением от 3 октября 2023 года отменил судебный акт арбитражного суда апелляционной инстанции в части исковых требований о признании отсутствующим права собственности на автомобильную стоянку и удовлетворил исковые требования департамента в этой части.

В основу своей правовой позиции по делу арбитражным судом кассационной инстанции были положены следующие соображения:

– согласно точке зрения, проиллюстрированной в п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, «… в случае, когда объект создан исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка и не обладает самостоятельным функциональным назначением, он является неотъемлемой частью земельного участка и не может быть признан объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации»;

– замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения (под которым в соответствии с п. 23 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и или подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов), является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью;

– «асфальтовая площадка не имеет самостоятельного функционального назначения, создана исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором расположена, поэтому является его неотъемлемой частью и не может относиться к недвижимому имуществу»;

– «укладка на земельном участке определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня), в том числе для прохода или проезда, стоянки автомобилей, размещения оборудования, не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка (несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка) и является лишь элементом благоустройства данного участка»;

– «для отнесения объекта к недвижимому имуществу необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил» (то есть требуется, чтобы объект недвижимости обладал юридической связью с землёй), в то время как ответчик обеспечил регистрацию за собой права собственности на автостоянку без получения разрешения на строительство лишь на основании декларации об объекте недвижимости.

Следует отметить, что в своём постановлении арбитражный суд Западно-Сибирского округа не упустил возможность оценить объект недвижимости, право на который было зарегистрировано за В.А. Сударкиным, сквозь призму такой юридической конструкции как «единый недвижимый комплекс», которому посвящена ст. 133.1 Гражданского кодекса РФ. Однако, качество юридического анализа в соответствующей части оказалось на недостаточном уровне, в связи с чем арбитражный суд кассационной инстанции так не смог отразить в своём постановлении доходчивых аргументов в пользу мнения о том, что автомобильная стоянка не может рассматриваться в качестве единого недвижимого комплекса.

Обращение с кассационной жалобой в Верховный суд РФ не привело к какому-либо значимому результату – в передаче кассационной жалобы на рассмотрение судебной коллегии по экономическим спорам судьёй Верховного суда РФ было отказано, после чего В.А. Сударкин обратился в Конституционный суд РФ с жалобой о несоответствии Конституции РФ правовых норм п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 133 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в той мере, в которой «… они, помимо прочего, не позволяют рассматривать в качестве единой недвижимой вещи огороженные автомобильные площадки с контрольно-пропускным пунктом, лишают владельцев зданий и сооружений права собственности на земельный участок в случае, если его площадь кратно превышает площадь, занимаемую этими зданиями и сооружениями». В своём определении от 29 октября 2024 года № 2776-О/2024 Конституционный суд РФ, как это всегда имеет место при вынесении определений об отказе в принятии конституционных жалоб к рассмотрению, уклонился от углубленной проработки правовой ситуации, являвшейся предметом рассмотрения по обращению В.А. Сударкина, и ограничился констатацией того факта, что в случае приватизации земельного участка, на котором расположены сооружения, требуется устойчивая связь таких сооружений с земельным участком, которая имеет место в том случае, если сооружение может рассматриваться в качестве недвижимого имущества. На этом спор судебный спор между В.А. Сударкиным и департаментом администрации г. Нефтеюганска был исчерпан.

В продолжение тематики настоящей заметки считаю необходимым отметить, что судебная практика по делам о признании отсутствующими прав собственности на объекты недвижимости, которые с технической точки зрения созданы преимущественно за счёт замощения земельных участков, представлена несколькими «решениями» Верховного суда РФ.

Так, в начале 2016 года Верховный суд РФ рассматривал вопрос о том, можно ли считать самостоятельным объектом недвижимости открытый полигон, под который запрашивался земельный участок и, отказывая в удовлетворении кассационной жалобы, пришёл в этой конкретной ситуации (определение Верховного суда РФ от 12.01.2016 № 18-КГ15-222) к выводу о том, что «… полигон представляет собой открытую бетонную площадку, как объект недвижимости данное сооружение не возводилось и в эксплуатацию не принималось». Таким образом, в данном случае Верховный суд РФ руководствовался не только соображениями о составных элементах полигона, но и явно сделал акцент на том, что объект может считаться объектом недвижимости только при условии наличия юридической связи с землёй, то есть объект должен быть построен и введён в эксплуатации в порядке, установленном для объектов недвижимости (получение разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию).

В 2021 году Верховный суд РФ, в качестве суда кассационной инстанции, рассматривал кассационную жалобу ИП М.В. Кнерика на решения арбитражных судов, которыми было признано отсутствующим ранее зарегистрированное за ним право собственности на автомобильную стоянку, а сделка по купли-продаже земельного участка (предоставленного под автомобильную стоянку) была признана недействительной. Соглашаясь с позицией Арбитражного суда Камчатского края, 5-го арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Дальневосточного округа, Верховный суд РФ (определение от 13.09.2021 по делу № А24-3957/2020) отметил применительно к характеристикам автомобильной стоянки следующее: «… спорные объекты представляют собой асфальтобетонное и бетонное замощение из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, используемое для стоянки автомобилей, обеспечивающее твердую поверхность земельных участков, не обладающее самостоятельными полезными свойствами, в связи с чем пришел к выводу, что поскольку данное имущество не является недвижимостью, то у предпринимателя отсутствовало исключительное право на приобретение земельных участков в собственность».

Проведённый нами анализ, подкреплённый судебной практикой, позволяет прийти к выводу, что право собственности на автомобильную стоянку действительно может быть зарегистрировано как на сложную неделимую вещь, однако характеристики такого объекта недвижимости должны представлять собой нечто большее, чем просто замощение земельного участка. Если же автомобильная стоянка сводится только к замощению, то таковое может рассматриваться только как неотделимое улучшение земельного участка, но при этом не свидетельствует о существовании автомобильной стоянки как сложной неделимой вещи. Мне представляется возможным утверждать, что установление того, обладает ли автостоянка признаками самостоятельной недвижимой вещи, требует проведения аналитического исследования в каждой конкретной ситуации, при этом чёткие критерии того, когда существует автостоянка, а когда лишь только здания и сооружения, относящиеся к автомобильной стоянке, на сегодняшней день ни в законодательстве, ни в судебной практике не выработаны. Значительный потенциал в контексте проработки вопроса о возможности регистрации права на автомобильную стоянку целиком приходится на юридическую конструкцию «единый недвижимый комплекс» (ст. 133.1 Гражданского кодекса РФ), однако в вышеуказанной правовой норме приведены лишь общие руководящие положения, которые должны быть приняты во внимание правоприменителем при изучении вопроса о наличии или отсутствии единого недвижимого комплекса в конкретной ситуации, а именно официальное определение недвижимого комплекса как сложной неделимой вещи. Наличие этого определения не освобождает от необходимости проведения правовой экспертизы для подтверждения или опровержения факта соответствия автомобильной стоянки признакам единого недвижимого комплекса в каждом конкретном случае.