Как зарегистрировать право единоличной собственности на здание, расположенное на земельном участке, который находится в долевой собственности?

Юриста, практикующего в сфере земельного и градостроительного права, трудно удивить принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ) – одним из основных принципов российского земельного законодательства. На практике данный принцип воплощается в том, что, по общему правилу, отчуждение объектов капитального строительства осуществляется одновременно с отчуждением сформированных под ними земельных участков, а также в том, что пропорциональное соотношение долей в праве собственности на здание соответствует пропорциональному соотношению долей в праве собственности на земельный участок.

Однако, на практике нередко возникают ситуации, когда по желанию правообладателей земельных участков имеется потребность в отступлении от принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В частности, иногда граждане, являющиеся субъектами долевой собственности на земельный участок, заинтересованы в том, чтобы зарегистрировать право единоличной собственности на здание, расположенное на таком земельном участке. Возможно ли это?

С учётом моего практического опыта я отвечаю «Да, это возможно». Более того, буквально на днях именно для таких ситуаций мне удалось успешно обкатать механизм осуществления государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в Управлении Росреестра по Калининградской области.

Но начнём по порядку. В развитие принципа единства судьбы земельных участков и прочно расположенных на нём объектов федеральный законодатель закрепил в п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ правило о  том, что, если иное не установлено соглашением сторон, при предоставлении земельного участка из публичной собственности под существующим объектом недвижимости размер долей в праве собственности на предоставляемый земельный участок или размер обязательства по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора должен соответствовать размеру долей в праве собственности на здание, которое расположено на предоставляемом земельном участке. В контексте рассматриваемой правовой нормы нас интересует то, что федеральный законодатель допустил возможность отступления от вышеуказанного правила. Если с учётом возможности отступления от вышеуказанного правила «прочитать» правовую норму п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ «задом наперёд», можно вывести другое правило – о том, что размер долей в праве собственности на здание может отличаться от размера долей в праве на земельный участок. Именно из этого и следует, что лица, владеющие земельным участком на праве долевой собственности или на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, вправе договориться о регистрации права единоличной собственности кого-либо из правообладателей земельного участка на здание, расположенное на таком земельном участке, либо согласовать соотношение размера долей на здание, отличающееся от размера долей на земельный участок.

Теперь самое время подойти к практической стороне вопроса. Недавно я оказался в ситуации, когда мне нужно было зарегистрировать право единоличной собственности главы крестьянского фермерского хозяйства, созданного без образования юридического лица, на индивидуальный жилой дом, построенный на земельном участке с видом разрешённого использования «под крестьянское (фермерское) хозяйство», который принадлежал на праве долевой собственности главе крестьянского фермерского хозяйства и другому лицу, не являющемуся членом крестьянского фермерского хозяйства. Для того, чтобы провести операцию, в такой ситуации необходимо нотариальное удостоверение заявления лица, которое является субъектом долевой собственности на земельный участок, о том, что оно не возражает против регистрации права единоличной собственности другого участника долевой собственности на здание, расположенное на таком земельном участке. Кроме того, поскольку в выписке из ЕГРЮЛ, выданной налоговой инспекцией после регистрации КФХ, отсутствовали сведения, позволяющие отличить КФХ от обычного ИП, главе КФХ пришлось направить в Росреестр составленное в вольной форме заявление-декларацию с пояснениями на счёт того, что было зарегистрировано именно крестьянское фермерское хозяйство. В остальном набор документов, направляемых в Росреестр, является стандартным: технический план на жилой дом, квитанция об уплате государственной пошлины. Упомянутое нами нотариально удостоверенное согласие было  направлено в Росреестр в оригинале. В итоге спустя непродолжительное время мы получили из Росреестра заветную выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию права единоличной собственности на индивидуальный жилой дом.

Отмечу, что по вопросу, которому посвящена настоящая статья, в Интернете много разрозненной, противоречивой и спорадичной информации. Надеюсь, что настоящая заметка выйдет в «топы» выдачи по поисковым системам и позволить расставить все точки над «i».