03
Май

Какие существуют разновидности декларативных земельных участков?

Как я уже отмечал в своей заметке «Классификация земельных участков», которая была опубликована в день запуска моего сайта 2 марта 2019 года, термин «декларативный земельный участок» является неофициальным и используется только для удобства. Под декларативным земельным участком принято понимать ранее учтённый земельный участок, сведения о границах которого отсутствуют в ЕГРН, либо точность определения координат характерных точек которого не соответствует нормативным требованиям. В связи с этим, как уже можно догадаться, представляется возможным выделить две разновидности декларативных земельных участков. Выделение разновидностей декларативных земельных участков важно с точки зрения упорядочивания классификации земельных участков и систематизации понятийного аппарата земельного права. Но, прежде чем мы приступим к рассмотрению разновидностей декларативных земельных участков, необходимо усвоить, что в соответствии с действующим законодательством, а именно с момента вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (01.03.2008), который на сегодняшний день именуется Федеральным законом «О кадастровой деятельности», а на момент введения в действия имел наименование Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек (п. 1 ст. 39).

1. Первой разновидностью декларативных участков являются ранее учтённые земельные участки, сведения о границах которых отсутствуют в ЕГРН

При наличии кадастрового номера определить статус таких земельных участков весьма несложно – их границы не отображаются на публичной кадастровой карте, поскольку координаты характерных точек таких земельных участков не определены.

Пример работы с такими земельными участками был рассмотрен мною в заметке «Как оформить земельные отношения на ранее учтённый земельный участок, который был предоставлен, но не поставлен на кадастровый учёт?», опубликованной на сайте 25 января 2024 года. Напомню, что некоторое время назад мне доводилось оформлять земельные отношения на земельный участок, который был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения для целей индивидуального жилищного строительства в 1993 года, после чего приобретатель земельного участка благополучно забыл о нём на 30 лет. На основании заверенной городским архивом копии решения калининградской администрации об отводе земельный участок был поставлен на кадастровый учёт как ранее учтённый с одновременной регистрацией права собственности на него (п. 5 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Само собой разумеется, что поскольку в акте о предоставлении земельного участка сведений о координатых его границ не было, земельный участок «встал на кадастр» как декларативный, в связи с чем в последующем возникла необходимость уточнить местоположение границ земельного участка в порядке, установленном ст.ст. 39, 40 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ, что благополучно было сделано.

Следует отметить, что декларативными могут быть не только земельные участки, тождественные тем, которые были рассмотрены в вышеуказанном примере, но и ранее учтённые земельные участки, при образовании которых до вступления в силу Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» оформлялся акт отвода границ земельного участка в натуре с указанием координат, но при включении которых в государственный земельный кадастр после вступления в силу вышеуказанного закона внесение сведений о координатах их границ по каким-то причинам не произошло.

2. Второй разновидностью декларативных участков являются ранее учтённые земельные участки, сведения о координатах границ которых имеются в ЕГРН, но при этом точность определения таких координат не соответствует нормативным требованиям

В этой связи надо учитывать, что в Федеральном законе от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» отсутствовала правовая норма, аналогичная п. 1 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ, то есть в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре» не были ремарки на счёт того, что местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек. Однако, в период действия Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ действовали и продолжают действовать важные нормативные правовые акты, которыми вышеуказанный пробел был компенсирован – вместо координат «характерных точек» предусмотрены координаты «поворотных точек». Так, в п. 16.1 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утверждённых Росземкадастроом 17.02.2003, определено, что «…площадь объекта землеустройства вычисляется по координатам поворотных точек границ земельного участка» (до внесения изменений в Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» в 2009 году земельные участки выступали в качестве одного из объектов землеустройства). Согласно п. 14.5 Методических рекомендаций «… процедура согласования границ (границы) не проводится при наличии в государственном земельном кадастре сведений (координат поворотных точек границ), позволяющих определить их положение на местности с точностью, которая соответствует техническим условиям и требованиям, установленным Росземкадастром» (к слову, это правило сохраняет актуальность по настоящее время, ведь именно в силу этого правила не проводится согласование границ земельного участка с собственником смежного земельного участка, если граница такого смежного земельного участка является установленной). Упоминание поворотных точек границ земельного участка содержится в не менее важном действующем по настоящее время нормативном правовом акте – Инструкции по межеванию земель, утверждённой Роскомземом 08.04.1996 (например, п.п. 4.1, 4.3). Таким образом, в период действия Федерального закона от 02.01.2000 № 28 ФЗ местоположение границ земельного участка определялось координатами поворотных точек, после вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ и по настоящее время – координатами характерных точек. В чём же разница?

Разница между ныне существующим положением дел и положением дел, имевшим место до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (01.03.2008), состоит в том, что до 1 марта 2008 года для координат поворотных точек границ земельного участка не устанавливалась величина допустимой средней квадратической погрешности.

В настоящее время действует Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 (до него действовал Приказ Минэкономразвития от 01.03.2016 № 90), которым утверждены Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требования к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, в соответствии с которыми установлены значения точности (они же «значения средней квадратической погрешности») определения координат характерных точек границ земельных участков в зависимости от категории земель (например, для земель населённых пунктов – 0,10 м). До 1 марта 2008 года, то есть до введения в действие понятия «координаты характерных точек», значения точности (средней квадратической погрешности) применительно к координатам поворотных точек земельного участка не устанавливались. Следует отметить, что Инструкцией по межеванию земель была предусмотрена формула расчёта средней квадратической погрешности (далее по тексту – «СКП») для площади земельного участка, но если в настоящее время такая погрешность рассчитывается исходя из величины СКП для характерной точки (п. 16.2 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства), то ранее такая погрешность рассчитывалась исходя из величины СКП для межевого знака (п. 16.2 Инструкции).

Отсутствие показателей средней квадратической погрешности для поворотных точек земельных участков, поставленных на кадастровый учёт до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ – в период действия Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ, не позволяет рассматривать такие ранее учтённые земельные участки в качестве полностью уточнённых земельных участков (даже если границы таких земельных участков без проблем отображаются на публичной кадастровой карте), поскольку точность определения координат границ таких земельных участков не соответствует нормативной. Для приведения точности определения координат границ таких земельных участков к нормативной необходимо, как и в случае с земельными участками, сведения о границах которых отсутствуют, проведение процедуры по уточнению местоположения границ таких земельных участков (ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Важность понимания рассматриваемой разновидности декларативных земельных участков можно продемонстрировать на примере из моего опыта защиты по земельным спорам в судах. Ко мне обратился клиент, который при возведении гаража и бани на своём земельном участке допустил «заступ» на смежный земельный участок, принадлежащий третьему лицу, величиной до 20 см. По делу была проведения землеустроительная экспертиза. В процессе экспертизы было установлено, что земельный участок третьего лица, в отношении которого был допущен заступ, был поставлен на кадастровый учёт в 2004 году, вследствие чего средняя квадратическая погрешность для координат характерных точек этого земельного участка не была определена. Эксперт пришёл к логичному выводу о том, что координаты характерных точек земельного участка не определены в соответствии с требованиями законодательства. Данное обстоятельство позволило мне утверждать, что вывод о заступе со стороны моего клиента является опрометчивым. Данное утверждение было принято судом, что существенно повлияло на дальнейший ход судебного процесса.

Таким образом, как можно убедиться, способность разбираться в разновидностях декларативных земельных участков имеет большое значение для выстраивания тактики защиты или нападения по земельным спорам, рассматриваемым в судах.