В 2022 году Верховный суд РФ постановил, что недобор площади до предельного минимального размера земельного участка, установленного градостроительным регламентом, не является препятствием к заключению соглашения о перераспределении земель
Правило о том, что площадь образуемого земельного участка должна непременно соответствовать предельным минимальным и максимальным размерам, которые установлены градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен такой земельный участок, является одним из наиболее сакральных, распространённых и применяемых на практике правил. Однако, результаты изучения судебных решений Верховного суда РФ убеждают меня в том, что данное правило не является всеобъемлющим, а именно из него есть некоторые исключения. Если останавливаться более подробно, приходится констатировать, что правило о соблюдении минимальных размеров земельных участков распространяется только на случаи, когда имеет место так называемое «первичное» образование и предоставление (то есть когда земельный участок образуется впервые из земель, находящихся в публичной собственности), но не действует в случае, когда образование и предоставление земельного участка, площадь которого будет недоставать до минимальной, установленной градостроительным регламентом, осуществляется в рамках процедуры перераспределения земель (гл. V.4 Земельного кодекса РФ).
Рассмотрим случай из практики. Гражданин П.В.Л., являясь собственником земельного участка площадью 353 кв.м под индивидуальное жилищное строительство, обратился в департамент архитектуры и градостроительства администрации города Сочи (далее – муниципалитет) с заявлением о заключении соглашения о перераспределении земель, предусматривающего увеличение площади своего земельного участка на 24 кв.м, то есть до 377 кв.м. Муниципалитет отказал в заключении соглашения о перераспределении по нескольким основанием, но, в первую очередь, сослался на то, что представленная заявителем схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории противоречит требованиям к образуемым земельным участкам в связи с тем, что предусматривает формирование земельного участка, площадь которого не «дотягивает» до минимального размера земельного участка (п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ) (согласно градостроительному регламенту минимальный размер земельного участка для индивидуального жилищного строительства составляет 400 кв.м). П.В.Л. обжаловал отказ в заключении соглашении о перераспределении путём предъявления административного иска, но потерпел поражение в первой, апелляционной инстанциях и в кассационном суде общей юрисдикции. В качестве последней надежды П.В.Л. обратился с кассационной жалобой в Верховный суд РФ, которая была передана на рассмотрение Судебной коллегии по административным делам и в конечном итоге оказалась успешной.
В кассационном определении от 10 августа 2022 года № 18-КАД22-30-К4 Верховный суд РФ, отменяя решения судов нижестоящих инстанций, постулировал точку зрения о том, что при оценке законности действий в связи с заключением соглашения о перераспределении земель в контексте соблюдения предельных размеров образуемого земельного участка необходимо руководствоваться не положениями п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ, а положениями пп. 8 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ, согласно которому основанием для отказа в перераспределении является превышение только максимального размера земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом. Так, в частности, Верховный суд РФ отметил следующее: «Таким образом, законодатель в качестве препятствия для заключения соглашения о перераспределении рассматривает только случай, когда в результате перераспределения площадь земельного участка, на который возникает право частной собственности, будет превышать установленные градостроительным регламентом предельные максимальные размеры земельных участков. Предусмотренное пунктами 1 и 2 статьи 11.9 Кодекса требование о соответствии земельного участка предельным минимальным размерам земельных участков установлено для вновь предоставляемых земельных участков, в то время как для земельных участков, образованных в результате перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, установлено лишь требование о соответствии таких участков предельным максимальным размерам земельных участков».
В итоге Верховный суд РФ удовлетворил административный иск П.В.Л., возложив на муниципалитет обязанность повторно рассмотреть заявление о заключении соглашения о перераспределении земель.
Постулированный Верховным судом РФ вывод ориентирует на то, чтобы с помощью анализа выявить два способа предоставления земельных участков из земель, находящихся в публичной собственности. Первый способ – собственно образование и предоставление нового земельного участка без торгов, либо на торгах. Второй способ – предоставление земель, находящихся в публичной собственности, путём перераспределения существующего, ранее сформированного земельного участка, находящегося в частной собственности, и земельного участка или земель, находящихся в публичной собственности. В первом случае действует общее правило п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ, согласно которому площадь земельного участка должна соответствовать как предельному минимальному, так и предельному максимальному размеру земельного участка, установленному правилами землепользования и застройки для того или иного вида разрешённого использования. Во втором случае относительно соблюдения размеров земельного участка действует специальное, частное правило (пп. 8 п. 9 ст.39.29 Земельного кодекса РФ), введённое в действие именно для процедуры перераспределения земель, которое связывает недопустимость реализации такой процедуры исключительно с превышением максимального размера земельного участка.
Таким образом, в случае если в результате перераспределения земель происходит увеличение площади земельного участка, находящегося в частной собственности, до размера, не дотягивающего до предельного минимального размера, установленного градостроительным регламентом, процедура перераспределения является возможной.