В судебной практике стали регистрироваться прецеденты официального возведения и легализации магазинов на садовых земельных участках, расположенных в границах садоводческих товариществ

В заметке из раздела «Новости», которая была размещена на сайте 19 августа 2025 года, мы анализировали потенциальную возможность строительства магазинов в границах садовых земельных участков, предназначенных для индивидуальной садоводческой деятельности, в контексте вступления в силу Федерального закона от 31 июля 2025 г. № 353-ФЗ и пришли к выводу, что формально положения Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» такого рода перспективу исключают, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 23 вышеуказанного федерального закона «… садовые земельные участки и огородные земельные участки должны использоваться по целевому назначению и в соответствии с их разрешенным использованием».

Однако, и это действительно удивительно, изучение судебной практики позволяет мне сделать достоверный вывод о том, что время от времени магазины в границах садоводческих товариществах на садовых земельных участках строятся и вводятся в эксплуатацию, правда, при одном условии – в случае изменения разрешённого использования садового земельного участка на вид разрешённого использования, допускающий возможность возведения магазина.

Между тем, в связи с постулированием этого утверждения возникает закономерный вопрос: «Каким образом возможно изменение разрешённого использования садового земельного участка, предназначенного для индивидуальной садоводческой деятельности, если п. 24 ст. 54 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ непосредственно установлено, что «… изменение вида разрешенного использования отдельных садовых или огородных земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до дня вступления в силу данного Федерального закона садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан (за исключением случаев, если такое некоммерческое объединение ликвидировано или исключено из единого государственного реестра юридических лиц как недействующее), не допускается?». Таким образом, положения вышеуказанной правовой нормы допускают изменение разрешённого использование садового земельного участка только в том случае, если земельный надел, в границах которого создано садоводческое товарищество, был предоставлен садоводческому товариществу, созданному после вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ, то есть после 1 января 2019 года.

Тем временем, судебная практика по интересующей нас категории дел характеризуется наличием судебных актов, содержание которых полностью укладывается в генеральную линию, в соответствии с которой изменение разрешённого использования садовых земельных участков не допускается. Так, в 2019 году Динский районный суд Краснодарского края рассматривал административное дело по административному иску гражданки Д.В.Д. о признании незаконным отказа администрации МО «Динский район» в установлении условного разрешённого вида разрешённого использования земельного участка «магазины» в отношении принадлежащего ей садового земельного участка. Предпосылкой к возникновению административного спора стало то обстоятельство, что градостроительный регламент (в составе правил землепользования и застройки) для территориальной зоны, в которой было расположено садоводческое товарищество, предусматривал в числе условно разрешённых видов разрешённого использования вид разрешённого использования «магазины». Намереваясь построить на своём земельном участке магазин и заручившись поддержкой остальных членов СНТ, Д.В.Д. обратилась в администрацию с заявлением о даче разрешения на установление соответствующего условно разрешённого вида разрешённого использования земельного участка, но получила отказ. Обжалование отказа в порядке административного судопроизводства не привело к успеху – своим решением от 9 октября 2019 года по делу № 2а-2786/2019 Динский районный суд Краснодарского края оставил административный иск без удовлетворения, руководствуясь при этом положениями ранее рассмотренной нами правовой нормой п. 24 ст. 54 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ, которая, как уже отмечалось ранее, по общему правилу, запрещает изменение разрешённого использования садовых земельных участков.

На фоне судебных решений, которыми подтверждается правомерность отказов в изменении вида разрешённого использования садовых земельных участков, особняком стоит буквально «свежее» «решение» Верховного суда РФ по делу Г.А. Утёмовой, события которого разворачивались на территории Удмуртской Республики (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 2 сентября 2025 г. № 309-ЭС23-11923 по делу № А71-15034/2019). В данном случае речь идёт об очень длительном судебном споре, решение по которому неоднократно отменялись и возвращались на рассмотрение судов нижестоящих инстанций, мы же остановимся именно на содержании судебного акта Верховного суда РФ.

События в рамках данного спора разворачивались в следующем ключе. В соответствии с положениями градостроительного регламента по заявлению Г.А. Утёмовой орган регистрации прав изменил разрешённое использование принадлежащего вышеуказанной гражданке на праве собственности садового земельного участка на вид, допускающий возведение продовольственного магазина – «отдельно стоящие объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, рассчитанные на малый поток посетителей (менее 150 кв.м общей площади)». Изменение разрешённого использования земельного участка имело место несмотря на положения п. 24 ст. 54 Федерального закона от 29 июля 2017 года. Почему это стало возможным, мне судить не представляется возможным, поскольку в судебном акте Верховного суда РФ данная тематика не затрагивается. После изменения разрешённого использования земельного участка администрация выдала Г.А. Утёмовой разрешение на строительство, а после возведения магазина – официальное разрешение на ввод в эксплуатацию. Таким образом, право собственности на магазин было зарегистрировано, и объект был в целом легализован в полном соответствии с законодательством в сфере градостроения. Посчитав, что наличие на садовом земельном участке Г.А. Утёмовой здания магазина повлечёт за собой нецелевое использование земельного участка общего пользования, СНТ «Рябинушка», в границах которого был расположен земельный участок Г.А. Утёмовой, обратилось в арбитражный суд с иском о признании разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию незаконными, признании права собственности на здание магазина отсутствующим и его сносе в качестве самовольной постройки. Отмечу, что на сегодняшний день спор ещё не окончен, поскольку Верховный суд РФ направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Удмуртия. Позиция Верховного суда РФ, который отменил судебные акты арбитражных судов нижестоящих инстанций, вынесенных не в пользу Г.А. Утёмовой, сводилась к тому, что:

1. здание магазина было возведено на земельном участке, вид разрешённого использования которого предусматривал возможность такого строительства;

2. с учётом точки зрения Пленума Верховного суда РФ, проиллюстрированной в абз. 3 п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», использование здания магазина частично для проживания не свидетельствует о наличии у такого здания статуса самовольной постройки;

3. истцом не было доказано, что функционирование магазина повлечёт за собой использование не в соответствии с разрешённым использованием земельного участка общего пользования;

4. снос здания, признанного самовольной постройкой, представляет собой крайнюю меру реагирования.

Между тем, нам, в первую очередь, следует обратить внимание на то, что по тексту судебного акта Верховного суда РФ (Определение от 2 сентября 2025 г. № 309-ЭС23-11923 по делу № А71-15034/2019) нет ни одного упоминания о том, что формально изменение разрешённого использования садовых земельных участков не допускается в силу п. 24 ст. 54 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ. Таким образом, Верховный суд РФ, по сути, признал, что правило, установленное п. 24 ст. 54 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ, не является абсолютно самодовлеющим и допускает наличие определённых отступлений.

Соответственно, возведение в границах СНТ капитального магазина с размещением такового не в пределах земельного участка общего пользования, а на садовом земельном участке, который предназначен для индивидуальной садоводческой деятельности, в настоящее время не является чем-то из ряда вон выходящим. Как мы выяснили, такие случаи действительно имеют место, и от правоприменителей, формирующих судебную практику по делам, связанным с самовольными постройками, потребуется выработка чётких и однозначных подходов к оценке прецедентов, когда в границах садовых земельных участков официально возводятся здания, используемые в качестве магазинов.