Вправе ли арендодатель по договору аренды государственного и муниципального имущества устанавливать арендную плату в размере, превышающем тарифы, предусмотренные нормативными правовыми актами?
Буквально на днях мне довелось сотрудничать с клиентом, которому Министерство природных ресурсов и экологии Калининградской области предоставило в аренду лесной участок под существующий объект для целей рекреации. Вопрос клиента сводился к тому, правомерно ли Правительство вменило ему по договору арендную плату, размер которой в два раза превышает величину арендной платы, которая подлежала бы начислению при строгом соблюдении норм Лесного кодекса РФ?
Скажу честно, что раньше мне не приходилось заниматься такого рода вопросами. Всё-таки споры по лесному праву – это весьма редкий случай. Тем полезнее мне было разобраться в ситуации моего клиента и расширить свой профессиональный кругозор.
Обо всё по порядку. Как и Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ также предусматривает случаи предоставления лесных участков на торгах и без торгов.
Моему клиенту лесной участок, который был образован из земель, находящихся в федеральной собственности, был предоставлен под существующий объект недвижимости в соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 73.1 Лесного кодекса РФ.
Порядок расчета размера арендной платы по договору аренды лесного участка установлен ст. 73 Лесного кодекса РФ. Из комплексного сопоставления положений данной статьи и п. 1 ст. 74 Лесного кодекса РФ логически следует, что по договорам аренды лесных участков без торгов арендная плата устанавливается строго в размере так называемого минимального размера арендной платы, определяемой как произведение ставки за единицу площади лесного участка и площади соответствующего лесного участка, в то время как арендная плата за земельные участки, предоставленные на торгах определяется путем произведения минимального размера арендной платы и превышающего коэффициента, рассчитываемого в соответствии с Методикой, которая утверждена постановлением Правительства РФ от 01.02.2016 № 53.
При этом следует учитывать, что окончательная ставка за единицу площади лесного участка определяется с учётом дополнительных коэффициентов. Таким образом, минимальная арендная плата за лесной участок, предоставленный без проведения торгов, рассчитывается как произведение ставки за единицу площади лесного участка, коэффициентов к этой ставке и, наконец, площади конкретного лесного участка.
При заключении договора аренды мой клиент находился в цейтноте, знаниями о порядке исчисления платежей по договорам аренды лесных участков не располагал и целиком положился на добросовестность арендодателя. В итоге согласно условиям заключенного договора ежегодная величина арендных платежей была установлена в размере, превышающем минимальный размер арендной платы ровно в два раза, при этом исходя из норм Бюджетного кодекса РФ половина суммы подлежала внесению в федеральный бюджет, оставшаяся половина – в бюджет области.
Теперь попытаемся разобраться в вопросе – допустимы ли такие действия арендодателя? Проведем последовательный анализ этого вопроса с учётом норм действующего законодательства и судебной практики.
В отличие от норм Земельного кодекса РФ (п. 3 ст. 39.7), который напрямую предусматривает, какими субъектами публичного права устанавливается порядок определения размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, Лесной кодекс РФ таких положений не содержит.
В таких условиях следует руководствоваться п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, гласящим о том, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Также следует учитывать п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, согласно которому порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Вместе с тем, в развитие п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ законодателем была введена норма п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Таким образом, цены по договору аренды могут быть как регулируемыми, так не нерегулируемыми.
Ныне действующие ставки за единицу площади лесных участков и коэффициенты к этим ставкам установлены постановлением Правительства РФ от 22.05.2007 № 310 «О ставках платы за единицу объема лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности», а также постановлением Правительства РФ «О коэффициентах к ставкам платы за единицу объема лесных ресурсов и ставкам платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности».
Также следует учитывать разъяснения Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В абз. 1 п. 18 данного постановления Пленум ВАС РФ отметил, что размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
Таким образом, тарифы за аренду лесных участков являются фиксированными, а размер арендной платы за лесные участки, предоставленные в аренду без проведения торгов, однозначно относится к регулируемым ценам.
Следующее ключевое разъяснение содержится в абз. 4 п. 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, которое непосредственно гласит о том, что в тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными.
Исходя из данных разъяснений вкупе с положениями норм Лесного кодекса РФ, регулирующими порядок исчисления арендной платы за лесные участки и порядок предоставления лесных участков в аренду на торгов и без проведения торгов, положения договора аренды лесного участка, предоставленного без торгов, которые безосновательно и произвольно возлагают на арендатора уплачивать арендную плату в размере, превышающем величину минимальной арендной платы, исчисляемой в соответствии с п. 3 ст. 73 Лесного кодекса РФ, по логике вещей должны рассматриваться как ничтожные. Следовательно, в соответствующей части и сама сделка должна рассматриваться как ничтожная, что позволяет требовать взыскания с арендодателя неосновательного обогащения.
Вместе с тем, судебная практика по вопросу взыскания неосновательного обогащения по такого рода сделкам является весьма неоднозначной. И в рамках неё сложились два противоположных подхода.
В соответствии с первым подходом суды отказывают в применении последствий недействительности части ничтожной сделки и взыскании неосновательного обогащения, исходя из того, что Лесной кодекс РФ не содержит норм, запрещающих устанавливать величину арендной платы в размере, превышающим минимальную арендную плату, исчисленную в соответствии со ст. 73 Лесного кодекса РФ, а с учётом того, что при заключении договора арендатор возражений не высказывал и протокол разногласий в адрес арендодателя не направлял, условие о начислении арендной платы в размере сверх минимальной арендной платы считается условием договора, согласованным в порядке ст. 421 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от которого не допускается.
Впервые данная точка зрения нашла своё выражение в постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23.08.2010 по делу № А09-804/2010, в последующем она была зафиксирована в определении Высшего арбитражного суда РФ от 03.05.2011 № ВАС-4662/11 по делу № А19-8284/10-70. В качестве примера следования рассматриваемому подходу также можно привести решение Арбитражного суда Калужской области от 17.10.2012 по делу № А23-2293/2012.
В рамках второго подхода, который большей частью применяется по спорам, касающихся заключения договоров аренды лесных участков без проведения торгов, суды руководствуются приведенными нами разъяснениями Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
К слову, ещё до издания постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановлением от 23.11.2010 по делу № А19-10274/10 пришёл к выводу о справедливости взыскания с агентства лесного хозяйства Иркутской области неосновательного обогащения по договору аренды лесного участка, при исчислении арендной платы по которому был применен не предусмотренный нормативными правовыми актами повышающий коэффициент величиной 2,0.
Руководствуясь теми же соображениями, постановлением от 02.07.2015 по делу № А05-13636/2014 14 арбитражный апелляционный суд применил последствия недействительности части ничтожной сделки и обязал Министерство природных ресурсов и лесопромышленного комплекса Архангельской области выплатить ООО «Плесецкая КМТС» неосновательное обогащение по договору аренды лесного участка в части, превышающей минимальный размер арендной платы, в связи с тем, что арендатор вносил платежи исходя из превышающего коэффициента, который не мог применяться, поскольку договор аренды лесного участка заключался без проведения торгов. Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа постановление 14 ААС оставлено без изменения.
Определением от 26.08.2015 № 307-ЭС15-9482 судья Верховного суда РФ Г.Г. Попова отказала Министерству природных ресурсов и лесопромышленного комплекса Архангельской области в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда РФ, констатировав, что в случае, когда заключение договора аренды лесного участка осуществляется без проведения торгов, в частности, в связи с приведением договоров аренды лесных участков в соответствие с положениями Лесного кодекса РФ, арендная плата относится к регулируемым ценам и должна определяться в размере минимальной арендной платы согласно нормативным правовым актам, принятым уполномоченными органами, а определение размера арендной платы с превышением установленных ставок противоречит требованиям законодательства, в связи с чем в соответствующей части сделка является ничтожной, а арендная плата в части, превышающей нормативно установленный минимальный размер, подлежит возврату арендатору.
Пока что до обращения моего клиента в суд дело не дошло, поэтому нам только остаётся гадать, какой из подходов выберет один из районный судов нашей области.
Вместе с тем, если обратиться с иском всё-таки придётся, то этот судебный процесс будет иметь наверняка весьма интересную перспективу.