Верховный суд РФ сформулировал правило о том, что земельный участок, ранее предоставленный в аренду под строительство, может быть предоставлен в собственность за плату или в долгосрочную аренду только при условии достижения цели, для которой такой земельный участок был изначально предоставлен

Обзор судебной практики Верховного суда РФ за второй и третий кварталы 2024 года (утверждённый Президиумом Верховного суда РФ 27 ноября 2024 года), который я очень ждал, заставил меня вновь обратится к очень интересному и злободневному правилу, которое было выработано Конституционным судом РФ (определение от 23 апреля 2020 года № 935-О/2020 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Волкова Льва Евгеньевича на нарушение его прав отдельными положениями Земельного кодекса РФ») и касается правовых оснований для приобретения земельных участков под существующими объектами в порядке, который установлен ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Данное правило, которому была посвящена отдельная публикация на моём сайте, сводится к тому, что площадь земельного участка, необходимая для возведения объектов недвижимости, не обязательно равняется площади, необходимой для обслуживания возведённых объектов. В связи с этим после завершения строительства и введения в эксплуатацию объектов капитального строительства собственник таких объектов отнюдь не всегда вправе приобрести в собственность арендуемый земельный участок в том размере, в котором он был предоставлен под строительство – при подаче в орган публичной власти, распоряжающийся земельными ресурсами, заявления о предоставлении земельного участка арендатор земельного участка и собственник возведённых на нём объектов должен доказать, что ему для эксплуатации таких объектов необходима именно площадь всего земельного участка.

Если доказать потребность в площади всего земельного участка не представляется возможным, собственник объектов капитального строительства должен пройти через процедуру раздела арендуемого земельного участка, чтобы в последующем приобрести земельный участок, образованный под существующими объектами недвижимости с учётом соблюдения установленных правилами землепользования и застройки, а также СП и СНиП, предельных параметров разрешённого строительства и, в особенности, минимальных отступов от стен такого объекта до границ земельного участка.

Интересующий нас судебный прецедент, который был рассмотрен в кассационном порядке Верховным судом РФ и нашёл своё отражение в Обзоре судебной практики, сводится не только к принципу, рассмотренному нами выше, но и отсылает к другому принципу, который заключается в том, что предоставление земельного участка, ранее предоставленного для целей строительства, без проведения торгов в собственность или в долгосрочную аренду возможно только при условии, что в течение срока освоения земельного участка арендатор смог реализовать цель, для реализации которой земельный участок был предоставлен.

Фабула дела, рассмотренного Верховным судом РФ в кассационном порядке (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 14.11.2023 N 26-КГПР23-4-К5), состояла в следующем. Администрация г. Назрани предоставила гражданину Ц. под строительство автомобильной стоянки земельный участок площадью 24410 кв.м с разрешённым использованием «обслуживание автотранспорта». Ц. возвёл на земельном участке два незавершённых строительством здания контрольно-пропускных пунктов площадью 16,2 кв.м каждое. В отношении объектов незавершённого строительства степени готовности 90 процентов за Ц. было зарегистрировано право собственности. В последующем Ц. обратился в администрацию за выкупом земельного участка под существующие объекты недвижимости. Администрация удовлетворила просьбу, предоставив земельный участок в собственность за плату. Затем Ц. осуществил раздел приобретённого земельного участка на шесть отдельных участков и продал их другим лицам, объекты незавершённого строительства были заблаговременно снесены. По итогам выявления факта продажи земельного участка из аренды в собственность в ходе надзорных мероприятий прокурор, действуя в публичных интересах и интересах неопределённого круга лиц, обратился в суд с иском о признании сделки по предоставлению земельного участка в собственность недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, снятии с кадастрового учёта земельных участков, образованных путём раздела, и возврате исходного земельного участка в муниципальную собственность. При подаче искового заявления прокурор руководствовался тем, что законодательством не предусмотрено предоставление земельных участков в собственность под существующие объекты незавершённого строительства, а также аргументировал, что площадь предоставленного земельного участка в 753 раза больше площади недостроенных зданий контрольно-пропускных пунктов.

Суд первой инстанции (Магасский районный суд Республики Ингушетия) отказал в удовлетворении иска. Решение суда первой инстанции было оставлено без изменения апелляционным определением Верховного суда Республики Ингушетия, а также Пятым кассационным судом общей юрисдикции. Прокурор обжаловал вынесенные по делу судебные акты в Верховный суд РФ, который, в свою очередь, в лице судьи Б.А. Горохова передал жалобу на рассмотрение в судебное заседание Коллегии по гражданским делам.

Судебная коллегия Верховного суда РФ по гражданским делам отменила судебные акты судов нижестоящих инстанций и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Как следует из определения от 14.11.2023 N 26-КГПР23-4-К5, при вынесении данного судебного акта Верховный суд РФ руководствовался следующими тремя соображениями:

1. Действующее земельное законодательство не предусматривает правовых оснований для предоставления в собственность без проведения торгов земельного участка под существующими объектами незавершённого строительства – в собственность земельные участки могут быть предоставлены только под завершённые строительством объекты;

2. Площадь предоставленного земельного участка несоразмерно выше площади возведённых на нём объектов незавершённого строительства (Верховный суд РФ сослался на определение Конституционного суда РФ от 23 апреля 2020 года № 935-О/2020);

3. Возведение на земельном участке, предоставленном в аренду под строительство автомобильной стоянки, незавершённых строительством контрольно-пропускных пунктов не может свидетельствовать о достижении цели использования земельного участка, поскольку возведённые объекты не соответствуют по своему функциональному назначению виду разрешённого использования предоставленного земельного участка.

Так, применительно к последнему соображению Верховный суд РФ отметил буквально следующее: «по смыслу указанных норм во взаимосвязи с положениями подпункта 6 пункта статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу». Таким образом, Верховный суд РФ констатировал, что условием возможности предоставления земельного участка без торгов, в том числе, в собственность за плату под существующими объектами недвижимости, является не возведение каких-либо любых объектов недвижимости, а только тех объектов, которые соответствуют разрешённому использованию земельного участка, предоставленного в аренду.

В данном контексте нельзя не вспомнить про возникающие на практике вопросы вроде такого как, можно ли приобрести земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, при отсутствии возведённого индивидуального жилого дома, но при наличии оформленной в собственность хозяйственной постройки. Если исходить из позиции Верховного суда РФ, проиллюстрированной в определении Судебной коллегии по гражданским делам от 14.11.2023 N 26-КГПР23-4-К5, то ответ должен быть однозначно «нет».

Следовательно, мы можем с уверенностью исходить из того, что для приобретения земельного участка (в собственность или долгосрочную аренду без проведения торгов), ранее предоставленного в аренду для целей строительства, требуется полновесное достижение цели, для которой земельный участок был ранее передан в аренду. Индикатором достижения такой цели будет являться возведение объекта капитального строительства, соответствующего виду разрешённого использования такого земельного участка.