Верховный суд РФ констатирует, что требование о признании незаконными ненормативных правовых актов, на основании которых было зарегистрировано право собственности на здание, и требование о признании права собственности на такое здание отсутствующим – это самостоятельные требования, которые могут быть рассмотрены по отдельности.

В публикациях, которые размещаются мною на моём интернет-портале, в основном рассматриваются вопросы, имеющие, в первую очередь, отношение к материальному праву, то есть вопросы, связанные с тем, как правильно применять нормы земельного законодательства. Вместе с тем, в ходе практической деятельности мне приходится сталкиваться и со спорными моментами, которые относятся к сфере процессуального права. При этом в случае с такими моментами речь идёт не о чистом процессуальном праве, которое является предметом регулирования ГПК РФ и КАС РФ, а о процессуальных вопросах, которые содержательно и логически неотделимы от юридической материи земельного права. Сегодня мне хотелось бы остановиться на очередном «решении» Верховного суда РФ, в котором затронут очень важный вопрос касательно конкуренции и совместимости исковых требований, направленных на упразднение права собственности на объект капитального строительства, возведённый вопреки виду разрешённого использования земельного участка.

Фабула дела такова. В 2011 году администрация одного из районов Волгоградской области предоставила гражданину в соответствии со ст. 34 Земельного кодекса РФ, то есть для целей, не связанных со строительством, сроком на 49 лет в аренду земельный участок площадью 2 га, отнесённый к землям сельскохозяйственного назначения, с разрешённым использования «для организации сельскохозяйственной ярмарки». В последующем имели место несколько сделок по переуступке прав и обязанностей по договору аренды, в результате которых в конечном итоге право аренды на земельный участок перешло к предпринимателю Г.Р.И.-о. (далее по тексту «предприниматель»). В последующем предприниматель получил разрешение на строительство здания сельскохозяйственной ярмарки, возвёл его на земельном участке и, получив разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, добился регистрации за собой права собственности на построенный объект. В дальнейшем предприниматель, преследуя цель достичь окончательной легализации возведённого объекта, добился внесения изменений в правила землепользования и застройки Ерзовского городского поселения, а также генеральный план Ерзовского городского поселения, в соответствии с которыми были внесены изменения в карту градостроительного и функционального зонирования. Более того, на основании судебного решения земельный участок был выкуплен под существующий объект.

Сомнения в законности осуществлённых Г.Р.И.-о. юридический операций появились у органов публичной власти Волгоградской области только после того, как предприниматель обратился в Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее по тексту – «комитет») с заявлением об изменении категории земель, к которой был отнесён выкупленный земельный участок, а именно переводе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности и иного специального назначения в целях размещения комплекса объектов придорожного сервиса. Убедившись в том, что поскольку земельный участок предоставлялся для целей, не связанных со строительством, возведение здания сельскохозяйственной ярмарки, со всей очевидностью, носило незаконный характер, комитет обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании выданных предпринимателю разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию незаконными. Арбитражный суд первой инстанции оставил требования комитета без удовлетворения, придя к выводу, что строительство здание ярмарки не противоречило условиям договора аренды и виду разрешённого использования земельного участка. Именно с этой стадии начинается самое интересное.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не согласился с выводами Арбитражного суда Волгоградской области, но при этом не стал отменять решение, поскольку посчитал, что комитет обратился в суд с неправильным иском, то есть выбрал неправильный способ защиты права. В частности, арбитражный суд апелляционной инстанции руководствовался тем, что при наличии зарегистрированного права собственности предпринимателя на здание сельскохозяйственной ярмарки удовлетворение требований о признании разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию незаконными не приведёт к восстановлению нарушенного права. Как в последующем отметил Верховный суд РФ в своём определении, до которого мы скоро дойдём, «… суд апелляционной инстанции отметил, что неверные выводы суда первой инстанции о соответствии закону спорных разрешений не повлекли принятия неправильного решения по делу, поскольку обращение комитета в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов при наличии неоспоренного права собственности, зарегистрированного в установленном порядке, не является тем способом судебной защиты, который может восстановить права названного лица». Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции (12-й арбитражный апелляционный суд) посчитал, что требование о признании разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатации незаконными несовместимо с требованием о признании права собственности отсутствующим, пришёл к выводу, что данные два требования не могут быть рассмотрены одновременно, в связи с чем в ситуации, когда исковое требование о признании права собственности отсутствующим не заявлено, в удовлетворении заявленного требования следует отказать, поскольку оно не способно привести к восстановлению нарушенного права. Арбитражный суд Поволжского округа оставил решения нижестоящих судов без изменения. После этого комитет обратился с кассационной жалобой в Верховный суд РФ. Жалоба была передана на рассмотрение в заседание Судебной коллегии по экономическим спорам, которой в последующем была удовлетворена (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11 марта 2026 г. N 306-ЭС25-10127 по делу № А12-9275/2024).

Большая часть содержания вышеуказанного судебного акта посвящена обоснованию того факта, что разрешённое использование земельного участка и характеристики процедуры, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен, заведомо не дозволяли возводить на земельном участке объект капитального строительства – здание сельскохозяйственной ярмарки, в связи с чем разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатации были выданы незаконно. Вместе с тем, в судебном акте Верховного суда РФ обнаруживаются пассажи, из которых следует, что Верховный суд РФ принципиально не согласился с выводами арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций на счёт несовместимости требований о признании разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию незаконными, с одной стороны, и требования о признании права собственности на здание отсутствующим, с другой стороны. В частности, Верховный суд РФ отметил следующее: «… поскольку на основании выданных администрацией разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию предпринимателем было зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества и на земельный участок, а впоследствии инициирована процедура перевода земельного участка из одной категории в другую, именно в рамках настоящего спора, рассматриваемого по правилам главы 24 АПК РФ, необходимо дать оценку законности оспоренных ненормативных правовых актов, что является существенным обстоятельством для дальнейшего решения судьбы объекта недвижимости и земельного участка». В итоге Верховный суд РФ отменил судебные акты арбитражных судов первой, апелляционной и кассационной инстанций, направив дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции – Арбитражный суд Волгоградской области.

Таким образом, мы можем исходить из того, что требование о признании ненормативных актов незаконными (разрешение на строительство и разрешение на ввод здания в эксплуатацию) и исковое требование о признании отсутствующим права собственности на здание, возведённое на основании незаконных ненормативных правовых актов – это самостоятельные требования, которые совместимы, не исключают друг друга и могут быть рассмотрены по отдельности. Рассматриваемая позиция Верховного суда РФ позволяет сделать и следующий далекоидущий вывод о том, что признание незаконными разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию в ситуации, когда не предъявлен иск о признании права собственности на здание или сооружение отсутствующим, не может быть истрактовано в качестве случая, когда не достигается восстановление нарушенного права. Напротив, признание ненормативных правовых актов, послуживших для легализации объекта недвижимости, незаконными следует истолковывать как условие для реализации дальнейших юридических действий, направленных на аннулирование права собственности в отношении незаконно возведённого объекта. В этом плане, хоть Верховный суд РФ и не обмолвился об этом в проанализированном нами судебном акте, он наверняка держал в уме разъяснения, которые проиллюстрированы в п. 26 постановления Пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», согласно которым отмена разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию сами по себе ещё не свидетельствуют о том, что соответствующий объект является самовольной постройкой.