Шлифуем понятийный аппарат: какие существуют виды проектов межевания?
В статьях, публикуемых на сайте, мною неоднократно подчёркивалось, что важнейшей составной частью языка юриспруденции является понятийный аппарат. Грамотное использование юридических понятий позволяет добиться недвусмысленности в рамках правоприменительной практики. Однако, исходя из своего опыта, мне представляется возможным утверждать, что, в первую очередь, чёткое понимание содержания юридических понятий позволяет добиться ясности при общении с клиентом. Одним из важных понятий из области земельного права, которое с неизбежностью часто циркулирует в речевом обороте при общении с клиентами, является понятие «межевание».
Как это ни странно, в ныне действующих нормативных правовых актах, регулирующих правоотношения в сфере землепользования и градостроения, в чистом виде термин «межевание» используется исключительно редко. Насколько я могу судить, по состоянию на сегодняшний день определение термина «межевание» даётся только в п. 1.1 Инструкции по межеванию земель, которая утверждена Росземкадастром 8 апреля 1996 года. В частности, рассматриваемый нормативный правовой акт определяет межевание земель как «комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади». Надо отметить, что вышеуказанное определение межевания является довольно удачным и в целом полностью соответствует исторически сложившемуся представлению о том, что должно пониматься под процедурой межевания земель. Вместе с тем, Инструкция по межеванию земель, действующая начиная с 1996 года, является довольно малоизвестным нормативным актом, который известен лишь узкому кругу специалистов.
Если обращаться к лексикому специалистов, занятых в сфере земельных отношений и кадастра, то наиболее часто в контексте термина «межевание» используется юридическое понятие «проект межевания». Единовременная ясность в понимании того, что представляет собой проект межевания, имеет место на уровне взаимодействия между профессиональными работниками, но, к сожалению, отсутствует на уровне коммуникации между профессионалами и обывателями. Иными словами, специалисту-профессионалу, по общему правилу, приходится доходчиво объяснять своему клиенту, что «межевание», «проект межевания» и «межевой план» – это совершенно разные вещи. Исходя из своего длительного опыта, мне представляется возможным судить, что словосочетание «проект межевания» неподготовленный обыватель обычно отождествляет либо с межевым планом, то есть документом, на основании которого в кадастр недвижимости вносятся сведения о земельном участке и его границах, либо с межеванием как процедурой перевода земельного участка из декларативного в геодезический, то есть с процедурой уточнения местоположения границ земельных участков. Обычно разговор между мною и неподготовленным клиентом разворачивается в следующем ключе:
В.А. Шефер: В вашей ситуации требуется утверждение проекта межевания территории. Земельный участок может быть образован только на основании проекта межевания».
Клиент: А мы уже делали межевание своего земельного участка.
В.А. Шефер: Да нет же, межевание и проект межевания – это совершенно разные вещи, проект межевания – это градостроительная документация.
Таким образом, мы подходим к необходимости подробно разобраться в том, что же такое проект межевания территории.
I. Проект межевания как документация по планировке территории
Действительно, прежде всего, проект межевания территории – это разновидность документации по планировке территории, которая разрабатывается заинтересованными лицами в отношении элемента планировочной структуры, то есть квартала или микрорайона населённого пункта, с целью оптимизации и упорядочивания градостроительной политики в муниципальном образовании и которая утверждается субъектом публичного права – органом государственной власти или органом местного самоуправления.
Проект межевания утверждается с целью:
- Закладывания обязательных для исполнения решений об образовании новых земельных участков. Проект межевания содержит градостроительные решения о границах новых проектируемых земельных участков. В силу ст. 11.3 Земельного кодекса РФ если в отношении элемента планировочной структуры утверждён проекта межевания территории, образование новых земельных участков в границах такого элемента планировочной структуры может быть осуществлено только в соответствии с проектом межевания – за исключением земельных участков, формируемых под существующими объектами недвижимости с целью их приобретения в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, такие земельные участки могут формироваться на основании схемы расположения земельного участка на КПТ. Соответственно, если проект межевания не предусматривает выгодное заинтересованному лицу градостроительное решение относительно границ земельных участков, то заинтересованное лицо вынуждено инициировать процесс внесения изменений в проект межевания.
- Установления красных линий. Возможность установления проектом межевания красных линий появилась с 1 января 2017 года, до этой даты красные линии могли быть установлены только проектом планировки территории.
Таким образом, проект межевания территории содержит чертёж границ существующих и образуемых, проектных земельных участков, а также отображает местоположение утверждаемых красных линий. Более подробные сведения о содержании проекта межевания территории можно почерпнуть из статьи 43 Градостроительного кодекса РФ.
Следует учитывать, что в некоторых случаях земельные участки могут быть образованы только на основании проекта межевания (п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ). На практике наиболее часто встречающиеся случаи – это формирование земельных участков под существующими или проектируемыми многоквартирными домами, а также формирование земельных участков в границах садоводческого или огороднического товарищества, созданного в соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
II. Проект межевания земельных участков, на основании которого осуществляется выдел земельных паёв в натуре
Проект межевания, на основании которого осуществляется выдел в натуре земельных паёв (земельных доль), то есть долей в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, которыми граждане наделялись в процессе реорганизаии колхозов – вторая разновидность проекта межевания. В отличие от проекта межевания, являющегося градостроительной документацией (ст. 43 Градостроительного кодекса РФ), проект межевания, на основании которого происходит выдел в натуре земельного пая:
- изготавливается не специальной лицензированной в сфере кадастровой деятельности организацией, а кадастровым инженером,
- утверждается не органом публичной власти, а общим собранием собственников земельных паёв (земельный долей) или, если выдел осуществляется по инициативе одного-единственного пайщика, самим собственником земельного пая (земельной доли).
Процессу выдела земельного пая в натуре на основании проекта межевания посвящены положения ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Требования к такого рода проекту межевания установлены Приказом Минэкономразвития России от 03.08.2011 № 388 «Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков».
Проект межевания, на основании которого осуществляется выдел в натуре земельного пая, не является документацией по планировке территории. Об этом свидетельствует хотя бы наименование документов. Разновидность документации по планировке территории именуется «проектом межевания территории» (пп. 2 п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ), в то время как проект межевания, на основании которого выделяется в натуре земельный пай, именуется «проектом межевания земельных участков» (ст.ст. 13. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Таким образом, в ходе общения, складывающегося в процессе оказания юридических услуг, земельному юристу надлежит быть предельно усидчивым и точным в плане употребления юридических терминов и понятий. Надеюсь, что настоящая статья будет содействовать укреплению этого очевидного убеждения, в том числе, со стороны моих клиентов.