Фактический раздел: что нужно знать об определении порядка пользования земельным участком?

Часто от граждан, которые являются совладельцами земельного участка и при этом не обладают познаниями в сфере земельного права, приходится слышать фразу: «здесь пол-участка мои, другая половина – моего соседа». В данном случае имеется ввиду, что земельный участок находится в долевой собственности или в аренде с множественностью лиц на стороне арендатора, и при этом доля каждого из совладельцев равна половине. В принципе, ничего ошибочного в такого рода фразах нет. Проблемы начинаются тогда, когда владельцы своих долей начинают привязывать их к конкретным участкам местности в границах своих земельных участков. При этом игнорируется тот весьма известный юридический факт, что доля в праве, будь-то доля в праве собственности или доля в праве аренды – это идеальная, то есть нематериальная категория, которая не локализована в какой-то отдельной точке пространства и поэтому распространяется на всю недвижимую вещь. Говоря простым языком, к примеру, 1/100 доля в праве собственности на земельный участок в той же степени распространяется на весь земельный участок, что и ½ доля, хотя их стоимость, очевидно, несопоставима.

У правообладателей долей в праве собственности или в праве аренды (собственно говоря, доля не может быть предметом договора аренды – правильно говорить о величине обязательства в праве аренды, выражающейся в количестве квадратных метров) есть две альтернативы: осуществить раздел земельного участка в натуре, то есть сформировать из исходного земельного участка новый земельный участок, величина которого будет соответствовать величине долей в праве на исходный участок, или осуществить «фактический раздел» земельного участка, то есть определить на местности конкретную территорию, которая подлежит передаче в пользование совладельцам земельного участка. В связи с этим надо учитывать, что нередко разделить земельный участок в натуре невозможно из-за невыполнения условия минимально необходимой площади образуемого земельного участка, то есть когда площадь образуемого участка меньше предусмотренной градостроительным регламентом для конкретного вида разрешённого использования, а также в случаях, когда земельный участок в принципе является неделимым – например, если на земельном участке расположен дом, находящийся в долевой собственности, который объективно не может быть разделен на два самостоятельных жилых дома.

В таком случае «фактический раздел» земельного участка остаётся единственной альтернативой, реализация которой позволит закрепить за совладельцами конкретную территорию, выделенную в их единоличное пользование.

Порядок пользования земельным участком может быть определён только его правообладателями, то есть лицами, которым земельный участок предоставлен на праве собственности или на праве аренды. Определение порядка пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности или в аренде с множественностью лиц на стороне арендатора, выступает реализацией полномочия пользования недвижимой вещью по соглашению участков долевой собственности или соарендаторов, что предусмотрено п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ (следует знать, что порядок пользования может быть установлен в отношении не только земельного участка, но и других объектов недвижимости).

Определение порядка пользования осуществляется путём заключения соглашения в простой письменной форме, которое не подлежит государственной регистрации в Росреестре.

В случае отсутствия согласия кого-либо из участков долевой собственности или права аренды порядок пользования земельным участком может быть определён только по решению суда.

Для целей настоящей статьи обязательно нужно уяснить, что порядок пользования земельным участком, с учётом абз. 2 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, может быть установлен:

• в соответствии с исторически сложившимся порядком пользования,
• с учётом долей в праве собственности на здание или сооружение, под которое предоставлен земельный участок, порядок пользования которым определяется.

Большое практическое значение имеет принцип, заложенный в п. 37 совместного постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением Части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому при разрешении требования об определении порядка пользования имуществом суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, а также нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Следовательно, при рассмотрении судебных споров фактический, он же исторически сложившийся порядок пользования земельным участком имеет приоритет над порядком пользования, который может быть установлен исходя из соотношения долей в праве на земельный участок или на объект капитального строительства, расположенный на земельном участке.

Как вы наверное уже поняли, исторически сложившийся порядок пользования характеризует то, как осуществлялось освоение земельного участка на протяжении периода времени, прошедшего с момента поступления земельного участка во владение участников права на землю. При этом совершенно закономерно, что режим исторически сложившегося землепользования, как правило, не привязан к размеру доли в праве на землю, ведь по мере освоения земельного участка каждый из совладельцев, в первую очередь, руководствовался соображениями удобства и лишь в самую последную очередь держал в голове количество квадратных метров, которые могут быть математически получены исходя из размера доли в праве на земельный участок или расположенный на нём объект недвижимости. В связи с этим принцип, нашедший своё отражение в п. 37 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8, представляется совершенно закономерным.

В свою очередь, определение порядка пользования с учётом соотношения долей в праве на земельный участок или расположенный на нём дом может быть актуальным в случаях, когда исторический порядок пользования не мог сложиться в силу непродолжительности периода времени, в течение которого происходило освоение земельного участка, или отсутствия такого периода времени, то есть когда порядок пользования определяется сразу после вступления во владение земельным участком.

Граждане часто задаются вопросом: «Сохраняется ли действие установленного порядка пользования земельным участком в случае перемены собственников объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, или самого земельного участка?». Ответ: «нет, не сохраняется, порядок пользования необходимо определять заново». Это объясняется тем, что в силу уже упоминавшегося ранее п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ пользование вещью, принадлежащей нескольким лицам, осуществляется по соглашению между всеми её правообладателями, следовательно, если один из правообладателей выпадает и его место занимает другой, порядок пользования вещью не может считаться установленным.

Задача определения порядка пользования земельным участком неизбежно предполагает обращение к кадастровому инженеру, которому надлежит изготовить схему-чертёж земельного участка. На таком чертеже в обязательном порядке должны быть отражены замкнутые контуры, выделяемые участникам соглашения в единоличное пользование. Схема подшивается к соглашению о порядке пользования и является его неотъемлемой частью.

Разбирательства по вопросу определения порядка пользования земельными участками относятся к числу довольно сложных судебных процессов. Обычно по таким делам требуется назначение землеустроительной экспертизы. Назначение землеустроительной экспертизы продиктовано необходимостью удостоверения того факта, что варианты порядка пользования земельного участка, выработанные сторонами, соответствуют градостроительным регламентам, техническим регламентам, а также нормам СП и СНиП.

В этой статье мною были рассмотрены основные и наиболее важные аспекты, касающиеся процедуры определения порядка пользования земельными участками. За рекомендации, вопросы и пожелания буду непременно благодарен.