Территорией общего пользования может считаться лишь та территория, которая находится в границах установленных красных линий

Красные линии и территория общего пользования – это две тесно взаимосвязанных категории из области земельных отношений, родственность которых можно сравнить разве что с близостью между земельным и градостроительным правом. Насколько мы знаем, красные линии утверждаются проектом планировки или проектом межевания для обозначения границ территории общего пользования, в пределах которой приватизация земельных участков не допускается в силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ. В связи с тем, что в границах территории общего пользования приобретение земельных участков в собственность не допускается, немалое значение имеет формирование верного представления о том, какие земли в принципе могут быть отнесены к территории общего пользования. Рассмотрим пример из практики.

Ко мне обратился клиент, заинтересованный в увеличении площади своего земельного участка, на котором расположен жилой дом, путём его перераспределения с землями, находящимися в неразграниченной государственной собственности. Присоединяемые земли примыкали к земельному участку моего клиента с тыла и, исходя из своей конфигурации, не могли быть приобретены каким-либо другим лицом, кроме собственника рассматриваемого земельного участка – моего клиента. Мой клиент обратился в администрацию города Калининграда за утверждением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемого путём перераспределения, однако орган местного самоуправления отказал в утверждении схемы, сославшись на то, что в границах присоединяемой территории находится водоотводящий канал – элемент системы мелиорации, находящийся в муниципальной собственности, обслуживание которого отвечает публичным интересам жителей города.

Отказ в утверждении схемы был обжалован в суд путём предъявления административного иска. Позиция административного истца основывалась на том, что наличие в границах затребованной к перераспределению территории мелиоративного канала не может быть препятствием к перераспределению земель,  поскольку, даже если мелиоративный канал и находится в муниципальной собственности, в силу п. 1 ст. 39.37 Земельного кодекса РФ такой объект может быть размещён на условиях публичного сервитута. При этом в силу правовой нормы пп. 3 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ наличие в границах присоединяемой в порядке перераспределения территории объекта, находящегося в муниципальной собственности, который может быть размещён на условиях публичного сервитута, не может являться основанием для отказа в заключении соглашения о перераспределении земель. То есть, если выражаться более простым языком, судебная позиция административного истца состояла в том, что «прирезка» земельного участка допустима на условиях обременения части вновь образуемого земельного участка, в границах которой расположен канал, публичным сервитутом в пользу администрации ГО «Город Калининград».

К сожалению, в суде первой инстанции вышеуказанная позиция не «прошла». Центральный районный суд г. Калининграда отказал в удовлетворении административного иска, придя к выводу, что наличие в границах затребованной к перераспределению территории мелиоративного канала наделяет соответствующие земли статусом территории общего пользования, в границах которой приватизация земельных участков не допускается (решение Центрального районного суда г. Калининграда от 16 марта 2022 года по делу № 2а-957/2022). Однако, возникает вопрос, каким образом суд мог наделить часть территории кадастрового квартала, в границах которой расположен мелиоративный канал, статусом территории общего пользования, если в силу п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ перечень объектов, которым соответствует территория общего пользования, является исчерпывающим (площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары), а объекты, входящие в состав систем мелиорации, к территориям общего пользования законом не отнесены? Дело в том, что в сегодняшнем законодательстве есть две альтернативные правовые нормы, которые определяют перечень объектов, земли под которыми могут быть причислены к территории общего пользования. Это упомянута правовая норма п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, а также п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ. При этом если в правовой норме п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ перечень объектов, земли под которыми имеют статус территории общего пользования, носит исчерпывающий характер, то конфигурация правовой нормы п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ выглядит иначе, она допускает причисление к территориям общего пользования иных объектов. Приведём эту правовую норму без изъятий: «Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации». Таким образом, в ходе рассмотрения административного иска по делу, о котором идёт речь в этой статье, суд, имея возможность выбрать между двумя нормами, применил именно ту правовую норму, которая допускает неограниченное расширение перечня объектов, земли под которыми являются территорией общего пользования. Правило ли поступил в суд, отнеся земли, в границах которых расположен водоотводящий канал публичного назначения,  к территории общего пользования?

Пристальное изучение судебной практики Верховного суда РФ заставляет прийти к выводу, что позиция Центрального районного суда г. Калининграда, выраженная в решении от 16 марта 2022 года по административному делу № 2а-957/2022, является совершенно ошибочной. Ориентирующее значение при опровержении вышеизложенной точки зрения Центрального районного суда г. Калининграда для нас будет иметь позиция Верховного суда РФ, выраженная в определении от 13 июня 2017 года № 307-КГ16-18929 и нашедшая своё отражение в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ № 4 (2017), утверждённом Президиумом Верховного суда РФ 15 ноября 2017 года. В частности, Верховный суд РФ отметил, что «… исходя из содержания понятия территории общего пользования, данного в п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства». Далее Верховный суд РФ отмечает, что «… установление границ территорий общего пользования в соответствии с п. 1 ст. 42 Градостроительного кодекса РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которых включает в себя чертёж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии». Далее Верховный суд РФ констатирует: «… согласно п. 6 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утверждённые в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территоории в соответствии с пп. 2 п. 2 этой статьи».

Вышеуказанную точку зрения Верховного суда РФ разделяет и Минэконоразвития РФ. В частности, в письме от 21 января 2020 года № 14-00436-ГЕ/20 Минэкономразвития РФ, оттталкиваясь от того, что установление границ территории общего пользования осуществляется путём принятия проекта планировки или проекта межевания в соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ, определил перечень обязательных условий, только в случае выполнения которых земельный участок и может считаться территорией общего пользования. Такими условиями являются:

1) участок находится в государственной или муниципальной собственности,

2) участок образован в границах красных линий, указанных в документации по планировке территории,

3) участок открыт для всегобщего беспрепятственного пользования.

Таким образом, поскольку, исходя из действующих норм Градостроительного кодекса РФ, красные линии могут быть установлены исключительно проектом планировки или проектом межевания, территорией общего пользования, вне зависимости от того, какой объект образует её (например, бульвар, проезд, сквер), может являться исключительно такая территория, которая расположена в границах красных линий, установленных документацией по планировке территории.

Из этого следует категорическая недопустимость подходов, в рамках которых осуществляется безграничение расширение перечня объектов, отнесённых к территории общего пользования, за счёт конструкции правовой нормы п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ. Следовательно, непременным условием отнесения той или иной территории к территории общего пользования является наличие утверждённых красных линий, установленных либо проектом планировки территории, либо проектом межевания. Таким образом, к числу необходимых условий причисления той или иной территории к территории общего пользования относится и наличие утверждённой документации по планировке территории.

На решение Центрального районного суда г. Калининграда от 16 марта 2022 года по административному делу № 2а-957/2022 мною подана апелляционная жалоба. О результатах её рассмотрения я обязательно проинформирую читателей моего сайта.