Раскаяние земельного юриста: «дачная амнистия» всё-таки сослужила добрую службу владельцам земельных участков в садовых товариществах
Вынужден признать свою ошибку, которая, к счастью, не вылилась в какие-либо тяжкие последствия для моей клиентуры, ибо за то время, что прошло с момента публикации на сайте заметки от 7 августа 2019 года под названием «Головокружение от успехов»: дачная амнистия продлена, но народ ожидал большего» мне ни разу не приходилось консультировать кого-либо по вопросу строительства и узаконивания жилого или садового дома, возводимого на садовом земельном участке.
Ну что поделаешь? Юристы тоже ошибаются. В конце концов, лучше честно признать свои ошибку, пока она не вылилась в какие-либо неприятности для потребителей юридических услуг, нежели «расхлёбывать» её последствия.
С чего всё началось? Если вы помните, в заметке про «головокружение от успехов» мною был озвучен критический отзыв о дополнении ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» пунктом 12, который гласит о том, что «До 1 марта 2021 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости».
Как выяснилось, критичность моего отзыва об этой важной законодательной новелле, которая была внесена Федеральным законом от 02.08.2019 № 267-ФЗ, была детерминирована неправильным толкованием текста указанной правовой нормы.
А именно процитированное выше предложение, в котором содержится так называемый «причастный оборот», было истолковано мною в том ключе, что регистрация права собственности на жилой или садовый дом, возведённый на садовом участке, только лишь на основании технического плана, возможна лишь при условии, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о регистрации права собственности на земельный участок! Иными словами, в результате ошибки в толковании я пришёл к неправильному выводу о том, что регистрация права на дом в упрощённом порядке возможна лишь для тех арендаторов и собственников земельных участков, чьи права на земельный участок не зарегистрированы в ЕГРН. Из этого ложного вывода был сделан другой ошибочный вывод о том, что реализация такого рода благодатной юридической процедуры, освобождающей застройщика от подачи заявления о планируемом строительстве, и в последующем, уведомления об окончании строительства, в принципе реализуема только в крайне ограниченном количестве случаев.
На самом деле, единственное правильное толкование правовой нормы п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» таково: для регистрации права собственности на жилой дом или садовый дом, возведённый на садовом участке, достаточно только лишь технического плана или выписки из ЕГРН на земельный участок; предоставление копии договора или распорядительного акта органа местного самоуправления или органа государственной власти об отводе земельного участка (например, договор аренды земельного участка, постановление о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно) требуется лишь в том случае, если в ЕГРН право застройщика на земельный участок не зарегистрировано».
Таким образом, меня элементарно подвели навыки толкования норм права, сконструированных с помощью такой конструкции русского языка как «причастный оборот».
Следовательно, можно утверждать, что Федеральный закон от 02.08.2019 № 267-ФЗ действительно облегчил жизнь множеству граждан, которые возводят или уже возвели жилые или садовые дома на своих садовых участках.
В связи с этим не могу не отметить ещё одно важное положение п. 12 ст. 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Этот пункт содержит указание, из которого следует, что до 1 марта 2021 года регистрация права собственности на дом в упрощённом порядке возможна даже в том случае, если на территорию садового товарищества не утверждены градостроительные регламенты – согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» допустимость строительства ставилась в зависимость от наличия правил землепользования и застройки.