Принцип государственного регулирования приватизации земли: земельные участки должны формироваться таким образом, чтобы в будущем их можно было беспрепятственно приобрести
Статьи – это самая важная рубрика моего сайта. Именно статьи призваны убедить посетителя сайта в моей квалификации и способности решать земельные проблемы. Иногда темы для будущих статей я выписываю заранее, понимая, что те или иные проблемные вопросы нуждаются в своевременном освещении – знания надо выплёскивать по самым разным причинам, в том числе, и для самоанализа. Однако, подчас темы для новых статей приходят совершенно случайно. Например, вы случайно наталкиваетесь на какое-нибудь интересное судебное решение по земельному вопросу. Прочтение решения позволяет вскрыть проблему. Осмысление проблемы делает возможным подготовку очередной статьи.
К написанию настоящей заметки, позволившему мне расширить свой профессиональный кругозор и распознать содержание ранее малознакомого для меня принципа государственного регулирования приватизации земли, меня сподвигло случайное ознакомление с одним поразительно интересным «кейсом» 2016 года, случившимся в Калининграде в то время, когда я ещё был чиновником калининградской городской администрации.
Диспозиции такова. Заявитель обратился в районный суд с административным иском о признании незаконным проекта межевания территории в части в связи с тем, что, по мнению заявителя, проект препятствовал приобретению (регистрации) права собственности на земельный участок. Заявитель являлся собственником одной из квартир в двухквартирном жилом доме. В 1950 году отцу заявителя был выдан акт о праве постоянного бессрочного пользования, по которому под индивидуальную жилую застройку было предоставлено несколько «соток» земли. В границах части территории, которая выделалась отцу заявителя, сформирован земельный участок под многоквартирным домом, порядок пользования которого определён на основании решения мирового суда. Само собой разумеется, что ввиду ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности в силу закона. В границах оставшейся части территории, которая выделялась отцу заявителя под индивидуальную застройку, по проекту межевания должен быть образован земельный участок с разрешенным использованием «для благоустройства территории многоквартирного дома». В силу абзаца 3 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» заявитель, являющийся наследником своего отца, имел право зарегистрировать право собственности на земельный участок в границах территории, в пределах которой согласно проекту межевания должен был быть образован земельный участок под благоустройство территории многоквартирного дома. Обжалование проекта межевания в части как раз-таки и было продиктовано тем, что проект межевания предопределял для соответствующей территории иною судьбу – предоставление в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора собственникам квартир многоквартирного дома.
Сделаем оговорку. В соответветствии со ст. 11.3 Земельного кодекса РФ образование новых земельных участков осуществляется либо на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, либо на основании проекта межевания, утверждённого органом местного самоуправления или высшим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Если проект межевания утверждён, образовать земельный участок на основании схемы невозможно. Таким образом, простор действий вероятного приобретателя земельного участка значительно ограничивается.
При рассмотрении дела в первой инстанции, а дело рассматривалось Центральным районным судом г. Калининграда в лице судьи Н.Н. Сергеевой (дело № 2а-3394/2016), суд совершенно верно признал, что способ образования земельного участка напрямую предопределяется видом разрешенного использования. Исходя из существовавших до 1 января 2018 года способов предоставления земельных участков (до 1 января 2018 года сохранялась отменённая с 1 марта 2015 года возможность приобретения земельных участков для целей, не связанных со строительством), вид разрешенного использования земельного участка по проекту межевания предполагал, что такой земельный участок может быть предоставлен только в аренду, причём с множественностью лиц на стороне арендатора собственникам обеих квартир. Соответственно, по мнению суда, права заявителя, который был вправе путём обращения в Росреестр единолично зарегистрировать право собственности на весь ранее учтённый земельный участок, выделявшийся его отцу, действительно нарушались. В связи с этим Центральный районный суд г. Калининграда удовлетворил административный иск и признал проект межевания незаконным в той части, в которой он препятствовал заявителю зарегистрировать право собственности на земельный участок в границах всей придомовой территории многоквартирного дома.
Калининградская городская администрация подала на решение суда первой инстанции апелляционную жалобу.
Апелляционную жалобу Калининградский областной суд оставил без удовлетворения, решение устояло. Однако Калининградский областной суд (дело № 33а-3789/2016) признал ошибочность доводов суда первой инстанции и осуществил полную замену аргументов, оставив от решения суда первой инстанции только резолютивную часть.
В апелляционном определении, которое было вынесено 10.08.2016, Калининградской областной суд сделал вывод, что правом на регистрацию права собственности на ранее учтённый земельный участок, выделявшийся отцу заявителя, на основании абзаца 3 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, заявитель как раз-таки не обладает. Отсутствие такого права, по мнению Калининградского областного суда, было продиктовано тем, что статус жилого дома был изменен с индивидуального на многоквартирный, а также тем, что земельный участок был образован не под индивидуальное жилищное строительствоа, а под многоквартирный дом.
Нарушение интересов заявителя суд апелляционной инстанции усмотрел в другом.
Земельное законодательство зиждется на системе принципов, которые перечислены в ст. 1 Земельного кодекса РФ. В силу абз. 2 п. 11 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из таких принципов является принцип государственного регулирования приватизации земли.
Одно из проявлений этого принципа состоит в том, что земельные участки, исходя из своей конфигурации и прочих параметров, должны быть пригодны для того, чтобы быть беспрепятственно приобретёнными в собственность. В силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ под многоквартирным домом в пределах его придомовой территории должен и может быть образован только один земельный участок. Проект межевания, который оспаривался заявителем, предусматривал образование в границах придомовой территории дополнительного земельного участка. При этом, поскольку многоквартирный дом на этом земельного участке не расположен, такой земельный участок не мог быть приобретён в собственность в силу ст. 39.20 Земельного кодекса РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Таким образом, проект межевания предусмотрел образование земельного участка, который не мог быть приватизирован. Именно в этом, по мнению суда, и заключалось нарушение интересов заявителя, который в силу того, что он являлся собственником квартиры в многоквартирном доме, должен был обладать возможностью оформить в собственность всю придомовую территорию.
Да, земельное законодательство – это живое право, никогда не знаешь, с какой стороны будет раскрыт тот или иной правовой принцип, как будет интерпретирована судом та или иная норма права. К слову, по моим наблюдениям, наиболее интересные и неожиданные решения рождаются именно в апелляционной инстанции.