07
Фев

План земельного участка в техническом паспорте БТИ на жилой дом не свидетельствует о существовании земельного участка, но может иметь немалое юридическое значение

За то время, что я занимаюсь земельными отношениями, то есть начиная с 2014 года, мне часто приходилось и приходится сталкиваться с ситуациями, когда в обоснование своих правопритязаний на земельные участки граждане, являющиеся собственниками давно построенных индивидуальных жилых домов, ссылаются не на землеустроительную документацию, а на имеющиеся у них технические паспорта. Чем это объясняется? Дело в том, что в далёком 1970 году приказом Минкоммунхоза РСФСР от 08.04.1970 № 125 была утверждена форма технического паспорта БТИ на индивидуальный жилой дом. Согласно этому приказу неотъемлемым составным элементом технического паспорта БТИ являлся план земельного участка. На плане отображались строение самого жилого дома, строения хозяйственных построек, если таковые были, местоположение улиц, к которым прилегал жилой дом, а также границы земельного участка, закреплённого за домом. Имея на руках технический паспорт с планом земельного участка внутри него, многие граждане становятся жертвой жестокого заблуждения, полагая, что такого рода план является документом, подтверждающим отвод, а, следовательно, и образование земельного участка под жилым домом. Каким же бывает разочарование, когда выясняется, что под домом либо вовсе не сформирован земельный участок, либо сформирован в совершенно иных границах, а мне приходится объяснять непреложную истину, сводящуюся к тому, что план земельного участка в техническом паспорте БТИ никогда не являлся документом, подтверждающим формирование земельного участка.

Формирование земельных участков во времена РСФСР подтверждалось актами отвода границ земельных участков в натуре, с момента вступления в силу Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» и до 1 ноября 2008 года – утверждёнными проектами территориального землеустройства или проектами границ земельных участков (существование таких документов, в частности, было предусмотрено постановлением Правительства РФ от 11.07.2002 № 514 «Об утверждении Положения о согласовании и утверждение землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства»), с 1 ноября 2008 года до 1 марта 2015 года – утверждёнными схемами расположения земельных участков на кадастровой карте территории, с 1 марта 2015 года – схемами расположения земельных участков на кадастровом плане территории.

Что касается планов земельных участков в составе технических паспортов БТИ, то этот документ составлялся исключительно с целью фиксации фактического землепользования, сложившегося вокруг конкретного жилого дома.

Вместе с тем, несмотря на то что план земельного участка в составе технического паспорта БТИ не свидетельствует об отводе земельного участка, такой документ может иметь немалое юридическое значение, в частности, при уточнении местоположения границ так называемых «декларативных» земельных участков, то есть земельных участков, сведения о границах которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости. Уточнение таких земельных участков осуществляется путём согласования их границ с правообладелями смежных земельных участков, границы которых также не установлены. Как мною уже отмечалось в статье «По каким критериям осуществляется уточнение местоположения границ декларативных земельных участков?», опубликованной на сайте в прошлом году, при уточнении местоположения границ декларативного земельного участка принимается в расчёт, в первую очередь, документ, подтверждающий право на земельный участок, во вторую очередь – документ, который оформлялся при образовании земельного участка, а в случае отсутствия таковых – границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющие определить местоположение границ земельного участка. Иными словами, в крайнем случае кадастровый инженер, который составляет межевой план по уточнению границ земельного участка, вынужден определить пределы фактического землепользования, границы которого очерчены природными объектами (например, канавы, овраги, ложбины) или объектами искусственного происхождения (например, ограждения, ворота, заборы). И вот при определения границ фактического землепользования или, как иногда выражаются, «границ исторически сложившегося порядка пользования» планы земельных участков в составе технических паспортов на жилые дома становятся порой незаменимыми. Это признаёт и правоприменитель. Так, например, в письме Минэкономразвития России от 27.04.2017 № ОГ-Д23-4928 «По вопросу уточнения местоположения границ земельных участков» федеральный орган исполнительной власти отмечает, что «в качестве … документов, подтверждающих существование на местности границ земельных участков пятнадцать и более лет могут быть использованы ситуационные планы, содержащиеся в технических паспортах 3 объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, подготовленных органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации».

То большое юридическое значение, которое может иметь ситуационный план земельного участка в составе технического паспорта БТИ, может быть проиллюстрировано на следующем примере из практики. Мне пришлось разбираться в ситуации своего клиента, который обратился ко мне уже после того, как дело было рассмотрено в судах первой и апелляционной инстанций. Гражданин М., являющийся собственником доли жилого дома,  поставил на кадастровый учёт земельный участок площадью 400 кв.м на основании выписки из похозяйственной книги и обеспечил регистрацию права собственности за собой на него (в порядке пп. 3 п. 1 ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Поскольку выписка из похозяйственной книги не содержала сведений о границах земельного участка, земельный участок был поставлен на кадастровый учёт как «ранее учтённый» и «декларативный». В последующем гражданин М. осуществил процедуру уточнения местоположения границ этого земельного участка. К слову, рядом с этим земельным участком располагался земельный участок, сформированный под строением жилого дома – это тот самый случай, когда придомовая территория жилого дома представляет собой не единый земельный участок, а «лоскутное одеяло» из нескольких земельных участков. Один из сособственников жилого дома – гражданин С. – обратился в суд с иском о снятии с кадастрового учёта земельного участка гражданина М. в связи с тем, что территория, занимаемая этим земельным участком, входит в интересы всех собственников жилого дома и необходима для обслуживания этого жилого дома. Суд обратился к техническому паспорту БТИ на жилой дом, в составе которого имелся ситуационный план земельного участка. На плане земельного участка имелась отметка о том, что за квартирой гражданина М. закреплён земельный участок площадью всего лишь 332 кв.м, кроме того, на плане имелись границы смежеств территорий, закреплённых за каждой из квартир жилого дома. В итоге, сопоставив площадь и конфигурацию земельного участка гражданина М. после завершения процедуры его уточнения, с одной стороны, и площадь земельного участка и границы смежеств согласно ситуационному плану в составе технического паспорта БТИ, с другой стороны, суд пришёл к выводу, что в результате уточнения границ земельного участка гражданина М. нарушены права собственников жилого дома, поскольку территория этого земельного участка необходима для обслуживания и эксплуатации домовладения, в связи с чем вопрос формирования земельного участка подлежал согласованию со всеми собственниками жилого дома. В итоге исковое заявление о снятии земельного участка гражданина М. с кадастрового учёта было удовлетворено (решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 15.10.2019 по делу № 2-1020/2019).

Таким образом, важно понимать, что план границ земельного участка в составе технического паспорта БТИ не свидетельствует о формировании земельного участка, закрепляемого за жилым домом, но при этом фиксирует границы исторически сложившегося землепользования, которое в обязательном порядке учитывается в ходе процедуры уточнения местоположения границ ранее учтённых декларативных земельных участков.